【正文】 從相鄰商業(yè)房地產(chǎn)功能上看，可以支撐餐飲、娛樂、休閑購物等行業(yè)，有利于帶來滾滾人流，且顧客群體的活動具有一定的相容性和連帶性，可以共同培育市場、培育商圈、互惠互利。能夠到達的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場站。本案宗地前的交通主干道是三里屯路，其通行的車輛主要是出租車和市內交通車輛為主，該道路是項目的主干道，目前道路未設置交通欄隔設施，對商業(yè)的經(jīng)營影響較小。進入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場北路進入的人流，人流動線主要是在道路東側的酒吧一條街，根據(jù)人群消費心理，較多的人群會仍然集中在東側路上，這對本案位于道路西側來說較為不利。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點，以提高能見系數(shù)，并根據(jù)基地的特點制定響應的設計手段，為未來的經(jīng)營狀況打下良好的基礎。本案項目宗地東側路三里屯路現(xiàn)狀15米寬，道路主要供前往三里屯酒吧街消費的人群以及一定社會車輛出入使用，宗地道路條件適宜商業(yè)步行街人流使用。從道路等級來看，區(qū)域內擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門外大街、工人體育場北路多條城市主干道，可以吸引城市內部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對區(qū)域內城市主干道的有益補充。項目處于東二、三環(huán)之間、工人體育場北路北側、東直門外大街南側、三里屯路西側，所在區(qū)域道路交通縱橫交錯十分便捷，這種“井”字形網(wǎng)狀道路交通有利于吸引各個方向的人流。它包括道路類別、顧客來店的方便度、周邊社區(qū)及配套商業(yè)的類別等分析。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致失之千里。底商部分：項目名稱商業(yè)最高價格 （元/平方米）最低銷售價格最高租金價格 （元/天/平方米）最低租金價格 （元/天/平方米）萬達商業(yè)廣場4500040000$80 $35 北京財富中心4500040000//棕櫚泉國際公寓//1810建外SOHO6000030000//萬通中心4000034000//富爾大廈3500030000//尚都國際5500045000//結論:區(qū)域內底商售價區(qū)間為最低30000元/平米（建面），最高60000元/平米（建面）。經(jīng)營時間11:30至23:30鋪位設計要求在保證人流動線暢通的基礎上，做藝術上的處理，如以圓形、弧形鋪位表現(xiàn)。商戶定位零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營中、高檔服裝服飾等時尚前衛(wèi)類零售商品的商戶，如佳藝時尚廣場、秀水2號、日壇商務會館、北京攻略等經(jīng)營時尚淘貨的商戶為主流，兼有中、高檔次的時尚品牌服飾主力店，以提升本項目商業(yè)品質。業(yè)態(tài)定位以經(jīng)營風格為主流，來決定各樓層業(yè)態(tài)劃分。形象定位三里屯時尚服裝、服飾流行趨勢風向標。理念定位三里屯/多元化/時尚流行前沿/綜合娛樂消費。大廈定位綜上所述，本案定位于佳藝的豪華版，而非升級版。區(qū)域環(huán)境調研雅秀近年經(jīng)營品種比例變化，外貿和時尚的比例由原來的7：3調整為現(xiàn)在的5：5新秀水的外貿貨的消費者的購物量是成下降趨勢的，新秀水目前經(jīng)營前景不容樂觀國內對時尚類貨品的消費需求成上升趨勢的，消費能力增強由于三里屯的歷史淵源，區(qū)域認同感認為應該經(jīng)營時尚、前衛(wèi)類貨品結論：應該定位為時尚前衛(wèi)類。商戶定性訪談調查商戶更多喜歡經(jīng)營時尚類服裝、服飾，因為有市場，消費者購買量大。消費者行為調研根據(jù)400份的消費者抽樣調查，發(fā)現(xiàn)消費者對于時尚類服裝和外貿服裝具有兼容性，只要喜歡適合自己就行，而不會考慮市場是否是以時尚服裝為主或是以外貿服裝為主。四、項目的市場定位定位的依據(jù)，說明酒吧定位不適合，本身的建筑形態(tài)對于此類業(yè)態(tài)支撐不足。三里屯酒吧一條街經(jīng)過近八年的發(fā)展，已成為在國內、國際知名度頗高的、以酒吧文化為特色的時尚社區(qū)，是京城外國友人、商業(yè)文化界中高層人士及時尚青年休閑娛樂名街。三里屯區(qū)域服務業(yè)態(tài)三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務業(yè)態(tài)總量統(tǒng)計表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積面積總量酒吧4160—150平米5000餐廳2640—100平米2000美容美發(fā)430—60平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計79―――――8654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務業(yè)態(tài)租金水平匯總表業(yè)態(tài)原始日租金轉讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發(fā)121818季付、半年付、年付美甲――――18半年付保健――――17季付綜評：三里屯酒吧一條街是中國酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規(guī)模達到頂峰時，街區(qū)內共開有80多家酒吧。三里屯區(qū)域服務業(yè)態(tài)分析位置及規(guī)模位于朝陽區(qū)三里屯北路東側。各層都為獨立店鋪，一層最小鋪位60平米，最大160平米，2層以上鋪位面積基本在200以上。目前搶先入住泰樂坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經(jīng)營者為國內知名的影視明星。評價：泰樂坊銷售情況一般，規(guī)模太小，商業(yè)業(yè)態(tài)單一。經(jīng)營模式日租金為10至20元/平米/天（建面）。核心商圈消費業(yè)態(tài)市場型商鋪供應量分析業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經(jīng)營面積面積比例服裝服飾189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢52513％8504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發(fā)、美甲12300%食檔401%1100%其他15％110％總計約3972約26160核心商圈消費業(yè)態(tài)市場型商鋪租金水平匯總分析市場日租金MIN日租金MAX日租金AVE轉讓費（萬）交租方式雅秀332820一年半付佳藝33――15年付新秀水1666――年付那里1723――――年付同里1723――――年付日壇商務20――5押二付一秀水2號――3押二付三藝嘉――――－――季付核心商圈內其他在售商鋪分析地理位置三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規(guī)模 地上1—3層，總建筑面積為5060平米，共計33個單位，面積分割從40平米至1500平米，使用率72%銷售模式售價26萬元/平米（建筑面積）。3．3東岳廟東側在建市場 總建面為3萬平米，地上4層，目前已有一家大型超市簽約入駐，目前結構已封頂。酒吧區(qū)將專攻異域文化風情，與目前三里屯酒吧街的異域文化風情相吻合。街區(qū)所有建筑均為4層低密度，限高18米。太平洋百貨潛在競爭項目分析3．1新三里屯時尚文化區(qū)開發(fā)商為北京國銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè)集團，控股或參股的企業(yè)有 ： 北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京國峰置業(yè)有限公司、北京國隆置業(yè)有限公司、北京國銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等。租金交三個月，經(jīng)營四個月，押金為4000元/攤位（即一個月租金），轉讓費無。業(yè)態(tài)一層32家：工藝品、服裝各占一半；二層32家；三層30家；四層、五層各20家經(jīng)營模式標準攤位為20平米。租金交付押二付三，轉讓費3萬。經(jīng)營模式標準攤位為20平米。綜評：日壇商務會館的經(jīng)營貨品以A貨為主，進貨渠道如廣州、深圳、香港、臺灣、日韓等地，經(jīng)營貨品檔次較高，價格只是比國貿、燕莎等大商場略便宜些，項目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費2000元。經(jīng)營模式標準攤位25平米，租金：20元/平米/天。同里的進貨渠道：服裝大部分是自創(chuàng)自己設計自己做，還有一部分就是廣州、香港、日本；工藝品有東南亞的，主要是泰國的，還有西班牙的，還有一家香港老板自己在廣東有自己的生產(chǎn)基地。 無轉讓費。同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側，緊鄰本案 規(guī)模 地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點主打經(jīng)營商品為國際、國內民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費者為對品位要求較高的國內演藝圈人士。其的經(jīng)營項目是時尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。 無轉讓費。那里市場地理位置三里屯北街，本案的東側 規(guī)模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點2003年底開業(yè)，各個店鋪風格各具特色，尤其是內街里的1層獨立店鋪，主打經(jīng)營商品為時尚、前衛(wèi)類；主要消費者為入境的旅游者，以及對品位要求較高的國內演藝圈人士。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場內90%為外貿、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時尚精品。 業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿、休閑）2691345二層服裝（外貿、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運動用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計150018000綜評：新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫，共有停車位300多個，商業(yè)樓前后兩個廣場還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團體購物停車不便的問題。 秀水街市場地理位置長安街北側，東臨貴友大廈，南接長安街，永安里紅綠燈的西北角 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，商戶總量1500戶，標準鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長安街，公交線路較多，非常方便特點擴大民族特色，主打“民族、時尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主要消費者為入境的國際旅游團體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國內慕名而訪的時尚人士。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場