北京房地產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入(編輯修改稿)
2025-08-31 14:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 討論的熱點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五）金融政策 嚴(yán)格開發(fā)貸 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 住房貸 區(qū)別住房貸：對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，北京市銀監(jiān)局對(duì)各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見書》，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率”等規(guī)定。該《意見書》會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長(zhǎng)竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購(gòu)房者的支付能力將會(huì)降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級(jí)二手房和租賃市場(chǎng)。 央行加息 2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)次加息，目的是限制購(gòu)房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。 影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購(gòu)房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方面可能會(huì)使一部分購(gòu)房者選擇提前還貸。 存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2006年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準(zhǔn)入 2006年7月11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格管理。2006年9月4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國(guó)房地產(chǎn)的門檻，對(duì)境外資金購(gòu)房條件設(shè)限，縮小了外資購(gòu)房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對(duì)一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場(chǎng)。 存量房交易資金監(jiān)管 2007年3月22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于2007年4月15日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到一個(gè)相對(duì)明顯的作用，可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對(duì)一手商品房的實(shí)施，會(huì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對(duì)其造成一定的沖擊力。 （六）一級(jí)土地市場(chǎng) 土地供應(yīng)量分析 北京市2002年土地供應(yīng)總量為4559公頃，2003年為6438公頃，2004年由于“8?31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了9498公頃；2005年土地實(shí)際供應(yīng)總量為6384公頃，2006年為6509公頃，2002006兩年基本上完成了總的土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。 圖2－2：歷年土地實(shí)際供應(yīng)總量 2006年初，北京市國(guó)土局調(diào)查顯示，2002～2005年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為14760萬平方米，截至2005年底，未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)到7975萬平方米，占住宅項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的54%，約合土地面積3974公頃。 2007年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北
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