【正文】 . 76 三、成交量及租售價格 ................................................................................................................... 78 （一）銷售量和成交金額增加，銷售均價有所下降 ........................................................... 78 （ 二）租金下跌， 2021 年下半年租金下跌幅度有所遏制 .................................................. 79 （三）空置率上升，第四季度小幅減緩 ................................................................................. 82 四、 2021 年商業(yè)用房市場展望 ...................................................................................................... 82 第 十章 二手房市場 ................................................................................................................................ 84 一、 2021 年北京二手房買賣市場分析 ......................................................................................... 84 （一） 2021 年北京二手房買賣市場量價水平刷新 10 年來高點 ........................................ 84 （二 ） 2021 年北京二手房市場成交量首次年度超越一手成交 .......................................... 86 （三）二手商品房比重猛增近 10%........................................................................................... 87 （四）二手房買賣區(qū)域市場現(xiàn)分化，內(nèi)城價漲近翻番 ....................................................... 88 （五）改善型客群引領市場大戶型成交增量 ......................................................................... 90 （六） 2021 年二手房市場火爆的經(jīng)濟及政策成因分析 ....................................................... 91 二、 2021 年北京二手房租賃市場分析 ......................................................................................... 93 （一） 市場活躍，成交旺盛，租金下降 ................................................................................. 93 （二） 軌道交通促進租房熱點外移，南城租房市場明顯升溫 .......................................... 94 （三） 租金降房價升拉低投資回報率 ...................................................................................... 95 三、 2021 年北京住房二級市場預測 ............................................................................................. 96 （一）二手房交易量很可能再超新房 ...................................................................................... 96 （二）二手房價趨于平穩(wěn) ............................................................................................................ 96 （三 ）二手房購房人以改善型為主 .......................................................................................... 97 第十一章 結(jié)論 ......................................................................................................................................... 98 一、 2021 年北京房地產(chǎn)市場綜述 ................................................................................................. 98 （一）宏觀經(jīng)濟復蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖，成為 本輪經(jīng)濟恢復的重要支撐 ................ 98 （二）房地產(chǎn)一手供應量有限，二手供應量激發(fā) ................................................................ 98 （三）購房需求全面釋放 ............................................................................................................ 98 （四）供需關系大逆轉(zhuǎn)，投資性需 求爆發(fā)，房價急速飆升，高端樓市日趨火爆 ....... 99 二、 2021 年北京房地產(chǎn)市場預測 ............................................................................................... 100 （一）經(jīng)濟政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，局部調(diào)整的可能性存在，市場信心總體看好2021 年度北京房地產(chǎn)市場分析報告 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)增加值 2191 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。在汽車下鄉(xiāng)等措施的帶動下，交通運輸設備制造業(yè)主營業(yè)務收入累計 億元，增長 %。房地產(chǎn)投資逐步回升，于 5 月份由負轉(zhuǎn)正之后，開始躍進式 上升 。其中銷售商品住宅 萬平方米，增長 %。 111月實現(xiàn)利潤總額 億元，同比增長 %。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26738 元，比上年增長 %； 農(nóng)村居民人均純收入 11986 元，比上年增長 %。 （二）企業(yè)經(jīng)營狀況依然困難 盡管企業(yè)幫扶措施取得了一定的效果，但是受國際 “去庫存化 ”的影響，目前工業(yè)經(jīng)濟回升主要以 3 個月以內(nèi)的短期訂單帶動，外向型服務業(yè)和居民服務業(yè)受到金融危機和 H1N1 流感的沖擊比較直接，企業(yè)減薪、減員壓力較大，企業(yè)長期訂單不足問題難以根本性解決，生產(chǎn)企業(yè)被迫控制產(chǎn)量，企業(yè)間拖欠增加，應收帳款上升較快，經(jīng)營狀況尚未明顯好轉(zhuǎn)。但是，住宅新開工面積為 萬平方米，同比下降 %，住宅新開工面積減少可能會影響房地產(chǎn)市場的供給，進一步加劇房地產(chǎn)市場波動。三是后危機時代，發(fā)展中大國與發(fā)達國家的貿(mào)易不平衡和貿(mào)易摩擦加劇，貿(mào)易保護主義再次抬頭，可能在全球范圍引發(fā)連鎖性報復行為。 但經(jīng)濟回升的基礎還不穩(wěn)定、不鞏固。 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 該《管理規(guī)程》是繼 2021 年出臺《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關問題的通知》的一個政策延續(xù)，也是給部分開發(fā)商肆無忌憚漲價的一個警示，有開發(fā)商認為現(xiàn)在流動性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房價可以勇往直前了。對不符合上述目錄規(guī)定條件的，各級國土資源管理部門一律不得辦理相關手續(xù)。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進保障性住房建設。會議認為，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。政府將強化協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化進程，著力來解決現(xiàn)實中所存在著的城鄉(xiāng)建設的矛盾和問題。對此中央高度關注，連續(xù)開會出臺相關政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。 2021 年上半年，建行、工行、中行新增個人住房貸款均超過 1000 億元，而 2021 年全年均不足 800億元，其中中行是 2021 年的 倍， “ 放貸 沖動 ” 最為顯著。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 18 頁 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 四、 財政政策 2021 年 12 月 30 日，國稅總局、財政部規(guī)定：個人將購買超過 2 年（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 20 頁 在各項優(yōu)惠措施的影響下， 2021 年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力基本都得到解決。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 22 頁 關鍵因素：寬松貨幣政策轉(zhuǎn)為從緊最快也將出現(xiàn)在明年二季度末，到 2021年底或 2021 年初才會對市場產(chǎn)生影響 根據(jù)高盛、中金等機構的研究和歷史經(jīng)驗，中國貨幣政策往往更關注物價水平而不是股價和房價等資產(chǎn)價格，中央政府在今年四季度到明年上半年（ CPI 低于 4%， GDP 增速低于 10%），暫時不會調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外 部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。 在 2021 年土地供應總量中，基礎設施用地 2800 公頃；工業(yè)倉儲用地 800 公頃；其他產(chǎn)業(yè) 用地 200 公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地 400 公頃；住宅用地 1300 公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地 200 公頃，限價商品房及政策性租賃房用地 400 公頃，其他商品房用地 700 公頃；商服用地 200公頃。確保廉租住房 20 萬平方米，經(jīng)濟適用住房 160 萬平方米，限價房 650 萬平方米，政策性租賃房 20 萬平方米開工建設的土地供應，合理把握商品房用地供應時序和空間布局，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 24 頁 調(diào)整和優(yōu)化住宅用地供應結(jié)構， 加大政府土地儲備力度，確保保障性住房和限價商品房的供應，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 1999年來國內(nèi)物價、房價、股價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下， “ 抑制性 ” 房地產(chǎn)政策的實際效果存在較大的不確定性。 2021年主要財政政策 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 此外，萬科、龍湖、綠城等 13 家企業(yè)在 2021 年獲得工行等銀行的巨額授信，總額接近 3000 億元。其中11 月個人貸款增加 2377 億元，較上月增長 50%，是今年以來的最高水平，而同期公司貸款下降 40%，表明商業(yè)銀行在個人貸款方面仍較為 “ 激進 ” 。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 16 頁 優(yōu)惠政策年底終止，想要趕政策 “ 末班車 ” 的購房者甚眾。未來住房保障將由政府 供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經(jīng)濟適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。 2021 年 5 月 13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》（國土資發(fā) [2021]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū) 棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編 2021~2021年和今年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應結(jié)構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。住房和 城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在會上作了《落實科學發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設工作》。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、