【正文】 旅游團(tuán)體購(gòu)物如做類似新秀水的外貿(mào)服裝市場(chǎng)，會(huì)因新秀水已招商完畢，針對(duì)此業(yè)態(tài)的投資者資金貧乏而增加本案難度結(jié)論：本案不適合做純外貿(mào)類服裝市場(chǎng)。地理位置工人體育場(chǎng)東面，城市賓館西面 規(guī)模 地上1—3層，共計(jì)50多個(gè)鋪位；414層為寫(xiě)字樓。項(xiàng)目地處市中心黃金地段，位于三里屯酒吧街西側(cè)，占地面積 52600 平方米，總建筑面積超過(guò)150000平米，建成后將形成一個(gè)集消費(fèi)、餐飲、時(shí)尚等為一體的綜合體。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層家具店（中式古典）1100美容美發(fā)180美甲（美式）140高爾夫用品112咖啡店（日本風(fēng)格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫(huà)廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計(jì)23549綜評(píng)：同里的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是主打國(guó)際、國(guó)內(nèi)民族特色的原創(chuàng)服裝服飾、手工藝品；目前經(jīng)營(yíng)生意不好，市場(chǎng)內(nèi)的絕大大部分?jǐn)偽粵](méi)有消化掉，大部分商戶已撤出。佳藝的客流量 500－1000人次/小時(shí)，基本為回頭客，人均消費(fèi)約500――1000元/人/次，標(biāo)準(zhǔn)鋪位的日營(yíng)業(yè)額為1000－－1500元，旺季時(shí)，日營(yíng)業(yè)額可達(dá)到2000－2500元(旺季為112月份和1月)。（七）三里屯核心商業(yè)分析三里屯核心商圈個(gè)案分析核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，南抵建國(guó)門外大街；西起東二環(huán)，東至東三環(huán)。但與此同時(shí)，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。東三環(huán)沿線實(shí)質(zhì)上是北京最早成熟的涉外商圈之一2．2商務(wù)居住環(huán)境：東三環(huán)沿線的涉外生活圈非常成熟，有著國(guó)際品質(zhì)的大酒店、外資醫(yī)院、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應(yīng)俱全，符合外國(guó)人的生活習(xí)慣和情調(diào)?？梢哉f(shuō)，該條例出臺(tái)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展將有著較強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)和發(fā)展意義。但在隆福大廈11年前發(fā)生火災(zāi)后，該商圈日益衰落。2004年法國(guó)家樂(lè)福中國(guó)各公司銷售額達(dá)到167億元，%，成為在中國(guó)大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)，并位居中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)第五位。112月，全市商品期房買賣平均價(jià)格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，％。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。（注：以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及數(shù)據(jù)來(lái)自《2005年中國(guó)首都發(fā)展報(bào)告－北京藍(lán)皮書(shū)》）朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2004年，%。旅游業(yè)：，%，%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%。商品房市場(chǎng)需求活躍。投資在奧運(yùn)場(chǎng)館和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)13%左右。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12730元。2005年房?jī)r(jià)走勢(shì)將穩(wěn)中有升，價(jià)格還將有小幅上漲，增長(zhǎng)幅度約5％至8％左右。本案周邊在售房地產(chǎn)市場(chǎng)以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環(huán)朝陽(yáng)公園區(qū)域、朝外區(qū)域、以及幸福村區(qū)域。社區(qū)商鋪－－搶占主流：目前社區(qū)與寫(xiě)字樓的附帶商呈現(xiàn)出越來(lái)越多、越來(lái)越大的趨勢(shì)。首先，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租金下浮、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)顯然會(huì)大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。 兩大商業(yè)環(huán)帶——四環(huán)路“購(gòu)物環(huán)境帶”和五環(huán)路“大型物流產(chǎn)業(yè)帶” 三大商業(yè)特區(qū)——CBD、奧林匹克公園和電子城。從地理位置上來(lái)說(shuō)，三元橋既是首都城區(qū)通向機(jī)場(chǎng)高速公路和京郊東北的出入口，又是三環(huán)路的重要組成部分，是真正意義上的北京“城市第一印象區(qū)”。光顧三里屯酒吧的中國(guó)人中，來(lái)自“三資企業(yè)”的白領(lǐng)和文化藝術(shù)、演藝界的人士占大多數(shù)。雅秀市場(chǎng)以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費(fèi)者。 無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。租金交付押二付三，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)。核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪供應(yīng)量分析業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經(jīng)營(yíng)面積面積比例服裝服飾189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢52513％8504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發(fā)、美甲12300%食檔401%1100%其他15％110％總計(jì)約3972約26160核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪?zhàn)饨鹚絽R總分析市場(chǎng)日租金MIN日租金MAX日租金AVE轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬(wàn)）交租方式雅秀332820一年半付佳藝33――15年付新秀水1666――年付那里1723――――年付同里1723――――年付日壇商務(wù)20――5押二付一秀水2號(hào)――3押二付三藝嘉――――－――季付核心商圈內(nèi)其他在售商鋪分析地理位置三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規(guī)模 地上1—3層，總建筑面積為5060平米，共計(jì)33個(gè)單位，面積分割從40平米至1500平米，使用率72%銷售模式售價(jià)26萬(wàn)元/平米（建筑面積）。四、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位定位的依據(jù)，說(shuō)明酒吧定位不適合，本身的建筑形態(tài)對(duì)于此類業(yè)態(tài)支撐不足。商戶定位零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)中、高檔服裝服飾等時(shí)尚前衛(wèi)類零售商品的商戶，如佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)、秀水2號(hào)、日壇商務(wù)會(huì)館、北京攻略等經(jīng)營(yíng)時(shí)尚淘貨的商戶為主流，兼有中、高檔次的時(shí)尚品牌服飾主力店，以提升本項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點(diǎn)，以提高能見(jiàn)系數(shù)，并根據(jù)基地的特點(diǎn)制定響應(yīng)的設(shè)計(jì)手段，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況打下良好的基礎(chǔ)。進(jìn)入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場(chǎng)北路進(jìn)入的人流，人流動(dòng)線主要是在道路東側(cè)的酒吧一條街，根據(jù)人群消費(fèi)心理，較多的人群會(huì)仍然集中在東側(cè)路上，這對(duì)本案位于道路西側(cè)來(lái)說(shuō)較為不利。經(jīng)營(yíng)時(shí)間11:30至23:30鋪位設(shè)計(jì)要求在保證人流動(dòng)線暢通的基礎(chǔ)上，做藝術(shù)上的處理，如以圓形、弧形鋪位表現(xiàn)。消費(fèi)者行為調(diào)研根據(jù)400份的消費(fèi)者抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于時(shí)尚類服裝和外貿(mào)服裝具有兼容性，只要喜歡適合自己就行，而不會(huì)考慮市場(chǎng)是否是以時(shí)尚服裝為主或是以外貿(mào)服裝為主。經(jīng)營(yíng)模式日租金為10至20元/平米/天（建面）。業(yè)態(tài)一層32家：工藝品、服裝各占一半；二層32家；三層30家；四層、五層各20家經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。其的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是時(shí)尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營(yíng)生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。其客戶來(lái)源10%為淘貨人群，40%為時(shí)尚前衛(wèi)人士，50%為外國(guó)籍人士和入境旅游者。至今外國(guó)客人都是三里屯的穩(wěn)定消費(fèi)群體。從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫(xiě)字樓與五星級(jí)酒店。 五大品牌商業(yè)街——秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場(chǎng)、十里河建材一條街和萊太花卉一條街。政策表明，平抑房?jī)r(jià)仍將是２００５年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會(huì)進(jìn)一步提高投資成本。但大部分應(yīng)用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色不少，但開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，考慮如何能提供給市場(chǎng)完美的項(xiàng)目。朝陽(yáng)公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個(gè)部分：一是分布朝陽(yáng)公園東側(cè)、南側(cè)的高檔公寓、別墅，購(gòu)買人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是公園大道、棕櫚泉國(guó)際公寓、北京GOLF公寓等高端產(chǎn)品，售價(jià)都在每平方米1萬(wàn)元以上，客群以國(guó)內(nèi)客戶自主為主，外籍人士約占三成，國(guó)內(nèi)客戶中以私企老板、商人為主體；三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區(qū)，適合白領(lǐng)階層的高性價(jià)比、高舒適度的成熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄HOＭE等。預(yù)計(jì)2005年亞運(yùn)村、三元橋區(qū)域?qū)⑹巧套」⒐?yīng)的集中地區(qū)，價(jià)格將有小幅上漲。北京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向，%；，%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，%。城鄉(xiāng)居民收入將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。，%；，%。財(cái)政收支：，%。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)計(jì)2005年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)12%左右。，%；全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元，提高291元。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析112月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格5053元/平方米，同比上漲316元/平方米，%。金銀珠寶、化妝品、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。根據(jù)北京朝陽(yáng)規(guī)劃發(fā)展資料顯示，區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)北京世界服裝生產(chǎn)研發(fā)中心，以促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，該項(xiàng)目由香江集團(tuán)開(kāi)發(fā)，中心位于朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)，西距CBD 10公里，占地近70公頃，將形成包括服裝的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、人才培養(yǎng)和旅游觀光在內(nèi)的國(guó)際時(shí)裝基地。國(guó)務(wù)院2005年初出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，該條例參照發(fā)達(dá)國(guó)家的做法對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聽(tīng)證制度、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理進(jìn)行了確定，10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行嚴(yán)格的聽(tīng)證。新秀水圖按照這一規(guī)劃，朝陽(yáng)區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)）——秀水街、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場(chǎng)，要重新整合擴(kuò)建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區(qū)的五條品牌商業(yè)街；同時(shí)，還計(jì)劃拆遷秀水市場(chǎng)東側(cè)的四棟居民樓，適度擴(kuò)大秀水市場(chǎng)建筑規(guī)模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側(cè)的工廠區(qū)，突出國(guó)際消費(fèi)風(fēng)情。各個(gè)商圈之間除了存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補(bǔ)充。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動(dòng)，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條件和可能。轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)/攤位，租金年付，押金1萬(wàn)元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計(jì)5003000綜評(píng)：佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)針對(duì)的目標(biāo)客戶群為20至40歲的時(shí)尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者，外國(guó)人只占到10%，廣場(chǎng)內(nèi)西面仍為大眾消費(fèi)商品，東側(cè)則是服裝服飾精品店。經(jīng)營(yíng)模式租金：17－23元/平米/天。綜評(píng)：樓內(nèi)顧客稀少，生意極為蕭條，約有30家關(guān)門。其發(fā)展商北京銀泰置地有限公司希望將泰樂(lè)坊打造成為三里屯南街新的主體娛樂(lè)和時(shí)尚中心。結(jié)論：商戶希望市場(chǎng)為時(shí)尚類服裝、服飾為主。以土地、建安成本加推廣費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)算預(yù)期銷售均價(jià)（也作為定價(jià)修