房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房?jī)r(jià)揭秘(編輯修改稿)
2025-06-09 00:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住房；? 全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將由 100強(qiáng)企業(yè)承擔(dān)絕大部分開(kāi)發(fā)? 兼并重組 有序 進(jìn)行，大品牌吞并中小房企? 住房商品化、品牌化空前突出鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)（ 8）? 北京的寡頭時(shí)代（ 2022年 —— 未來(lái)）216。鳳斌志語(yǔ)觀點(diǎn)252。北京市場(chǎng)的主導(dǎo)力量集中在 30強(qiáng)左右；252。以北京為例，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)向香港看齊252。香港地產(chǎn)商 10強(qiáng)占據(jù)整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)；252。長(zhǎng)和、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大地產(chǎn)家族占據(jù)香港半壁江山。252。春秋時(shí)代變?yōu)?地產(chǎn) 戰(zhàn)國(guó) 。鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 房地產(chǎn)流程（ 1）? 自從 2022年以來(lái)，各項(xiàng)法律法規(guī)管理制度的完善，房地產(chǎn)行業(yè)流程變得龐大而嚴(yán)格；? 整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈布局已經(jīng)涵蓋了廣泛的專(zhuān)業(yè)行業(yè)；? 包括了：公司設(shè)立資金融資土地出讓、政策批準(zhǔn)審核、方案設(shè)計(jì)的確立、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)策劃預(yù)售體系、竣工驗(yàn)收測(cè)繪存檔、物業(yè)售后權(quán)證登記七大部分；? 各部分相對(duì)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)但有彼此交集穿插。鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 房地產(chǎn)流程（ 2）鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)※※※ 房地產(chǎn)流程（ 3）鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)※ 房地產(chǎn)流程（ 4）鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)※※※ 房地產(chǎn)流程（ 5）? 流程中我們作為消費(fèi)者需要關(guān)注：? 前期土地開(kāi)發(fā)及政府審批時(shí)間： 至少 ? 建筑施工時(shí)間一般為： 12年， 1年封頂? 主體 結(jié)構(gòu)封頂 就可辦理預(yù)售手續(xù)進(jìn)行銷(xiāo)售? 入住后辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間： 至少半年? 小區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售需要 “五證兩書(shū) ”并要關(guān)注上面標(biāo)注的住宅樓宇編碼；鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)? 根據(jù)房地產(chǎn)流程的介紹可以把房?jī)r(jià)的組成按照專(zhuān)業(yè)劃分；? 用開(kāi)發(fā)建設(shè)流程分析房?jī)r(jià)的組成鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)? 以下將分析兩個(gè)案例，代表各自時(shí)代特點(diǎn)：? 案例一 ： 05年左右獲得土地， 08年上市，代表地價(jià)成本較低的 “百家爭(zhēng)鳴 ”時(shí)代；? 案例二 ： 09年拍賣(mài)獲得土地， 2022年上市，代表樓市的 “地王爭(zhēng)霸 ”時(shí)代；鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 房?jī)r(jià)成本分析案例一鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 房?jī)r(jià)成本分析案例二 鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 案例一與案例二比較 ? 房?jī)r(jià)成本組成的五大成本中，進(jìn)入地王時(shí)代后，土地成本與政府稅費(fèi)有較大增幅。? 建筑成本絕對(duì)金額變化不大，比重下滑劇烈鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià) 房?jī)r(jià)成本比重分析鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)? 2022年案例中，集中體現(xiàn)的是：? 2022年以后，樓市進(jìn)入地王時(shí)代之后，房?jī)r(jià)成本各組成部分比重的特征見(jiàn)右圖。 房?jī)r(jià)成本分析鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)? 土地成本： 源于招拍掛獲得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金（分次支付給土地交易中心）? 稅費(fèi)成本 的組成：稅費(fèi)達(dá) 50余項(xiàng)涉及 25個(gè)部門(mén)? 土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、所得稅、人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)，安全收費(fèi)、節(jié)能環(huán)保費(fèi)用、治安收費(fèi)等? 道路開(kāi)口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、印花稅、測(cè)繪費(fèi)、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅 房?jī)r(jià)成本分析結(jié)論鳳斌志語(yǔ) 之 因?yàn)榉績(jī)r(jià)? 招拍掛的土地出讓制度，讓土地這一在房地產(chǎn)行業(yè)的最基本最重要的資源，得以在市場(chǎng)中自由角逐；? 土地價(jià)格已成為地王時(shí)代中比重最大的成本因素，未來(lái)將達(dá)到 56成以上； 各地政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅金、規(guī)費(fèi)，呈增加的趨勢(shì)土地 +稅費(fèi) ，將成為寡頭時(shí)代房?jī)r(jià)的決定因素? 上一節(jié)的兩個(gè)案例，其時(shí)間差正好
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