【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 |PART 3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況北京土地市場(chǎng)概況北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況111月，我市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年同期增長(zhǎng) %。全社會(huì)投資中，城鎮(zhèn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 ，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，增長(zhǎng) 9%?！　? %。 111月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資比重為 %，同比下降 。　　 %。 111月，我市建安投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %；占全社會(huì)投資比重為 %，同比提高 。北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況 ︱ 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 9%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況良好。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況 ︱ 投資及開(kāi)發(fā)施工情況 2023年 111月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，比上年同期增長(zhǎng) 9%。其中，住宅完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；寫(xiě)字樓完成投資 548億元，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資 ，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，建安工程投資為 元，比上年同期增長(zhǎng) %，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為 %。施工面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%，其中住宅施工面積 ㎡，同比略有下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積房屋施工面積 ：指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積從投資及施工情況來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降 %北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況 ︱ 供給情況房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況111月，全市商品房新開(kāi)工面積為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，住宅新開(kāi)工面積為，增長(zhǎng) 8%；寫(xiě)字樓為 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他為 方米，增長(zhǎng) %?！　?111月，全市商品房竣工面積為 ，增長(zhǎng) %。其中，住宅竣工面積為 1083萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；寫(xiě)字樓為 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他為 ，增長(zhǎng) %。保障性住房建設(shè)情況　 　 111月，全市保障性住房完成投資 ，比上年同期下降 %。截至 11月末，全市保障性住房施工面積為 ，下降 %；新開(kāi)工面積為 ，下降 17%；竣工面積為 米，增長(zhǎng) 20%。自住型商品房供應(yīng)情況北京市住建委于 10月 22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)。近期北京推出多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，年底前將形成 2萬(wàn)套左右供應(yīng)， 2023年該類(lèi)型住房計(jì)劃推出 5萬(wàn)套左右，價(jià)格比周邊商品房低三成。 北京市商品房供給較為充足，保障性住房在投資額及新開(kāi)工面積均有較大幅度下滑，將來(lái)如果自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)，將能在一定程度上，緩解對(duì)商品住房的需求。全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況 ︱ 銷(xiāo)售情況111月，全市商品房銷(xiāo)售面積為，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，住宅銷(xiāo)售面積為 ，下降 %；寫(xiě)字樓為 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他為，增長(zhǎng) 17%。全市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) %，本年度各月商品房銷(xiāo)售面積同比增速幅度有所放緩北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況 ︱ 成交價(jià)格及存量情況日期 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 成交量（萬(wàn)㎡） 期末存量（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 11月 2702210月 225049月 236128月 250107月 245566月 230965月 250234月 231643月 211082月 215561月 22720合計(jì) 　 　數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況從各月的成交量及供應(yīng)量情況來(lái)看，今年各月銷(xiāo)售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，基本可供半年至 1年的銷(xiāo)售時(shí)間；從成交均價(jià)來(lái)看，價(jià)格穩(wěn)中有升， 11月份成交價(jià)格更是達(dá)到 /㎡。 截止 11月底期末存量為 ㎡，依照今年銷(xiāo)售水平，（出清周期）可供 ，屬于正常范圍。 （出清周期一般不超出兩年，均可認(rèn)為屬于正常范圍）2023年市場(chǎng)小結(jié)宏觀環(huán)境： 經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運(yùn)行良好；政策環(huán)境： 中央著力深化改革，調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；貨幣政策： 貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)貨幣政策已沒(méi)有早年寬松；土地市場(chǎng)： 逐步回暖，量?jī)r(jià)明顯好于 2023年，一線城市增長(zhǎng)顯著，地王頻出；新建商品房情況 ： 70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；：政策預(yù)期加速市場(chǎng)變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高；：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市供應(yīng)高于 2023年；：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長(zhǎng)，但仍處于低位，北京市 場(chǎng)出清周期約為 。|PART 4北京別墅市場(chǎng)情況北京別墅市場(chǎng)情況市調(diào)個(gè)案情況分析競(jìng)品項(xiàng)目分析2023—2023年容積率低于 序號(hào) 宗地位置 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建筑 面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 容積率1 朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村 72923 R2二類(lèi)居住用地 2 豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn) 155011 F3其他類(lèi)多功能用地 3 大興區(qū)黃村鎮(zhèn) 10116 12139 R2二類(lèi)居住用地 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類(lèi)居住用地、 R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地 合計(jì) 477838u北京低容積率用地供應(yīng)方面：2023年到 2023兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于 5宗，共計(jì)建設(shè)用地面積約 43萬(wàn)平方米，建筑面積約 ，以 300平方米 /套計(jì)算，總供應(yīng)量約 1593套。u北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)方面：2023年別墅市場(chǎng)新上市項(xiàng)目較少，分別在 1月份、 2月份、 4月份北京別墅市場(chǎng)新增項(xiàng)目均出現(xiàn)“ 零供應(yīng) ” 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 截止 6月底整個(gè)獨(dú)棟別墅只剩 4543套。北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況序號(hào) 宗地位置土地面積 (平方米 )容積率 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期成交價(jià) (萬(wàn)元 )合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積1 密云縣 470632 257285 213347 237754 R2二類(lèi)居住用地、 C25旅游業(yè)用地、 R53托幼用地 2023年 2月 1日 925002 密云縣 519965 143201 376764 147127 R2二類(lèi)居住用地、 C53休療養(yǎng)用地 2023年 2月 4日 462003 房山區(qū) 87355 18153 69202 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 231900R2二類(lèi)居住用地、 C8旅游設(shè)施用地、 S3社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地、 U1供應(yīng)設(shè)施用地、 U2交通設(shè)施用地、 C1行政辦公用地2023年 8月 22日 1645005 門(mén)頭溝區(qū) 89961 C2商業(yè)金融用地、 S3社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地 2023年 10月 10日 267756 順義區(qū) 170568F1住宅混合公建用地、 C8旅游設(shè)施用地、 C9其他公共設(shè)施用地2023年 10月 11日 3300007 延慶縣 457 10408 C8旅游設(shè)施用地 2023年 11月 18日 9818 延慶縣 29017 C8旅游設(shè)施用地、 U市政公共設(shè)施用地 2023年 11月 18日 23209 延慶縣 0 3002 C8旅游設(shè)施用地 2023年 11月 18日 396合計(jì) 2296812 1105259 1191553 938596 6675722023年度（容積率 ≦）成交土地一覽表2023年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于 9宗，總建設(shè)用地面積為 ㎡，總規(guī)劃建筑面積為 ㎡，其中屬于居住類(lèi)用地建設(shè)用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積約為 ㎡（如按獨(dú)棟別墅 300㎡ /套，約可建設(shè) 2056套）當(dāng)前， 低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。時(shí)間新開(kāi)工面積 施工面積　 竣工面積 　銷(xiāo)售面積 　開(kāi)發(fā)投資額 銷(xiāo)售額　 銷(xiāo)售價(jià)格單位：萬(wàn)㎡ 單位：萬(wàn)㎡ 單位：萬(wàn)㎡ 單位：萬(wàn)㎡　 單位：億元　 單位：億元　 單位：元 /平方米2023年 111月 326612023年 110月 318352023年 109月 317922023年 108月 323452023年 107月 321542023年 106月 320622023年 105月 315212023年 104月 318292023年 103月 307872023年 102月 31188北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅、高檔公寓情況2023年截至 11月底，北京別墅及高檔公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)集中在 3— /㎡之間，價(jià)格水平較為平穩(wěn)；從新開(kāi)工、施、竣工情況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量充足；從銷(xiāo)售面積與竣工面積來(lái)看，市場(chǎng)基本處于供需平衡狀態(tài)。2023年別墅、高檔公寓市場(chǎng)情況一覽表2023年全年別墅成交月度走勢(shì)統(tǒng)計(jì) (合計(jì) )　數(shù)量（套） 面積 (萬(wàn)㎡ ) 均價(jià)2023年 12月 224 338672023年 11月 217 359332023年 10月 219 310582023年 9月 308 306952023年 8月 254 312502023年 7月 232 290772023年 6月 312 286902023年 5月 341 266632023年 4月 239 225672023年 3月 343 11 256032023年 2月 107 203162023年 1月 234 27242合計(jì) 3030 28971北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅月度成交情況從成交數(shù)量及面積來(lái)看， 2月份（春節(jié)）成交量較低， 9月份成交較為旺盛，超出 300套 /月，其他各月成交量相對(duì)平穩(wěn)；從成交均價(jià)來(lái)看， 8月份開(kāi)始，別墅成交均價(jià)已突破 3萬(wàn)元 /㎡，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)與上一頁(yè)對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價(jià)格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價(jià)格相對(duì)于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格要高。2023年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū) 數(shù)量 面積 (萬(wàn)㎡ ) 比例 (套 ) 成交均價(jià)西城區(qū) 1 % 45000朝陽(yáng)區(qū) 262 % 52313海淀區(qū) 25 % 46872豐臺(tái)區(qū) 195 % 32108石景山區(qū) 1 % 21187大興區(qū) 500 % 22337通州區(qū) 547 % 29141昌平區(qū) 616 % 25096順義區(qū) 485 % 24802房山區(qū) 157 % 19305門(mén)頭溝區(qū) 15 % 29823平谷區(qū) 2 % 22059懷柔區(qū) 31 % 21468密云縣 183 % 13322延慶縣 10 % 21468合計(jì) 3030 % 28971數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅各區(qū)域成交情況截至 12月底， 全北京共成交別墅 3030套，從各區(qū)域成交情況來(lái)看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個(gè)區(qū)域共成交 2148套，占總成交量的 70%；從成交價(jià)格來(lái)看朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到 /㎡，最低成交均價(jià)為密云區(qū) /㎡。懷柔區(qū)共成交 31套別墅，交易面積為 方米，成交均價(jià)為 21468元 /㎡懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項(xiàng)目較少，存量偏低相關(guān)。北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 懷密個(gè)別別墅成交情況月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡) 成交均價(jià)（ 元 /㎡） 成交總金額 （萬(wàn)元）2023年 12月 1 25357 5232023年 11月 1 272 39522 10752023年 10月 1 36134 10882023年 8月 3 31131 26582023年 7月 2 32071 18542023年 6月 3 34941 31842023年 5月 1 26126 5102023年 3月 1 30224 5902023年小計(jì)　 13　 114822023年 12月 15 18668 9145萬(wàn)元2023年 11月 5 30103 4109萬(wàn)元2023年 9月 1 28963 835萬(wàn)元2023年 7月 2 30340 1434萬(wàn)元2023年 6月 1 26433 516萬(wàn)元2023年 2月 1 23052 395萬(wàn)元2023年 25 16434