【正文】 突破100萬平方米從價格上看，商業(yè)用房價格有繼續(xù)上漲的趨勢，在10000至11000元/平方米之間。新開別墅項目為36個，主要分布在昌平、朝陽兩區(qū)，分別為10個和7個。，％。開發(fā)熱點由東南三環(huán)向奧運周邊地區(qū)、泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴(kuò)張，%。在考慮物價指數(shù)有所上漲的情況下，預(yù)計城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入實際增長6%左右。%，比上年末上升13個百分點。商品房價格有所上升。消費品市場穩(wěn)中見旺。三里屯商業(yè)項目市場分析宏觀環(huán)境因素分析北京市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析經(jīng)濟(jì)總量：，%，為1995年以來最高增速。%。全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%點。全年居民消費指數(shù)保持在102%左右。從銷售情況看，截止到2004年底。全年商品房銷售面積2472萬平方米，%；，%。上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬平米左右從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項目 2 個，崇文區(qū) 3 個，宣武區(qū) 3 個，朝陽區(qū) 6 個，海淀區(qū) 2 個，豐臺區(qū) 3 個，大興 1 個。在供應(yīng)量增長的情況下，需求也非常旺盛，越來越多的投資者將加入商業(yè)地產(chǎn)投資隊伍中而出租情況也非常樂觀，價格也將比今年有所上漲。112月，73 / 73銷售產(chǎn)權(quán)項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限銷售均價標(biāo)的面積 租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務(wù)費綜合評定白云生活廣場 （朝陽路）2萬平米五層預(yù)計2005年5月1日開業(yè)（建）5平米（實）10元/天/平米（實）（建）（建）120元/月早期有些名氣，開發(fā)商實力強(qiáng)，理念新，經(jīng)營管理有經(jīng)驗，但與地理位置相比，售價較高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，會給后期經(jīng)營困難韓秀百貨 （青年路）地上三層 地下一層預(yù)計：2005年3月18日開業(yè)（建）虛擬面積流水倒扣已含已含（北京現(xiàn)代三聯(lián)經(jīng)營管理）已含項目定位不準(zhǔn)，售價高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，面臨招商困難巨庫 （安定門外）地上四層 地下一層2004年6月 開業(yè)（建）5平米（實）開業(yè)：25元/天/平米（實），現(xiàn)在：5元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含（物業(yè)公司）120元/月開發(fā)商實力強(qiáng)，概念新穎，無經(jīng)營管理有經(jīng)驗，經(jīng)營能力與銷售價格不成比例萬博生活廣場 （右安門內(nèi)大街）地上七層 地下一層預(yù)計：2005年10月18日開業(yè)（建）6平米（實）5元/天/平米（實）（建）（建）150元/月市場定位準(zhǔn)確，開發(fā)商實力強(qiáng)，繁星秀城專業(yè)管理團(tuán)隊管理，銷售及租賃價格合理，為投資和經(jīng)營者留有升值空間銷售使用權(quán)方式項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標(biāo)的面積 使用權(quán)銷售方式租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務(wù)費綜合評定西點市場 （五棵松西）3萬平米三層預(yù)計： 05年4月8日開業(yè)5平米（實）一次性銷售十年使用權(quán)，可使用十一，售價：18250元/十年/平米（實）13元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含150元/月定價比較合理，周邊無商業(yè)氣氛莊勝購物中心 （宣武門大街）5萬平米地上五層 地下一層預(yù)計： 05年5月開業(yè)5平米（實）一次性銷售十年使用權(quán)，交20萬元押金11元/天/平米（實），年租金2萬，一次交十年租金：20萬（十年不漲價）已含已含150元/月開發(fā)商急于資金回籠，定價過高，現(xiàn)銷售不足10%，預(yù)改為租賃形式天意市場 （阜成門外大街）地上六層 地下一層1994年開業(yè)4平米（實）銷售十年使用權(quán)， 一次性交全款開業(yè)：20元/天/平米（實），現(xiàn)在：30元/天/平米（實） 已含已含150元/月開業(yè)已十年，屬于京城老牌小商品批發(fā)市場租賃方式項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標(biāo)的面積 租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務(wù)費綜合評定繁星秀場陽光店 （亞運村）二層2年15平米（實）開業(yè)：8元/天/平米（實），現(xiàn)在：15元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城管理）200元/月開業(yè)兩年，租金低開高走，管理嚴(yán)格，經(jīng)營面積有限繁星秀場朝外店 （朝外大街）一層1年5平米（實）開業(yè)：15元/天/平米（實），現(xiàn)在：20元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城管理）120元/月定位準(zhǔn)，屬成熟商業(yè)區(qū)，但租金較高，面積過小，商戶更換頻率較快搜秀城 （崇文門內(nèi)大街）3萬平米八層2004年10月18日開業(yè)1115平米（實）開業(yè)：27元/天/平米（實），現(xiàn)在：19元/天/平米（實） 已含已含100200元/月概念一流，包裝一流，租金高開低在走，現(xiàn)租金下調(diào)4050%，2005年4月1日前免租女人街 （萊太花卉）三層 4年6平米（實）16元/天/平米（實） 已含已含150元/月二次定位較準(zhǔn)，管理有一定水平，現(xiàn)經(jīng)營較為穩(wěn)定佳億市場 （新源路）1萬平米一層 3年5平米（實）20元/天/平米（實）已含已含120元/月開發(fā)成本低，地理位置好，市場定位準(zhǔn)，租金低開高走三、北京零售業(yè)發(fā)展趨勢、商業(yè)街發(fā)展及時尚購物場所分析（一）北京零售業(yè)市場發(fā)展趨勢分析商品消費需求勢頭勁猛，消費增勢拉平北京各區(qū)域市場供應(yīng)2004年北京商品消費零售總額達(dá)到1700多億，%,%； 通信業(yè)務(wù)收入增長12%；%。因本案不屬商業(yè)街范疇，故不做詳解，只闡述結(jié)論。其中以雅寶路市場為市場突出點，該市場形成于1988年，占地面積約2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、比利時、德國等在內(nèi)的79個國家的使、領(lǐng)館，與聯(lián)合國開發(fā)計劃署、人口基金署等7個駐華機(jī)構(gòu)鄰近。今年下半年開始，受宏觀調(diào)控政策的影響，商業(yè)房貸緊縮明顯，使商業(yè)地產(chǎn)項目獲得貸款和申請土地更加困難，開發(fā)商對獲得的土地和資金會越來越來謹(jǐn)慎，整個行業(yè)越來越理性。一方面是北京商業(yè)零售市場供應(yīng)量快速增長，另一方面是國內(nèi)外零售商對商業(yè)店鋪需求強(qiáng)烈，在此供需旺盛的形勢下北京商業(yè)市場理應(yīng)達(dá)到良好的平衡狀態(tài)，但從市場表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應(yīng)量的增長，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，從而造成北京商鋪市場在今年上半年空置率有所增加。 七類專業(yè)市場——現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、家居用品超級市場、汽車交易市場、生物醫(yī)藥流通基地、建材與裝飾材料市場、再生資源市場和品牌服裝專賣市場。朝外大街規(guī)劃面積達(dá)百萬平方米，其中商務(wù)占三分之二，商業(yè)占三分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。通過上述分析，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)沿線區(qū)域商圈分布密集，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理互補(bǔ)。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級以上酒店。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設(shè)施簡陋；酒吧離居民樓太近，存在擾民問題，不利于該地區(qū)的進(jìn)一步提升。經(jīng)營模式2002年5月開業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費在20萬元左右。經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)檔口（8平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天，現(xiàn)無攤位可租。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時尚精品。同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側(cè)，緊鄰本案 規(guī)模 地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點主打經(jīng)營商品為國際、國內(nèi)民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費者為對品位要求較高的國內(nèi)演藝圈人士。綜評：日壇商務(wù)會館的經(jīng)營貨品以A貨為主，進(jìn)貨渠道如廣州、深圳、香港、臺灣、日韓等地，經(jīng)營貨品檔次較高，價格只是比國貿(mào)、燕莎等大商場略便宜些，項目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費2000元。租金交三個月，經(jīng)營四個月，押金為4000元/攤位（即一個月租金），轉(zhuǎn)讓費無。評價：泰樂坊銷售情況一般，規(guī)模太小，商業(yè)業(yè)態(tài)單一。三里屯區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)總量統(tǒng)計表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積面積總量酒吧4160—150平米5000餐廳2640—100平米2000美容美發(fā)430—60平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計79―――――8654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)租金水平匯總表業(yè)態(tài)原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發(fā)121818季付、半年付、年付美甲――――18半年付保健――――17季付綜評：三里屯酒吧一條街是中國酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規(guī)模達(dá)到頂峰時，街區(qū)內(nèi)共開有80多家酒吧。商戶定性訪談?wù){(diào)查商戶更多喜歡經(jīng)營時尚類服裝、服飾，因為有市場，消費者購買量大。形象定位三里屯時尚服裝、服飾流行趨勢風(fēng)向標(biāo)。底商部分：項目名稱商業(yè)最高價格 （元/平方米）最低銷售價格最高租金價格 （元/天/平方米）最低租金價格 （元/天/平方米）萬達(dá)商業(yè)廣場4500040000$80 $35 北京財富中心4500040000//棕櫚泉國際公寓//1810建外SOHO6000030000//萬通中心4000034000//富爾大廈3500030000//尚都國際5500045000//結(jié)論:區(qū)域內(nèi)底商售價區(qū)間為最低30000元/平米（建面），最高60000元/平