【正文】 C8旅游設施用地、 C9其他公共設施用地2023年 10月 11日 3300007 延慶縣 457 29017 C8旅游設施用地、 U市政公共設施用地 2023年 11月 18日 23209 延慶縣 0 2023年北京全市成交的土地當中，容積率小于或等于 9宗，總建設用地面積為 ㎡，總規(guī)劃建筑面積為 ㎡，其中屬于居住類用地建設用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積約為 ㎡（如按獨棟別墅 300㎡ /套，約可建設 2056套）當前， 低容積率地塊供應將日益減少，低密度產(chǎn)品價格將逐步上升。2023年別墅、高檔公寓市場情況一覽表2023年全年別墅成交月度走勢統(tǒng)計 (合計 )　數(shù)量（套） 面積 (萬㎡ ) 均價2023年 12月 224 338672023年 11月 217 359332023年 10月 219 310582023年 9月 308 306952023年 8月 254 312502023年 7月 232 290772023年 6月 312 286902023年 5月 341 266632023年 4月 239 225672023年 3月 343 11 256032023年 2月 107 203162023年 1月 234 27242合計 3030 28971北京別墅市場情況 ︱ 別墅月度成交情況數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)與上一頁對比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷售價格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價格要高。截至 12月底， 懷柔區(qū)共成交 31套別墅，交易面積為 方米，成交均價為 21468元 /㎡懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項目較少，存量偏低相關。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)2023年北京別墅成交套數(shù)排名名次 項目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù) 銷售價格 產(chǎn)品類別1 龍湖 紅杉溪谷 通州 162 最低價 650萬元 /套，均價約 /㎡ 聯(lián)排、疊拼3 遠洋天著 大興 134 均價 /㎡ 聯(lián)排、洋房4 譽皇殿（譽天下） 順義 124 1200萬 /套起，約 /㎡ 聯(lián)排5 旭輝御錦 通州 117 最低價 538萬元 /套，均價 ㎡ 疊拼6 親密別墅 通州 117 均價 /㎡ 聯(lián)排7 中海九號公館 豐臺 94 15002023萬元 /套 龍湖 紅杉溪谷項目；從銷售量排行前十名的項目銷售情況來看，郊區(qū)類別墅產(chǎn)品由于總價較低，成為消費者的搶手貨。市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅以及奧北別墅板塊）。市調(diào)原則：以客觀事實為依據(jù)，反應市場最真實、最有效的銷售情況為原則。競品項目選取依據(jù)：項目區(qū)域位置 設施配套 產(chǎn)品價格區(qū)間產(chǎn)品種類競品項目購買用途216。216。u 從別墅板塊劃分來看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。懷密板塊市調(diào)個案情況分析 ︱ 北京 別墅市場板塊劃分2023年度北京別墅市場銷售量情況2023年北京別墅銷售面積排行榜排名 項目名稱 區(qū)域 銷售面積（㎡） ↓1 龍湖好望山 順義區(qū) 497572 譽天下 順義區(qū) 465063 富力童話時光 大興區(qū) 445954 遠洋 VIE 朝陽區(qū) 428735 中海九號公館 千章墅 通州區(qū) 394388 億城燕西華府 豐臺區(qū) 326629 遠洋 `天著 大興區(qū) 3262110 中建 好望山 順義 2212 中建 2023年北京別墅銷售金額排行榜排名 項目名稱 區(qū)域 銷售金額 （億元）1 遠洋 VIE 朝陽 2 中海九號公館 雙瓏原著 朝陽區(qū) 4 融科 天著 大興區(qū) 7 潤澤莊園 建筑風格：法式風格面積區(qū)間： 450800入住時間：現(xiàn)房交房。去化速度：三期共 116套， 2023年銷售 62套，月均 6套，剩余 54套在售。主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。該項目占地 3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有 20230㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。由于距離機場較近，會有部分房源略受噪音影響。物業(yè)類型：獨棟建筑風格：西班牙風格面積區(qū)間： 4561050140套（一期 76套，二期 64套）裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅銷售情況：開盤時間：二期預計 2023年中旬開盤。推廣方式：基本未做推廣，項目周邊有道旗。去化速度： 2023預定 10套（以關系戶為主），本年度月均去化不足 1套，剩余 54套。主要客群：企業(yè)主為主。項目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。該項目總共 140套，二期銷售價格預計與周邊項目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。450650板塊：潮白河別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費： 元 /㎡ /月總戶數(shù)： 入住時間：現(xiàn)房交房。去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主， 2023年共銷售 10多套， 2023年共銷售約 60套。主要客群：該項目可對外銷售，業(yè)主一半為港澳臺居民。該項目突出的是新亞洲主義建筑風格，結(jié)構特點突出，采取一層 +二層建筑形式，并以落地窗為主，做到 “ 七面 ” 采光。該項目未做任何形式推廣，主要靠朋友介紹方式銷售。開發(fā)商并無去化速度要求。312670㎡容積率： 1000套，房源充足裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 君山高爾夫銷售情況：開盤時間： 2023年 6月。推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。項目賣點： 空氣優(yōu)良 高爾夫配套優(yōu)劣勢：項目遠離市區(qū)，空氣較好。項目建筑風格為北美、西班牙風格，以被市場接受及認可。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。410630㎡容積率： 三四期 118套裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 半山世家銷售情況：開盤時間： 2023年 10月。推廣方式：戶外廣告，以京承高速和懷柔城區(qū)為主。優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。項目賣點： 山地別墅 高爾夫練習場優(yōu)劣勢：該項目采用北美和西班牙建筑風格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達 90米。 項目壞境較好，綠化率高。距離市區(qū)較遠，配套設施不夠完善。該項目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項目，受相關政策及市場影響，去化速度一般。建筑風格：北美面積區(qū)間： 400700入住時間：現(xiàn)房交房。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。項目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅 3km，距離地鐵 5號線天通苑北站和規(guī)劃中的 17號線僅 4站地，交通出行十分便利。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構與半山世家產(chǎn)品相似。市調(diào)個案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山項目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼 ㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷售價格： 下疊 750萬 /套起，上疊 600萬 /套起物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年 2月 18日開盤。推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。項目賣點： 園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標準、五重園林體系、業(yè)主活動等等。下疊擁有 ，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實用性強。該項目投資客戶較多占 60%。入住時間： 2023年 1月 15日。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷售金額亞軍。主要客群：企業(yè)主。地下室 ，可加蓋一層，可舉辦私人 party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。單價較高，需有實力的客戶購買。競品項目 分析 ︱ 競品 區(qū)域分布情況這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價格高于其他別墅板塊。從上列圖表中不難看出，各別墅項目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費客群偏向于面積偏大的產(chǎn)品；懷密等遠郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產(chǎn)品，消費客群更偏向于中小面積產(chǎn)品。距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價格集中在 /㎡以上。競品項目 分析 ︱ 主力戶型總價區(qū)間 分析500銷售總價（萬元）10001500202325003000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島4000及以上180035006008001000202310001700400800100017001000202310002500競品項目分析 ︱ 競品情況對比 分析項目名稱 所處板塊 物業(yè)類型 銷售價格 與市中心直線 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對港澳臺客戶不限購不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類獨棟 69萬 /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠第二居所半山世家 懷密板塊 獨棟 /㎡含贈送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。但隨著區(qū)域近年來的成熟，新盤項目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。在市調(diào)過程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。密云別墅市場近兩年價格漲幅不大， 2023年成交均價為 /㎡，去化速度較慢。216。距離上稍遠，項目自身及周邊配套設施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。奧北別墅區(qū)項目作為第一居所，且項目價格在 /㎡區(qū)間，性價比較高，出行較便利，配套略有不足。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時更趨于理性。第一居所區(qū)域價格雖然高出客群心理價位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價格的主要因素，環(huán)境、價格及配套是客戶決定購買的主要因素。宏觀經(jīng)濟：堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構優(yōu)化，保持經(jīng)濟合理增長貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)調(diào)控 “ 一刀切 ” 局面將得到改善，長效機制逐步建立，鼓勵剛性需求的方面的政策不會有太多變化。2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 土地市場情況預判 土地成交的增長推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩2023年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個季度土地成交面積同比增速均超過 30%，預計 2023年新開工將繼續(xù)增長，預計 2023年全國房屋新開工面積 ㎡，同比增長 %。2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 市場環(huán)境情況預判銷售方面量價齊升，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，由于市場的慣性，會導致 2023年上半年延續(xù) 2023年的增速較高，下半年增速漸趨平緩，預計 2023年房屋新開工面積為 ㎡，同比增長%%，低于 2023年全年。預計 2023年 2023年全國共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 不同類別城市市場預判2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 別墅市場預判小結(jié)由于經(jīng)濟的深化改革，中國未來的經(jīng)濟將面臨改革帶來的陣痛，在短暫時期內(nèi)出現(xiàn)增長放緩局面；房地產(chǎn)市場調(diào)控將成為常態(tài)化、一二線城市政策繼續(xù)從嚴，三四線城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調(diào)，以刺激市場需求；土地市場將繼續(xù)回暖，成交量加大，導致新開工商品房供應的增加，在市場慣性作用之下，短期內(nèi)市場將保持量價繼續(xù)增長趨勢，但長期來看，隨著供應量的增大，整體價格增幅將趨緩，但由于一線城市需求壓力較大，房價會繼續(xù)增長，部分城市房價會下滑；別墅市場由于土地供應量減少，其價格必然上升，但由于別墅產(chǎn)品屬于非必需品，這也導致其銷售速度相對緩慢，尤其非第一居所別墅產(chǎn)品，其價格增長速度及去化速度均不會太快。THANKS謝謝觀看 /歡迎下載BYIAOFONEANDENTHUSIASMPUSHESTOITSREGARDLESSOBSTACLES.FAITHB