【文章內(nèi)容簡介】 因素——真實(shí)購買力，便會發(fā)現(xiàn)這些告誡并非聳人聽聞，高房價與實(shí)際購買力之間的鴻溝非但沒有縮小，反而越拉越大。 首先，銀行紛紛提高按揭貸款門檻，高價房市場購買力大幅縮水。 自今年4月以來，銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻：上海許多銀行將單價超過每平方米7000元或總價超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。首付款陡增必將一大批潛在購房人擋在門外。對于購買第二套房的客戶，深圳發(fā)展銀行停止發(fā)放貸款，上海銀行原則上不予貸款，即使放貸也不得超過5成；農(nóng)行上海分行、民生銀行則規(guī)定提高房貸利率1個百分點(diǎn)不等。工行上海分行也已開始降低高價房的貸款成數(shù)，同時對買第二套以及更多房子者實(shí)行全新的“期限貸款利率”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通個人住房貸款的利率。 在審貸方面，銀行從未有過如此之嚴(yán)，退單比例明顯上升。建行上海分行的一位人士說，以前，收入證明由購房人根據(jù)需要填寫，5月份以來，個人貸款越收越緊，審批手續(xù)愈來愈嚴(yán)，許多銀行不僅限制貸款總額，對一些額度較大的貸款，還要求貸款人提供稅單以證明收入。僅此一項(xiàng)，就使得許多人無法獲貸。他說，相比開發(fā)貸款，按揭貸款的收緊對市場需求的打擊更大，且即刻顯現(xiàn)。 其次，市場直接購買力被嚴(yán)重透支，已是強(qiáng)弩之末。 買房子不是買彩電，購買力客觀需要多年積累。上海的房地產(chǎn)專家分析說，上海市民積累的購買力在上一輪井噴行情中，特別是去年的房價“狂飆”中，已被消耗殆盡，許多家庭甚至已透支未來3年到5年的購買力。而市場消費(fèi)的主力始終是大眾階層，購買力需要一個再次囤積的過程。目前，上海人均收入年增長12％，遠(yuǎn)低于房價28％的增幅。房價愈漲，愈多的人會被拒之門外，只會有價無市。 今年第一季度，“上海之春”房展會的主辦單位曾對參觀者進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，有超過50％的人來看房是為了“二次置業(yè)”，且面積以80平方米到100平方米為多，其中的70％在2001年剛買了第一套房?？煞孔硬皇羌译?，不可能在2年內(nèi)立即更換，通常的換房周期是10年。這說明，4個月前，上海樓市多數(shù)人的購房目的還是轉(zhuǎn)手賺差價，或以租養(yǎng)房。在投資甚或投機(jī)如此濃烈的市場，購買力一旦下滑，樓市很自然地轉(zhuǎn)向觀望。由此觀之，所謂“土地高價”并不能必然支撐未來的房價高企，將高房價的責(zé)難指向土地緊縮政策是沒有道理的。二、北京區(qū)域市場分析 2002年房地產(chǎn)泡沫和過熱的持續(xù)升溫和蔓延，終于導(dǎo)致了央行121文件、國土部13號文件和國務(wù)院18號文件等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺。分析認(rèn)為，這將使中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了相當(dāng)長時間的量變后，開始產(chǎn)生重大質(zhì)變，其效果將在未來3－5年逐步顯現(xiàn)。（1）市場競爭格局分析 過去，批地貸款手續(xù)簡單，投入低，房地產(chǎn)建設(shè)收益較大，但是隨著今天陡現(xiàn)的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環(huán)推出，這種情況不復(fù)存在。8月31日，所有土地必須進(jìn)入招拍掛；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；開發(fā)區(qū)受到嚴(yán)查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預(yù)售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了……對此，各種觀點(diǎn)意見紛紛出現(xiàn)。但其實(shí)這不僅沒必要大驚小怪，反倒應(yīng)該慶幸和欣慰。經(jīng)過十年的滄桑歷練，終于可以與市場經(jīng)濟(jì)全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業(yè)比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，逐步與WTO和海外資本游戲規(guī)則接軌。（2）市場供需變動分析 1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費(fèi)能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進(jìn)入建筑年代和散戶時代。其強(qiáng)大的私有化動力和慣性，足以令中國的房地產(chǎn)商美美地享受了5年的甲方強(qiáng)勢和賣方優(yōu)勢。但是，隨著這股提前了的消費(fèi)曲線和消費(fèi)節(jié)奏的慢慢恢復(fù)，客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)因素的了解和把握也越來越深入和練達(dá)，錯誤、陷阱和維權(quán)游戲，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發(fā)達(dá)的一線城市，消費(fèi)者帶著律師甚至記者買房的現(xiàn)象已經(jīng)司空見慣。老百姓買房已經(jīng)可以象逛超市一樣左挑右選。產(chǎn)品的極大豐富，按揭貸款和預(yù)售條件的嚴(yán)控，無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現(xiàn)象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進(jìn)入買方市場。（3）市場準(zhǔn)入變動分析 與其它行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)業(yè)歷來是杠桿經(jīng)濟(jì)原理運(yùn)用最充分的行業(yè)。由于以往土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項(xiàng)目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運(yùn)做起來，而且大家也習(xí)慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒只管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關(guān)政策，項(xiàng)目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發(fā)貸款的緊縮，對期房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售條件的高門檻和消費(fèi)者現(xiàn)房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產(chǎn)逼到了高臺上，將由貿(mào)易型（定金式）的投資模式向產(chǎn)業(yè)型（實(shí)力型）投資模式轉(zhuǎn)化。既往資金鏈的任何一環(huán)投機(jī)取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統(tǒng)地產(chǎn)的超越，是中國房地產(chǎn)商面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是非銀行資金進(jìn)入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關(guān)鍵。規(guī)模和資本、項(xiàng)目與現(xiàn)金的對應(yīng)關(guān)系和整合思維注定是不同階段企業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的瓶頸。（4）市場預(yù)測思維分析 中國房地產(chǎn)過去由于突然進(jìn)入商品房時代，個人住房私有化的迅猛需求和集中爆發(fā)的消費(fèi)能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨(dú)特的大陸短期開發(fā)銷售模式。而且由于土地、資金和市場的三大先天優(yōu)勢，房地產(chǎn)商們普遍養(yǎng)成了一種樂觀和習(xí)慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發(fā)，只要蓋起房子就有人買，不僅會賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費(fèi)者對產(chǎn)品性價比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經(jīng)營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩產(chǎn)的代價！靠激情、直覺、膽略、運(yùn)氣和經(jīng)驗(yàn)成功的第一代房地產(chǎn)企業(yè)（家）正面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)和危機(jī)。市場進(jìn)入到不是你有規(guī)模實(shí)力和你有成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)憔鸵欢ǔ晒Φ男聦?shí)驗(yàn)（創(chuàng)新）主義時期。特別是中國房地產(chǎn)僅僅十年的發(fā)展時間，嚴(yán)格意義上還沒有經(jīng)歷一個行業(yè)從創(chuàng)始、成長、興盛、成熟、平穩(wěn)和衰落的完整周期，該發(fā)生的問題還沒有全部發(fā)生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結(jié)中。專業(yè)化、市場細(xì)分化、職業(yè)化、周期性、公開性、團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業(yè)已經(jīng)深入人心的管理學(xué)詞匯對中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說都為時不晚！（5）市場細(xì)分競爭分析 121系列文件出臺后，一些地產(chǎn)大腕都驚呼什么80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領(lǐng)袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱咤風(fēng)云”的大企業(yè)的活動半徑大都局限于一、二線城市，對三、四線城市的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)和中小房地產(chǎn)開發(fā)商的生存方式幾乎一無所知。我們都知道中國房地產(chǎn)短期開發(fā)銷售（項(xiàng)目型）和區(qū)域化生存發(fā)展的兩大特點(diǎn)，決定了中國房地產(chǎn)市場是不能套用所謂香港和美國模式的，對于大多數(shù)中小房地產(chǎn)商來說，如何運(yùn)用好所在區(qū)域的綜合資源優(yōu)勢（人脈、關(guān)系、風(fēng)俗、市場和價格等），利用好中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態(tài)，抓住三、四線城市房地產(chǎn)剛剛啟動和不發(fā)達(dá)的機(jī)遇，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)習(xí)型特點(diǎn)，借助各種房地產(chǎn)專業(yè)力量和工具，必將成長為區(qū)域性的主導(dǎo)力量，并將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰(zhàn)的大開發(fā)商們平分秋色?。?）奧運(yùn)板塊房價預(yù)測分析 如火如荼的雅典奧運(yùn)會，讓國人自然聯(lián)想到2008年的北京奧運(yùn)會，不論是場館建設(shè)、商業(yè)開發(fā)還是奧運(yùn)地產(chǎn)，借助奧運(yùn)概念，這些得益于奧運(yùn)場館和奧林匹克森林公園便利的項(xiàng)目，其房產(chǎn)價格至少抬高了近10％，而最重要的是它們可以直接享受政府在其周圍正在建設(shè)和完善的配套設(shè)施。因此有些項(xiàng)目甚至遲遲沒有銷售，還在等待著漲價的時機(jī)?，F(xiàn)在，環(huán)繞著奧運(yùn)場館和奧林匹克森林公園，亞北地區(qū)這幾年冒出了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，緊挨著森林公園的西側(cè)，就有倚林佳園、澳林春天、暢春園等在銷項(xiàng)目，倚林佳園的均價在7500元，而澳林春天的四期已全部賣完，即將銷售的五期600套、24層的高樓，其價位也在7000元以上。同時在澳林春天的西側(cè)，建工集團(tuán)正在建設(shè)一個占地12萬平方米、9層到12層板樓設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，據(jù)說還沒銷售，其均價7500元帶精裝修就受到追捧，而位于澳林春天南側(cè)則還有一個均價為7300元帶精裝修的新項(xiàng)目。奧運(yùn)板塊已經(jīng)基本定型，可以畫出一個清晰的輪廓——老的亞運(yùn)地產(chǎn)板塊（包括亞運(yùn)村、北苑路沿線亞北地區(qū)）加上新的奧運(yùn)板塊——規(guī)劃建設(shè)中的像一個巨大“火炬”的奧運(yùn)村及周邊的區(qū)域（從現(xiàn)在的奧林匹克體育中心和中華民族園向北，在北辰東路和北辰西路的中間地帶，直到五環(huán)沿線）。（7）供應(yīng)變動情況分析 從住宅新盤供應(yīng)總量上看，目前該地區(qū)區(qū)域市場的總體供應(yīng)量約在70萬平方米以上。從項(xiàng)目規(guī)模上說，除了“清河新城”可能是個大盤外，其余均為20萬平方米以內(nèi)的中小項(xiàng)目，樓盤數(shù)量多、規(guī)模小是一大特色；新增項(xiàng)目多集中于奧運(yùn)公園西側(cè)和五環(huán)路南北沿線，如倚林佳園東北側(cè)的暢清園、建工地產(chǎn)將在下半年推出的花虎溝住宅項(xiàng)目；勝利飯店附近的小戶型精裝修項(xiàng)目懿品閣；奧運(yùn)公園北側(cè)世茂集團(tuán)將推出的住宅項(xiàng)目等。從商住供應(yīng)看，目前該地區(qū)潛在供應(yīng)為20萬平方米以上，如嘉銘桐城林路3棟商住公園，北辰綠色家園媒體村高層商住樓等。從商務(wù)配套看，在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計(jì)15個單體項(xiàng)目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。從不同物業(yè)類型新盤的分布區(qū)域看，奧運(yùn)新舊板塊、中心板塊與周邊板塊功能出現(xiàn)差別的趨勢：舊板塊——以亞運(yùn)村為中心到紫玉山莊以南的區(qū)域主要顯現(xiàn)商住特色，這個區(qū)域安立路兩側(cè)的樓盤不管當(dāng)初定位是商還是住，實(shí)際上都已經(jīng)成為“商住”物業(yè)，如陽光新干線、天創(chuàng)世緣、新榮家園等；奧運(yùn)公園周邊區(qū)域和五環(huán)以外的北部區(qū)域目前顯現(xiàn)的則是“純居住”的概念，如倚林佳園以及其周邊未來要顯現(xiàn)的幾個新盤，還有目前正在銷售的上元、萬科星園、傲城等。而根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)公園中心區(qū)未來將顯現(xiàn)的則是商務(wù)區(qū)。（8）客戶定位變動分析 樓盤的客戶定位呈現(xiàn)逐步下挫之勢，2001年以來，該區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目“倚林佳園”一、二期ＣｉｔｙＨｏｕｓｅ、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ兩類別墅產(chǎn)品，“風(fēng)林綠洲”以大戶型板樓產(chǎn)品沖擊市場，在一定程度上營造出區(qū)域市場以高端產(chǎn)品為主的整體形象，各樓盤的目標(biāo)客層基本上鎖定在金字塔高端人群。隨著新盤供應(yīng)的不斷放量，出于避開正面競爭，降低開發(fā)風(fēng)險、產(chǎn)品升級換代等目的，后續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目基本上以普通住宅為主，走中檔化路線，從銷售總價、戶型面積上均在不同程度上有所下降，大戶型、高總價的高檔項(xiàng)目逐步退出舞臺，取而代之的是面積適中、布局緊湊的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品大量擁入市場，并成為供應(yīng)主流，如陽光新干線、潤楓德尚、萬科水榭花都、傲城、翠堤春曉等。（9）交通網(wǎng)線效用分析 雖然目前亞運(yùn)村往北、往西交通仍然不是很通暢，但與2001年相比，奧運(yùn)地區(qū)、亞北地區(qū)的交通已經(jīng)得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地鐵5號線等外，大屯路、辛店村路等東西向的路也在修建中。這些道路的修建不僅為奧運(yùn)會提供交通保障，還整體提升奧運(yùn)會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。目前已經(jīng)通車的北辰西路緊鄰峻峰華亭，從四環(huán)路至辛店村路段，全長2400米，辛店村路將在現(xiàn)有的一條狹窄道路基礎(chǔ)上擴(kuò)建改造而成，位于奧運(yùn)公園中心場館北端，起始點(diǎn)分別為八達(dá)嶺高速路和北苑路段。除此之外，奧林匹克公園地區(qū)還規(guī)劃有兩條地下道路，分別是成府路和大屯路，它們將和奧運(yùn)地鐵支線一起從奧運(yùn)中心區(qū)的地下穿行，形成三條隧道。大屯路起于八達(dá)嶺高速路，止于京承高速路，從北辰西路東側(cè)鉆入奧運(yùn)中心區(qū)地下，至北辰東路西側(cè)再鉆出地面。再加上規(guī)劃全長1700米的景觀路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6條道路相交。而全長1736米的中一路則自西向東連接起熏皮廠路、北辰西路、景觀西路、景觀路、湖邊西路、湖邊東路、北辰東路等7條道路。以上12條道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來奧運(yùn)村里“棋盤”狀交通網(wǎng)。（10）08年后房價預(yù)測分析 只要奧運(yùn)公園中心區(qū)的規(guī)劃吸取亞運(yùn)村曾經(jīng)出現(xiàn)的教訓(xùn)，將該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)定性為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商廈、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等，總建筑面積約137萬平方米的15個單體項(xiàng)目如期建設(shè)，加上目前亞運(yùn)村核心地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的越來越旺的商住勢頭，商務(wù)物業(yè)會撐起亞奧商圈的發(fā)展，另一方面，隨著區(qū)域配套設(shè)施和交通條件的明顯改善，將會吸引中關(guān)村和ＣＢＤ的企業(yè)向亞奧地區(qū)轉(zhuǎn)移。而這些將支撐著2008年以后亞奧地區(qū)的房價不會出現(xiàn)下跌的趨勢。 隨著京城購房人的日趨理性和消費(fèi)水平的不斷提高，越來越多的開發(fā)商開發(fā)理念也日趨成熟，提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。未來北京市住宅項(xiàng)目開發(fā)將呈現(xiàn)四大新趨勢。（1）小戶型開發(fā)前景分析 小戶型本質(zhì)上仍以供人們居住為主，因此應(yīng)著重營造其“家”的感覺，更多的是以緊湊、功能健全的一居室?guī)d戶型出現(xiàn)。面積標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)有所放松。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費(fèi)，合理進(jìn)行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一。目前北京市一些小戶型由于居住功能的完善和居住環(huán)境質(zhì)量的提高，都有良好的市場表現(xiàn)。小戶型項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)還有相當(dāng)大的潛力可挖。有人擔(dān)心現(xiàn)在開發(fā)小戶型將會迅速被淘汰，但從目前的社會現(xiàn)狀來說，這不會成為現(xiàn)實(shí)。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會在國內(nèi)，特別是北京這種超大型城市存在相當(dāng)長一段時間，其生命力不容置疑。（2）多層住宅前景分析 花園住宅就是將社區(qū)及庭院園林景觀和住宅緊密有機(jī)結(jié)合而產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品，通常為多層或低層，是花園和住宅的整體性設(shè)計(jì)，而不是二者的簡單疊加。其室內(nèi)空間、建筑造型、陽臺、露臺、室外庭院也是一個有機(jī)統(tǒng)一的整體?；▓@住宅的設(shè)計(jì)更需要規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀園林各方面設(shè)計(jì)力量的整合，而非各自為政。但由于開發(fā)商或設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)力量不足、不全的原因，這一點(diǎn)通