北京房地產業(yè)政策和行業(yè)準入(編輯修改稿)
2025-08-31 14:28 本頁面
【文章內容簡介】 討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五）金融政策 嚴格開發(fā)貸 嚴格房地產開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產市場。 住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調整住房需求結構，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，北京市銀監(jiān)局對各股份制商業(yè)銀行下達了《現(xiàn)場檢查意見書》，做出了“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴格執(zhí)行基準利率”等規(guī)定。該《意見書》會加大房地產開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風險。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會降低，使得該部分需求轉向三級二手房和租賃市場。 央行加息 2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 存款準備金率和定向票據 2006年存款準備金率的上調和定向票據的發(fā)放，對房地產市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準入 2006年7月11日，商務部、建設部等六部委下發(fā)了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，對境外機構和個人購房進行了嚴格管理。2006年9月4日，北京市建委發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國房地產的門檻，對境外資金購房條件設限，縮小了外資購房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內房地產的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉向二手高檔住宅市場。 存量房交易資金監(jiān)管 2007年3月22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于2007年4月15日試行，實施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產的投機行為以及規(guī)范市場操作行為會起到一個相對明顯的作用，可以剔除由于市場不規(guī)范導致房價非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實施，會收緊房地產開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。 （六）一級土地市場 土地供應量分析 北京市2002年土地供應總量為4559公頃，2003年為6438公頃，2004年由于“8?31大限”土地供應量達到了9498公頃；2005年土地實際供應總量為6384公頃，2006年為6509公頃，2002006兩年基本上完成了總的土地供應計劃。土地供應總量包括基礎設施、工礦倉儲、科教文和行政辦公、經濟適用住房、住宅商品房和商服等用地供應量。 圖2－2：歷年土地實際供應總量 2006年初，北京市國土局調查顯示，2002～2005年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為14760萬平方米，截至2005年底，未形成市場實際供應的住宅面積達到7975萬平方米，占住宅項目總規(guī)劃建筑面積的54%，約合土地面積3974公頃。 2007年初，為進一步掌握已出讓項目形成實際住宅供應的變化情況，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北
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