【正文】 少為 60%，部分銀行首付達(dá)到 70%，利率為同期首套住房貸款的 ，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。二套房的商貸政策也同步收緊。對于此前社會熱議的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)， 《 通知 》 規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有 1筆住房貸款記錄或 1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即 “ 無房有貸 ” 的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于 60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率 。2023年 3月 即：擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；擁有 1套及以上住房的京籍單身人士，均暫停在北京市向其出售住房。對于北京市場來說，本年度主要調(diào)控政策是年初的新 “ 國五條 ” 以及 “ 京七條 ” ，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 新 “ 國五條 ”國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項(xiàng)具體政策措施（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制 “ 京 7條 ”（一）加強(qiáng)限購政策社會監(jiān)督，組建限購監(jiān)督委員會（二）嚴(yán)格資金監(jiān)管，加強(qiáng)審查和稅收稽查（三）強(qiáng)化價(jià)格引導(dǎo)，嚴(yán)查變相漲價(jià)項(xiàng)目（四）嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款（五）切實(shí)增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求（六）加強(qiáng)市場監(jiān)管，部門聯(lián)動(dòng)（七）加強(qiáng)市場信息公開，提高市場信息透明度政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時(shí)間 措施 具體政策國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知 》 ，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。各地主要城市調(diào)控政策差別化， 房價(jià)上漲過快，政策收緊舟山 廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%，從 11月 25日起執(zhí)行。 市場表現(xiàn)不佳，政府救市上海 上海 11月 8日公布的 “ 滬七條 ” 要求，將二套房的首付比例由 60%提至 70%，同時(shí)延長非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限 房價(jià)上漲過快，政策收緊深圳 出臺 “ 深八條 ” ，將二套房首付比例提至 7成。營口2023年以來，營口不斷出臺救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費(fèi)減免政策，并由財(cái)政出資給市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，以刺激樓市消費(fèi)。 10月 13日發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，俗稱“ 京 7條 ” 。針對居高不下的房價(jià)推出了限房價(jià)、競地價(jià)地塊。市場過熱，收緊限購政策 持有本市居住證明 3年以上，在本市繳納社?；騻€(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。未滿 20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房 。 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 ?？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的 50%和 1萬元安家補(bǔ)助的總額。蕪湖 地方政府 政策微調(diào) 政策點(diǎn)評溫州 11月 15日 十八屆三中全會 十八屆三中全會 《 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定 》 發(fā)布，針對房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。9月 25日 國土資源部 國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不 再出 “ 地王 ”10月 23日 北京住建委 北京發(fā)布 “ 京七條 ” ，首次提出自住改善型商品住房概念。8月 28日 浙江溫州市 浙江溫州市出臺 《 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法 》 ，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)均可以交易。3月 15日 住建部 目前全國已有 40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月 30日 各級政府住建委 北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則? 5月 24日 國家發(fā)改委 《 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見 》 ，要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。2月 20日 國務(wù)院 “ 新國五條 ” 重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，要 求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)際增長 10% 2023年 11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值扣除價(jià)格因素同比實(shí)際增長 10%，增速比 10月份回落 分點(diǎn)；從環(huán)比看， 11月份比上月增長 %?！　“唇?jīng)營單位所在地分， 11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 18204億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2808億元，增長 %。2023年 11月份，社會消費(fèi)品零售總額 21012億元，同比名義增長 %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長%）。非制造業(yè) PMI涵蓋包括零售、航空、軟件、房地產(chǎn)及建筑業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)。11月份服務(wù)業(yè)新訂單指數(shù)由 10月份的 。服務(wù)業(yè)分類指數(shù)為 ，低于 10月份的 。截至 2023年 11月末，貨幣供應(yīng)量（ M2）同比增長 %，明顯高于年初設(shè)定的 13%左右的調(diào)控目標(biāo)，111月人民幣新增貸款 ，同比增長 10%，已超過去年全年的 ，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，宏觀增長指標(biāo)偏穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議， 2023年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會融資額規(guī)模合理增長以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)市場量價(jià)仍受到正面推動(dòng)，但推動(dòng)力度大不如前。CPI、 PPI、 PPIRM運(yùn)行情況對比表注： 111月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降 %。2023年 11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降 %，環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0，下同 )。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動(dòng)力。其中，國家預(yù)算資金增長 %，增速比 110月份回落 ；國內(nèi)貸款增長 17%，增速加快 。從 到位資金情況看 111月份，第一產(chǎn)業(yè)投資 8509億元，同比增長 %，增速比 110月份加快 ；第二產(chǎn)業(yè)投資 167043億元，增長 %，增速回落 ；第三產(chǎn)業(yè)投資 215730億元，增長 %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看， 11月份固定資產(chǎn)投資 (不含農(nóng)戶 )增長 %。 2023年，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %，完成全年%的物價(jià)調(diào)控目標(biāo)。2023年 12月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %， CPI重回 “ 2時(shí)代 ” 。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況 預(yù)計(jì) 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長目標(biāo)定在 7%，比今年下調(diào) ，反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。從前三個(gè)季度來看，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長 %，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)。其中，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。目 錄第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析第二章：全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況第三章：北京房地產(chǎn)市場概況第四章：北京別墅市場情況第五章： 2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判|PART 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r政策環(huán)境分析|2023年度北京房地產(chǎn)（別墅）市場報(bào)告 說 明本市場報(bào)告的數(shù)據(jù)來源主要有三方面：第一是依據(jù)實(shí)際的市場調(diào)研情況；第二是參考專業(yè)的市場研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)（如中房指數(shù)研究院、天朗房研網(wǎng)、搜房網(wǎng)等）；第三是通過土地儲備管理局、國家統(tǒng)計(jì)局、房屋管理局等政府權(quán)威網(wǎng)站獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)。本報(bào)告以反映市場真實(shí)情況為出發(fā)點(diǎn)，一方面為集團(tuán)對雁棲半島項(xiàng)目的決策提供市場依據(jù)，另一方面為集團(tuán)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的決策提供參考。2023年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP)386762億元，同比增長 %，全年預(yù)計(jì) GDP同比增長為 %。從中國近年的整體經(jīng)濟(jì)情況來看，中國的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，預(yù)計(jì)中國未來將面臨短期的經(jīng)濟(jì)改革帶來的陣痛，未來兩年 GDP預(yù)計(jì)保持在 7%左右的增幅范圍之內(nèi)。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 全國 CPI運(yùn)行情況其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲%，服務(wù)價(jià)格上漲 %。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費(fèi)不振，對大盤將形成壓制。2023年 111月份，全國固定資產(chǎn)投資 (不含農(nóng)戶 )391283億元，同比增長 %，增速比 110月份回落 。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 固定資產(chǎn)投資情況111月份，到位資金 433419億元，同比增長 %，增速與 110月份持平。從施工和新開工項(xiàng)目情況看， 111月份，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 836466億元，同比增長 %，增速比 110月份回落 ；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 328420億元，同比增長 %，增速回落 。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ PPI運(yùn)行情況工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降 %，環(huán)比持平。 PPI(生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù) )連續(xù) 21個(gè)月出現(xiàn) “ 負(fù)增長 ” 顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。PPIRM（動(dòng)力原材料購進(jìn)價(jià)格指數(shù)）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 貨幣環(huán)境情況貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策方面已不如早年寬松(注： M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 全國 11月份官方非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 ，較 10月份創(chuàng)下的 14個(gè)月高點(diǎn) 。航空運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于 50。不過，建筑業(yè)分類指數(shù)繼續(xù)受到房地產(chǎn)市場走強(qiáng)的提振，由 10月份的 。11月社會消費(fèi)品零售總額增長 % 111月份，社會消費(fèi)品零售總額 211320億元，同比增長 %。 111月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 182637億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額28683億元，增長 %。 1至 11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %。|PART 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r政策環(huán)境分析2023年房地產(chǎn)市場政策大事記2023年房地產(chǎn)市場政策大事記時(shí)間 提出單位 /部門 內(nèi)容1月 11日 國土資源部 今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。3月 5日 十二屆全國人大一次會議 今年基本建成 470萬套保障性安居房、新開工 630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。7月 22日 國土資源部 國土資源部宣布全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究 做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 10月 29日 中共中央政治局集體學(xué)習(xí) 會上 在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)， 構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。11月底 各級政府 上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。 本地戶籍家庭已有 1套住房的，可以再購買 1套，無房的可以購買 2套住房。 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 在市區(qū)就業(yè)滿 3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和 2萬元安家補(bǔ)助的總額。 鄭州 年滿 20周歲的無住房單身人員，限購一套住房 。 北京 價(jià)格上漲過快，平抑房價(jià) 房價(jià)上漲過快，政策收緊廣州“ 穗六條 ” 于 11月 18日公布。此外，非本地戶籍居民限購一套房屋的社保繳納年限從 1年延長為 3年。將自 2023年 10月開始實(shí)施的僅允許新購 1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購 1套住宅，且不計(jì)購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 從本年度調(diào)控結(jié)果來看，一二線城市房價(jià)仍繼續(xù)領(lǐng)漲，我們認(rèn)為在調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。這意味著目前在售別墅或?qū)⒊蔀樽詈蟮耐聿停瑢I(yè)人士表示，隨著土地管理趨緊，別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場。政策環(huán)境分析 ︱ 北京市現(xiàn)行限購政策對已擁有 1套住房的本市戶籍居民家庭 (含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效 《 北京市工作居住證 》 的家庭，下同 )、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購 1套住房 (含新建商品住房和二手住房 )。對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有 1套及以上住房的非本