【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ................... 79 （三）空置率上升，第四季度小幅減緩 ................................................................................. 82 四、 2021 年商業(yè)用房市場(chǎng)展望 ...................................................................................................... 82 第 十章 二手房市場(chǎng) ................................................................................................................................ 84 一、 2021 年北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)分析 ......................................................................................... 84 （一） 2021 年北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)量?jī)r(jià)水平刷新 10 年來(lái)高點(diǎn) ........................................ 84 （二 ） 2021 年北京二手房市場(chǎng)成交量首次年度超越一手成交 .......................................... 86 （三）二手商品房比重猛增近 10%........................................................................................... 87 （四）二手房買(mǎi)賣(mài)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)分化，內(nèi)城價(jià)漲近翻番 ....................................................... 88 （五）改善型客群引領(lǐng)市場(chǎng)大戶型成交增量 ......................................................................... 90 （六） 2021 年二手房市場(chǎng)火爆的經(jīng)濟(jì)及政策成因分析 ....................................................... 91 二、 2021 年北京二手房租賃市場(chǎng)分析 ......................................................................................... 93 （一） 市場(chǎng)活躍，成交旺盛，租金下降 ................................................................................. 93 （二） 軌道交通促進(jìn)租房熱點(diǎn)外移，南城租房市場(chǎng)明顯升溫 .......................................... 94 （三） 租金降房?jī)r(jià)升拉低投資回報(bào)率 ...................................................................................... 95 三、 2021 年北京住房二級(jí)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ............................................................................................. 96 （一）二手房交易量很可能再超新房 ...................................................................................... 96 （二）二手房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn) ............................................................................................................ 96 （三 ）二手房購(gòu)房人以改善型為主 .......................................................................................... 97 第十一章 結(jié)論 ......................................................................................................................................... 98 一、 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ................................................................................................. 98 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖，成為 本輪經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要支撐 ................ 98 （二）房地產(chǎn)一手供應(yīng)量有限，二手供應(yīng)量激發(fā) ................................................................ 98 （三）購(gòu)房需求全面釋放 ............................................................................................................ 98 （四）供需關(guān)系大逆轉(zhuǎn)，投資性需 求爆發(fā)，房?jī)r(jià)急速飆升，高端樓市日趨火爆 ....... 99 二、 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ............................................................................................... 100 （一）經(jīng)濟(jì)政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，局部調(diào)整的可能性存在，市場(chǎng)信心總體看好2021 年度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 目錄 北京中資房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 第 5 頁(yè) .......................................................................................................................................................... 100 （二）市場(chǎng)供應(yīng)增加，但城八區(qū)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求現(xiàn)象嚴(yán)重 ............................................ 101 （三）市場(chǎng)需求將回調(diào)至正常水平 ........................................................................................ 101 （四）供不應(yīng)求的關(guān)系趨于平衡，房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，增速趨緩 ............................... 101 （五）房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “紡錘型 ”向 “啞鈴型 ”分化更趨明顯 ..................................................... 102 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 第 6 頁(yè) 第一章 北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2021 年，在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回落， 2021 年 隨著一攬子調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的政策措施的效果顯現(xiàn)，全市經(jīng)濟(jì)逐步步入回升通道，社會(huì)投資緩步攀升，消費(fèi)增速平穩(wěn)增長(zhǎng)，回暖領(lǐng)域全面擴(kuò)散， 初步核算， 全年增長(zhǎng) %左右，人均 GDP 突破 1 萬(wàn)美元。 （本章宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的 “北京市 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。） 一、 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本特點(diǎn) （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展前低后高，回升趨勢(shì)逐步明確 由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑，一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %，與去年同期下降了 個(gè)百分點(diǎn)，為 1993 年以來(lái)的最低數(shù)水平。在一系列宏觀調(diào)控措施的影響下，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的領(lǐng)域和范圍不斷擴(kuò)大，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速回暖態(tài)勢(shì) 。 2021 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。分季度看，一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，二 季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 2191 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 68788 元（按年平均匯率折合10070 美元），按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 1： ： 變化為 1： ： 。 （二）優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和功能區(qū)發(fā)展勢(shì)頭較好，支撐作用逐步顯現(xiàn) 重點(diǎn)行 業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。在國(guó)家寬松的貨幣政策的帶動(dòng)下，北京市金融業(yè)保持了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，金融業(yè)增加值增速在第二季度達(dá)到 %，創(chuàng)近年來(lái)新高之后，三季度北京市金融業(yè)增長(zhǎng)回調(diào)至 %，但仍比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，金融業(yè)在服務(wù)業(yè)中的比重提高至 %，相對(duì)于一季度提高了 個(gè)百分點(diǎn)，金融業(yè)的主體地位進(jìn)一步強(qiáng)化。隨著文化產(chǎn)業(yè)體制改2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 第 7 頁(yè) 革的深入以及國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家出版創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等落戶北京市，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加突出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用更加強(qiáng)勁， 19 月份實(shí)現(xiàn)增加值 965 億元，增長(zhǎng) %。進(jìn)入 10 月，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的逆周期效應(yīng)更加明顯，市廣播電視電影業(yè)110 月份，實(shí)現(xiàn)收入 億元，增長(zhǎng) %。在汽車(chē)下鄉(xiāng)等措施的帶動(dòng)下，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入累計(jì) 億元，增長(zhǎng) %。在交通汽車(chē)、醫(yī)藥制造等行業(yè)的帶動(dòng)下，全市現(xiàn)代制造業(yè)增加值增速逐月回升， 19 月份，全市現(xiàn)代制造業(yè)增加值增速增長(zhǎng) %，分別高于上半年和一季度 和 個(gè)百分點(diǎn)。六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)逐步恢復(fù)，增加值由上半年的 “四升兩降 ”變?yōu)槿径鹊?“五升一降 ”，向好趨勢(shì)逐步加強(qiáng)。 （三）投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)再次 強(qiáng)化，增長(zhǎng)動(dòng)力更加強(qiáng)勁 在綠色審批通道機(jī)制的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)在 5 月份實(shí)現(xiàn)了由負(fù)增長(zhǎng)向正增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變 。 2021 年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %（上年為下降 3%）。其中，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 1462 億元，增長(zhǎng) 26%。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)投資的貢獻(xiàn)大幅提高，在增強(qiáng)土地調(diào)控能力的同時(shí)，大大提高了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的彈性空間。在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)建安工程量呈快速恢復(fù)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)投資逐步回升，于 5 月份由負(fù)轉(zhuǎn)正之后，開(kāi)始躍進(jìn)式 上升 。 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，在上年增長(zhǎng) %的基礎(chǔ)上又實(shí)現(xiàn)了 %的較快增速。按商品用途分，吃類(lèi)商品實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；穿類(lèi)商品實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；用類(lèi)商品實(shí)現(xiàn)零售額 3202 億元，增長(zhǎng) %；燒類(lèi)商品實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。按行業(yè)分，批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元 ，增長(zhǎng)%。全年銷(xiāo)售機(jī)動(dòng)車(chē) 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，新車(chē) 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %；舊車(chē) 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %，增幅分別比上年提高 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。其中 12 月份銷(xiāo)售機(jī)動(dòng)車(chē) 萬(wàn)輛，再創(chuàng)銷(xiāo)售新高。 2021 年，全市銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。其中銷(xiāo)售商品住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。在商品住宅中，現(xiàn)房銷(xiāo)售 410 萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng) %和 %。年末，全市商品房（現(xiàn)房 ）空2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 第 8 頁(yè) 置面積 萬(wàn)平方米，比上 年末下降 6%；其中商品住宅空置面積 萬(wàn)平方米，下降 %。 （四）政策效果更加顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)效益逐步好轉(zhuǎn) 財(cái)政、稅收收入實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng) 。 2021 年，全市完成地方一般預(yù)算財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。從主要稅種情況看，增值稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng) %、 %和 %；企業(yè)所得稅下降 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)在 18 月止跌回升后，增幅逐步提高。 111月實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 111 月，規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5045 億元，由 18 月的下降 %轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) %。 （五）全年物價(jià)同比降幅持續(xù)縮小 2021 年，居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降 %，其中，食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格下降 %；消費(fèi)品價(jià)格下降 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降 %。 12 月份，房屋