【正文】 建設(shè)，也使北京的面貌日新月異。從房地產(chǎn)開發(fā)及銷售面積上看，全國各地存在著很大的差異，廣東、上海發(fā)展較早市場比較成熟，相比之下，許多地區(qū)存在著較大的需求空間。 2001年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售情況 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）主 要 指 標實際完成比去年同期增減自年初累計（萬㎡）去年同期（萬㎡）絕對數(shù)（萬㎡）增減（%）土地開發(fā)面積（本年購置土地面積）（完成土地開發(fā)面積）商品房建筑銷售面積（施工面積） （竣工面積） （銷售建筑面積）商品房銷售額專家預(yù)計，在21世紀初，中國住宅建設(shè)可望保持平均每年50%的增長速度；到2005年，全國最少需建城鎮(zhèn)住宅15億平方米，農(nóng)村住宅35億平方米，而且還有近30億平方米的陳舊住宅需要改造，將給地產(chǎn)發(fā)展商的投資提供巨大的市場。上海目前已批待建的住宅面積約是在建面積的5倍左右。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，商品房全面熱銷，每平方米銷售價格達到2304元，比去年同期增加了230元，%。北京房地產(chǎn)市場綜合分析報告【廣州佳美廣告有限公司】2001年10月目 錄一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………………………………………………………………………………………..2房地產(chǎn)市場具有巨大的需求潛力……………………………………………………………………………………………………….. 3房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性……………………………………………………………………………………………………………4二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………………………………………………………………………………………..5京城樓市簡析……………………………………………………………………………………………………………………………..5消費者分析………………………………………………………………………………………………………………………………..9三、北京房地產(chǎn)廣告投放分析…………………………………………………………………………………………..12背景分析…………………………………………………………………………………………………………………………………..12廣告投放具有季節(jié)性……………………………………………………………………………………………………………………..12平面媒體是房地產(chǎn)廣告投放的首選……………………………………………………………………………………………………..13房地產(chǎn)廣告報紙媒體的選擇情況………………………………………………………………………………………………………..14四、附件（市場資料）………………………………………………………………………………………………….. 15一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場具有巨大的需求潛力國內(nèi)房地產(chǎn)在持續(xù)低迷近五年之后，2000年開始整個房地產(chǎn)市場需求明顯增強，出現(xiàn)了反彈現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況普遍得到了改善并從沿海逐步向內(nèi)地推進，由中心城市向中小城市發(fā)展，并將加快向市郊及城鄉(xiāng)結(jié)合部推進。其中北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達4771元，%，新建住房面積為841萬平方米，與去年同期（453萬㎡）相比翻了近一番。廣東則以超過40個月房地產(chǎn)投資資金以兩位數(shù)增長，今年頭4個月廣東地產(chǎn)商投資資金就達到218億元，占全國總量的兩成以上，比例驚人。房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性 房地產(chǎn)開發(fā)的對象是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)本身是一個地域性很強的產(chǎn)業(yè)，每個城市都有自己不同的地域風(fēng)格和地域文化。2001上半年全國房地產(chǎn)主要地區(qū)住宅施工、竣工、銷售面積情況排 序12345678910地 區(qū)廣 東上 海浙 江北 京江 蘇山 東四 川福 建遼 寧重 慶施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）2001年8月份全國5大城市房地產(chǎn)景氣指數(shù)月度情況地 區(qū)基值目前指數(shù)同上月比8月市場特征北京10001114升8點8月北京房地產(chǎn)異?；钴S，國房開發(fā)景氣指數(shù)呈現(xiàn)全面上揚走勢上海1000757升5點上海房地產(chǎn)市場持續(xù)保持價增量增的大好局面，繼續(xù)向上攀升天津1000604下降1點天津住宅市場價穩(wěn)量升，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢深圳10001236上升5點深圳新盤層涌，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)小高潮重慶1000491上升6點重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整略見成效，指數(shù)向上攀升（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀京城樓市簡析1 北京房地產(chǎn)市場利好不斷，異?；钴S隨著申奧成功以及即將入世的利好，北京的房價更是被炒得沸沸揚揚。未來五年，市政府將投入1800億元加入市政基礎(chǔ)建設(shè)和改造。，%，投資額僅次于廣東，國內(nèi)名列第二，并繼續(xù)加速度增長。北京8月來的市場是否存在泡沫、房價是漲是跌、奧運經(jīng)濟、WTO經(jīng)濟等等已成為當前京城房地產(chǎn)市場的中心話題，專家認為北京房地產(chǎn)市場潛力空間無限，但目前面臨突破的障礙仍是供需結(jié)構(gòu)和政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的問題。目前，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外來軍團越來越多。在北京拓展市場的外省市企業(yè)，在當?shù)卮蠖嗾紦?jù)著龍頭老大的地位。北京房地產(chǎn)市場部分外地企業(yè)狀況一覽表企 業(yè)發(fā) 展 現(xiàn) 狀發(fā) 展 目 標大連萬達在成都圈地2000畝，其百萬平方米的“成都花園”兩天吸納兩萬客流及兩億銷售額。目前銷售額是30億，下一步計劃確保50億，力爭55個億。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京擴大開發(fā)規(guī)模外，還表示將逐步向全國發(fā)展，在全國形成5個中心區(qū)域，年開發(fā)量達到10萬平方米，銷售額實現(xiàn)32億元。萬科繼續(xù)加大對深圳、上海、北京和沈陽等城市的房地產(chǎn)投資力度外，實施了新城市擴張策略，在成都已顯示了集團品牌的號召力。計劃明年投入40億元，考慮引入具有雄厚實力的財團完成自己迅速擴張的戰(zhàn)略——資料來源：《中國房地產(chǎn)報》1 商品房價位偏高，普通住宅比例大（圖13）北京房地產(chǎn)在售房地產(chǎn)項目構(gòu)成 （圖14）北京朝陽區(qū)在售房地產(chǎn)價格構(gòu)成 ——數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)報》目前，北京房地產(chǎn)市場在售房地產(chǎn)項目約有800個，其中普通住宅規(guī)模在整個市場中所占比例最高，%。總體看，北京市普通商品房價格較高，房價水平高于成熟的上海和深圳市場。7000—8000元/㎡%主要分布于勁松、朝陽門、燕莎國展、亞運村等地豐臺區(qū)5000元/㎡以下%主要分布于方莊、玉泉營、木樨園、六里橋等區(qū)域內(nèi)5500—6000元/㎡%主要分布于方莊、六里橋等地海淀區(qū)4000—5000元/㎡%主要分布于八達嶺高速路、上地、學(xué)院路附近5500—7000元/㎡%集中于中關(guān)村、紫竹院、馬甸、學(xué)院路等地1樓市類別及各區(qū)域競爭狀況北京樓市大致分布及價格狀況一覽表項目類別分布區(qū)域區(qū)域特征、規(guī)模價位構(gòu)成普通商品住宅朝陽區(qū)朝陽區(qū)依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，因此商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首，達到30%。從海淀、豐臺、朝陽三區(qū)比較來看：朝陽區(qū)項目平均價位較高，主要以中高檔項目為主；豐臺區(qū)價位最低，以中抵檔項目為主；而海淀區(qū)中高檔、中低檔項目分布比較對稱。海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域、學(xué)院路區(qū)域、八達嶺高速路兩側(cè)有較好的環(huán)境優(yōu)勢，其普通住宅開發(fā)量也比較大。經(jīng)濟適用房由于有政府限價，價格集中在1500—4500元/㎡之間，其中3500元以上的開發(fā)規(guī)模比例達到65%以上。大興、海淀、石景山、通州等區(qū)經(jīng)濟適用房規(guī)模均在10%以下。4000—9000元/㎡之間的開發(fā)量最大，%。其他區(qū)域東城、西城、崇文、宣武、豐臺等區(qū)的公寓市場占有率均在10%以下。7000元/㎡%，10000元/㎡%。 年齡：30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，%。 職業(yè)：外企、合資性質(zhì)企業(yè)人員為主，%；其次為民營、私營、合作經(jīng)營性質(zhì)人員，%。 家庭年總收入：與購買能力最為密切相關(guān)的因素之一。226。2高檔房消費者對購房區(qū)域的選擇 據(jù)調(diào)查顯示，京城去年開盤單價在8000元/平方米以上的商品房，有一半位于朝陽區(qū)，且東部地區(qū)居多。 東部地區(qū)最受偏愛，%，其余依次為北部、東北、西北、西部等區(qū)域，而最不被買家看好的是南部地區(qū)，%。同時環(huán)線的概念也在消費者心目中悄悄發(fā)生著變化，購買者最為青睞的區(qū)域已經(jīng)不再是二環(huán)或三環(huán)路，而是三環(huán)至四環(huán)之間，%。 決策時間的選擇：%的人打算在一年內(nèi)購買，同時計劃在半年內(nèi)購買的人居多。 購房居住情況：%的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住。 購房面積的選擇：%的消費者選擇100平方米以下的戶型，%的購房者選擇面積都在100平方米以上，其中選%。 購房戶型的選擇：對戶型的選擇以三居室和復(fù)式住宅居多，%；%。 影響購房的重要因素：環(huán)境對買家的影響最大，%，其次為戶型設(shè)計、配套設(shè)施、教育條件和鄰里素質(zhì)。在首都，隨著城市人口密度的加大和污染的加劇，消費者更加向往舒適、清新的生活環(huán)境。其次為戶型設(shè)計，因為戶型的好壞直接關(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，從而影響到生活質(zhì)量的高低。在這個層面的消費群中，被大眾看作是第一要素的價格因素卻