【正文】 米（建面）。從道路等級(jí)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門(mén)外大街、工人體育場(chǎng)北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對(duì)區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補(bǔ)充。本案宗地前的交通主干道是三里屯路，其通行的車輛主要是出租車和市內(nèi)交通車輛為主，該道路是項(xiàng)目的主干道，目前道路未設(shè)置交通欄隔設(shè)施，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響較小。能夠到達(dá)的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場(chǎng)站。本案項(xiàng)目宗地東側(cè)路三里屯路現(xiàn)狀15米寬，道路主要供前往三里屯酒吧街消費(fèi)的人群以及一定社會(huì)車輛出入使用，宗地道路條件適宜商業(yè)步行街人流使用。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致失之千里。業(yè)態(tài)定位以經(jīng)營(yíng)風(fēng)格為主流，來(lái)決定各樓層業(yè)態(tài)劃分。區(qū)域環(huán)境調(diào)研雅秀近年經(jīng)營(yíng)品種比例變化，外貿(mào)和時(shí)尚的比例由原來(lái)的7：3調(diào)整為現(xiàn)在的5：5新秀水的外貿(mào)貨的消費(fèi)者的購(gòu)物量是成下降趨勢(shì)的，新秀水目前經(jīng)營(yíng)前景不容樂(lè)觀國(guó)內(nèi)對(duì)時(shí)尚類貨品的消費(fèi)需求成上升趨勢(shì)的，消費(fèi)能力增強(qiáng)由于三里屯的歷史淵源，區(qū)域認(rèn)同感認(rèn)為應(yīng)該經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、前衛(wèi)類貨品結(jié)論：應(yīng)該定位為時(shí)尚前衛(wèi)類。三里屯酒吧一條街經(jīng)過(guò)近八年的發(fā)展，已成為在國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名度頗高的、以酒吧文化為特色的時(shí)尚社區(qū)，是京城外國(guó)友人、商業(yè)文化界中高層人士及時(shí)尚青年休閑娛樂(lè)名街。目前搶先入住泰樂(lè)坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經(jīng)營(yíng)者為國(guó)內(nèi)知名的影視明星。3．3東岳廟東側(cè)在建市場(chǎng) 總建面為3萬(wàn)平米，地上4層，目前已有一家大型超市簽約入駐，目前結(jié)構(gòu)已封頂。太平洋百貨潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3．1新三里屯時(shí)尚文化區(qū)開(kāi)發(fā)商為北京國(guó)銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，控股或參股的企業(yè)有 ： 北京國(guó)銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京國(guó)峰置業(yè)有限公司、北京國(guó)隆置業(yè)有限公司、北京國(guó)銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。 無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。那里市場(chǎng)地理位置三里屯北街，本案的東側(cè) 規(guī)模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)2003年底開(kāi)業(yè)，各個(gè)店鋪風(fēng)格各具特色，尤其是內(nèi)街里的1層獨(dú)立店鋪，主打經(jīng)營(yíng)商品為時(shí)尚、前衛(wèi)類；主要消費(fèi)者為入境的旅游者，以及對(duì)品位要求較高的國(guó)內(nèi)演藝圈人士。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場(chǎng)，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場(chǎng)內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費(fèi)群中口碑較好。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍珠、玻璃器皿、古玩字畫(huà)20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計(jì)95011000綜評(píng)：北京三里屯雅秀服裝市場(chǎng)原為麒麟大廈，后由昆泰集團(tuán)投資5000萬(wàn)進(jìn)行內(nèi)部改造而成，其定位于大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)服裝、百貨的綜合市場(chǎng)，并樹(shù)立了一個(gè)真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場(chǎng)形象。同時(shí)酒吧街的規(guī)模將會(huì)有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會(huì)有所提升，使它更具時(shí)尚、休閑和北京特色。4）休閑、生活購(gòu)物場(chǎng)所比較豐富三里屯地區(qū)設(shè)有大型超市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及盈科中心大型購(gòu)物中心，休閑購(gòu)物與生活采購(gòu)方面比較豐富。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，該區(qū)域又臨近機(jī)場(chǎng)高速，因此國(guó)際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號(hào)線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴(kuò)建（4）部分路段維修（5）城市次干路拆遷建設(shè)區(qū)域發(fā)展分析:東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長(zhǎng)城、昆侖等眾多星級(jí)酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤(rùn)水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿(mào)中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。（六）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展分析1）朝陽(yáng)商業(yè)發(fā)展1234567規(guī)劃朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)發(fā)展的“1234567”規(guī)劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成區(qū)地打造大小商圈和特色商業(yè)街。從西方的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、立項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)，但一旦通過(guò)立項(xiàng)，會(huì)得到政府支持。該商業(yè)街已逐步發(fā)展成為城市級(jí)的商業(yè)街。傳統(tǒng)商業(yè)－－期待輝煌王府井商業(yè)街已經(jīng)升級(jí)為國(guó)際化大型休閑購(gòu)物商業(yè)街；而大柵欄商業(yè)區(qū)則依然勉強(qiáng)維持經(jīng)營(yíng)；隆福寺商業(yè)。如何解決商業(yè)街的規(guī)劃，使其在項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施以及便利性，安全性、舒適性、娛樂(lè)性、文化性、信息傳播性等方面展示其更豐富的一面，是商業(yè)街急需解決的問(wèn)題（四）北京商業(yè)格局分析專業(yè)市場(chǎng)－－依然的藍(lán)籌目前北京市建筑面積萬(wàn)平方米以上的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)100個(gè)，成交額上億元的市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到30多個(gè)。零售業(yè)態(tài)已開(kāi)始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化；新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長(zhǎng)零售業(yè)全面開(kāi)放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長(zhǎng)2004年底年北京零售業(yè)對(duì)外全面開(kāi)放，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂(lè)華梅蘭，世界最大的便利店711，特色突出的西班牙折扣店、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)歐尚等七家外國(guó)著名連鎖店已入駐北京根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，截止到2004年10月底，營(yíng)業(yè)面積600萬(wàn)平方米，目前世界著名跨國(guó)零售集團(tuán)中的大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。月，%。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8403元/平方米，％。 從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng) 的規(guī)模分布來(lái)看，總規(guī)模在 5 萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目有 13 個(gè)，占全部 商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的 68% 。商品房?jī)r(jià)格有所上升。，%。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過(guò)渡的速度。居民生活：，%，%%。%%。房地產(chǎn)業(yè)：，%。價(jià)格水平：價(jià)格總水平有所上漲。%。2004年商品房銷售面積2472萬(wàn)平方米，%；其中，%。，%；旅游收入1145億元，%。消費(fèi)需求在政策導(dǎo)向和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的帶動(dòng)下，有望保持較快增長(zhǎng)，但考慮到加息和消費(fèi)信貸政策對(duì)汽車、住房消費(fèi)的影響，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%左右。，%，是全區(qū)投資的重要支撐點(diǎn)。12月末，%。寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)50家。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場(chǎng)的歡迎。商品住宅期房買賣價(jià)格低于7000元/％，其中低于5000元/%。幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時(shí)亦有一定外地客戶。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國(guó)采購(gòu)大批商品出口，2003年為120億美元，2004年達(dá)到150億美元。小區(qū)基本都附帶12萬(wàn)平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬(wàn)、20萬(wàn)的商鋪面積，例如18萬(wàn)平方米的富力城星光大道、9萬(wàn)平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋(píng)果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬(wàn)平方米的財(cái)滿街。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，高檔物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這樣一來(lái)高檔物業(yè)的投資回報(bào)率將會(huì)明顯降低。失敗是個(gè)雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無(wú)望的境地，另一方面，也讓開(kāi)發(fā)商名譽(yù)掃地。 四大商圈——建國(guó)門(mén)商圈、燕莎商圈、亞運(yùn)村商圈和望京商圈。分析完區(qū)域“共性”，我們?cè)賮?lái)看看東三環(huán)沿線各商圈的“個(gè)性”發(fā)展，以及未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)。從區(qū)域特征上來(lái)看，三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門(mén)交通樞紐國(guó)華廣場(chǎng)，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村奧運(yùn)村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會(huì)處，是無(wú)可爭(zhēng)議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達(dá)2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級(jí)公寓、酒店與高檔寫(xiě)字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長(zhǎng)虹橋附近。外地游客則把三里屯當(dāng)景點(diǎn)，很多人慕名而來(lái)，把來(lái)這里“泡吧”作為晚上的重要活動(dòng)。銷售模式只有首層商鋪采用買斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平米，價(jià)格最初在40萬(wàn)/檔，現(xiàn)已漲到60萬(wàn)/檔，（使用面積）。目前北京的很多旅游團(tuán)也把“雅秀”當(dāng)作一個(gè)特色購(gòu)物景點(diǎn)，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說(shuō)明“雅秀”已擁有了一定的知名度。銷售模式初期租金：5萬(wàn)元入場(chǎng)費(fèi)，10萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬(wàn)元/月，1F：2萬(wàn)元/月，2F：，3F：7000－1萬(wàn)元/月，4F：5000元/月；對(duì)于老秀水商戶：免5萬(wàn)元入場(chǎng)費(fèi)，免一年物業(yè)管理費(fèi)，租金可一年一付，月租金下調(diào)30－50%。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計(jì)26340綜評(píng)：那里地理位置不明顯，對(duì)外宣傳力度不夠，知名度不高。日壇商務(wù)會(huì)館地理位置日壇南路 規(guī)模 三層，建面：3000平米，隔間：2570平米/間，使用率：70%；約有40家商戶特點(diǎn)主打經(jīng)營(yíng)商品為名牌A貨、稀有貨品、時(shí)尚新穎、價(jià)位較高，主要消費(fèi)群體為時(shí)尚女性、使館工作人員、公司白領(lǐng)、演藝界人士、自由職業(yè)。藝嘉市場(chǎng)地理位置貴友對(duì)面 規(guī)模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點(diǎn)以服裝為主，多為A貨；主要消費(fèi)者為周邊寫(xiě)字樓內(nèi)公司的女性為主，有少量固定客戶。新三里屯的主打街區(qū)為藝術(shù)文化酒吧區(qū)，將容納20至30家酒吧。目前無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。地下600個(gè)車位銷售模式商業(yè)部分售價(jià)1層均價(jià)5萬(wàn)元/平米，（建筑面積）最高售價(jià)6萬(wàn)元/平米業(yè)態(tài)定位：酒吧、中西餐飲、精品服裝服飾店，綜合性國(guó)際化商業(yè)社區(qū)。結(jié)論：不能以酒吧為主。是以時(shí)尚前衛(wèi)服裝、服飾為主，輔助部分外貿(mào)服裝和休閑類，比例分別為80%和20%，其中外貿(mào)時(shí)尚類針對(duì)的消費(fèi)對(duì)象為長(zhǎng)期駐留在京外籍人士。終端消費(fèi)者定位依托朝陽(yáng)區(qū)為核心消費(fèi)區(qū)域，并輻射到整個(gè)北京市，年齡在18歲至40歲，追求時(shí)尚品位，并能夠彰顯自我個(gè)性的國(guó)內(nèi)流行時(shí)尚人士，還包含一部分在京常駐外籍人士。道路的類別及其建議道路是立地的第一要素，其通達(dá)性直接影響商圈范圍和消費(fèi)行為。從本案項(xiàng)目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來(lái)看，不能最大吸引更多方向人流。