【正文】 自“三資企業(yè)”的白領(lǐng)和文化藝術(shù)、演藝界的人士占大多數(shù)。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設(shè)施簡(jiǎn)陋；酒吧離居民樓太近，存在擾民問題，不利于該地區(qū)的進(jìn)一步提升。核心商圈內(nèi)的消費(fèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)型商鋪分析雅秀市場(chǎng)地理位置三里屯，朝陽區(qū)工體北路58號(hào) 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，交通1111407011416 三里屯下車，乘1140118 工人體育場(chǎng)下車特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)休閑、民族特色服裝、服飾；主要消費(fèi)者為入境的國(guó)際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國(guó)內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。經(jīng)營(yíng)模式2002年5月開業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20萬元左右。雅秀市場(chǎng)以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)檔口（8平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天，現(xiàn)無攤位可租。 秀水街市場(chǎng)地理位置長(zhǎng)安街北側(cè)，東臨貴友大廈，南接長(zhǎng)安街，永安里紅綠燈的西北角 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，商戶總量1500戶，標(biāo)準(zhǔn)鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長(zhǎng)安街，公交線路較多，非常方便特點(diǎn)擴(kuò)大民族特色，主打“民族、時(shí)尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主要消費(fèi)者為入境的國(guó)際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國(guó)內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時(shí)尚精品。 無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側(cè)，緊鄰本案 規(guī)模 地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)主打經(jīng)營(yíng)商品為國(guó)際、國(guó)內(nèi)民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費(fèi)者為對(duì)品位要求較高的國(guó)內(nèi)演藝圈人士。同里的進(jìn)貨渠道：服裝大部分是自創(chuàng)自己設(shè)計(jì)自己做，還有一部分就是廣州、香港、日本；工藝品有東南亞的，主要是泰國(guó)的，還有西班牙的，還有一家香港老板自己在廣東有自己的生產(chǎn)基地。綜評(píng)：日壇商務(wù)會(huì)館的經(jīng)營(yíng)貨品以A貨為主，進(jìn)貨渠道如廣州、深圳、香港、臺(tái)灣、日韓等地，經(jīng)營(yíng)貨品檔次較高，價(jià)格只是比國(guó)貿(mào)、燕莎等大商場(chǎng)略便宜些，項(xiàng)目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費(fèi)2000元。租金交付押二付三，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬。租金交三個(gè)月，經(jīng)營(yíng)四個(gè)月，押金為4000元/攤位（即一個(gè)月租金），轉(zhuǎn)讓費(fèi)無。街區(qū)所有建筑均為4層低密度，限高18米。核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪供應(yīng)量分析業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經(jīng)營(yíng)面積面積比例服裝服飾189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢52513％8504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發(fā)、美甲12300%食檔401%1100%其他15％110％總計(jì)約3972約26160核心商圈消費(fèi)業(yè)態(tài)市場(chǎng)型商鋪?zhàn)饨鹚絽R總分析市場(chǎng)日租金MIN日租金MAX日租金AVE轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬）交租方式雅秀332820一年半付佳藝33――15年付新秀水1666――年付那里1723――――年付同里1723――――年付日壇商務(wù)20――5押二付一秀水2號(hào)――3押二付三藝嘉――――－――季付核心商圈內(nèi)其他在售商鋪分析地理位置三里屯南街盡頭，泰悅豪庭底商 規(guī)模 地上1—3層，總建筑面積為5060平米，共計(jì)33個(gè)單位，面積分割從40平米至1500平米，使用率72%銷售模式售價(jià)26萬元/平米（建筑面積）。評(píng)價(jià)：泰樂坊銷售情況一般，規(guī)模太小，商業(yè)業(yè)態(tài)單一。各層都為獨(dú)立店鋪，一層最小鋪位60平米，最大160平米，2層以上鋪位面積基本在200以上。三里屯區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)總量統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)面積面積總量酒吧4160—150平米5000餐廳2640—100平米2000美容美發(fā)430—60平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計(jì)79―――――8654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)租金水平匯總表業(yè)態(tài)原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發(fā)121818季付、半年付、年付美甲――――18半年付保健――――17季付綜評(píng)：三里屯酒吧一條街是中國(guó)酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規(guī)模達(dá)到頂峰時(shí)，街區(qū)內(nèi)共開有80多家酒吧。四、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位定位的依據(jù)，說明酒吧定位不適合，本身的建筑形態(tài)對(duì)于此類業(yè)態(tài)支撐不足。商戶定性訪談?wù){(diào)查商戶更多喜歡經(jīng)營(yíng)時(shí)尚類服裝、服飾，因?yàn)橛惺袌?chǎng)，消費(fèi)者購(gòu)買量大。大廈定位綜上所述，本案定位于佳藝的豪華版，而非升級(jí)版。形象定位三里屯時(shí)尚服裝、服飾流行趨勢(shì)風(fēng)向標(biāo)。商戶定位零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)中、高檔服裝服飾等時(shí)尚前衛(wèi)類零售商品的商戶，如佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)、秀水2號(hào)、日壇商務(wù)會(huì)館、北京攻略等經(jīng)營(yíng)時(shí)尚淘貨的商戶為主流，兼有中、高檔次的時(shí)尚品牌服飾主力店，以提升本項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)。底商部分：項(xiàng)目名稱商業(yè)最高價(jià)格 （元/平方米）最低銷售價(jià)格最高租金價(jià)格 （元/天/平方米）最低租金價(jià)格 （元/天/平方米）萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4500040000$80 $35 北京財(cái)富中心4500040000//棕櫚泉國(guó)際公寓//1810建外SOHO6000030000//萬通中心4000034000//富爾大廈3500030000//尚都國(guó)際5500045000//結(jié)論:區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)區(qū)間為最低30000元/平米（建面），最高60000元/平米（建面）。它包括道路類別、顧客來店的方便度、周邊社區(qū)及配套商業(yè)的類別等分析。從道路等級(jí)來看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門外大街、工人體育場(chǎng)北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對(duì)區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補(bǔ)充。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點(diǎn)，以提高能見系數(shù)，并根據(jù)基地的特點(diǎn)制定響應(yīng)的設(shè)計(jì)手段，為未來的經(jīng)營(yíng)狀況打下良好的基礎(chǔ)。本案宗地前的交通主干道是三里屯路，其通行的車輛主要是出租車和市內(nèi)交通車輛為主，該道路是項(xiàng)目的主干道，目前道路未設(shè)置交通欄隔設(shè)施，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響較小。從相鄰商業(yè)房地產(chǎn)功能上看，可以支撐餐飲、娛樂、休閑購(gòu)物等行業(yè)，有利于帶來滾滾人流，且顧客群體的活動(dòng)具有一定的相容性和連帶性，可以共同培育市場(chǎng)、培育商圈、互惠互利。能夠到達(dá)的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場(chǎng)站。進(jìn)入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場(chǎng)北路進(jìn)入的人流，人流動(dòng)線主要是在道路東側(cè)的酒吧一條街，根據(jù)人群消費(fèi)心理，較多的人群會(huì)仍然集中在東側(cè)路上，這對(duì)本案位于道路西側(cè)來說較為不利。本案項(xiàng)目宗地東側(cè)路三里屯路現(xiàn)狀15米寬，道路主要供前往三里屯酒吧街消費(fèi)的人群以及一定社會(huì)車輛出入使用，宗地道路條件適宜商業(yè)步行街人流使用。項(xiàng)目處于東二、三環(huán)之間、工人體育場(chǎng)北路北側(cè)、東直門外大街南側(cè)、三里屯路西側(cè)，所在區(qū)域道路交通縱橫交錯(cuò)十分便捷，這種“井”字形網(wǎng)狀道路交通有利于吸引各個(gè)方向的人流。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致失之千里。經(jīng)營(yíng)時(shí)間11:30至23:30鋪位設(shè)計(jì)要求在保證人流動(dòng)線暢通的基礎(chǔ)上，做藝術(shù)上的處理，如以圓形、弧形鋪位表現(xiàn)。業(yè)態(tài)定位以經(jīng)營(yíng)風(fēng)格為主流，來決定各樓層業(yè)態(tài)劃分。理念定位三里屯/多元化/時(shí)尚流行前沿/綜合娛樂消費(fèi)。區(qū)域環(huán)境調(diào)研雅秀近年經(jīng)營(yíng)品種比例變化，外貿(mào)和時(shí)尚的比例由原來的7：3調(diào)整為現(xiàn)在的5：5新秀水的外貿(mào)貨的消費(fèi)者的購(gòu)物量是成下降趨勢(shì)的，新秀水目前經(jīng)營(yíng)前景不容樂觀國(guó)內(nèi)對(duì)時(shí)尚類貨品的消費(fèi)需求成上升趨勢(shì)的，消費(fèi)能力增強(qiáng)由于三里屯的歷史淵源，區(qū)域認(rèn)同感認(rèn)為應(yīng)該經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、前衛(wèi)類貨品結(jié)論：應(yīng)該定位為時(shí)尚前衛(wèi)類。消費(fèi)者行為調(diào)研根據(jù)400份的消費(fèi)者抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于時(shí)尚類服裝和外貿(mào)服裝具有兼容性，只要喜歡適合自己就行，而不會(huì)考慮市場(chǎng)是否是以時(shí)尚服裝為主或是以外貿(mào)服裝為主。三里屯酒吧一條街經(jīng)過近八年的發(fā)展，已成為在國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名度頗高的、以酒吧文化為特色的時(shí)尚社區(qū)，是京城外國(guó)友人、商業(yè)文化界中高層人士及時(shí)尚青年休閑娛樂名街。三里屯區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)分析位置及規(guī)模位于朝陽區(qū)三里屯北路東側(cè)。目前搶先入住泰樂坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經(jīng)營(yíng)者為國(guó)內(nèi)知名的影視明星。經(jīng)營(yíng)模式日租金為10至20元/平米/天（建面）。3．3東岳廟東側(cè)在建市場(chǎng) 總建面為3萬平米，地上4層，目前已有一家大型超市簽約入駐，目前結(jié)構(gòu)已封頂。酒吧區(qū)將專攻異域文化風(fēng)情，與目前三里屯酒吧街的異域文化風(fēng)情相吻合。太平洋百貨潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3．1新三里屯時(shí)尚文化區(qū)開發(fā)商為北京國(guó)銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，控股或參股的企業(yè)有 ： 北京國(guó)銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京國(guó)峰置業(yè)有限公司、北京國(guó)隆置業(yè)有限公司、北京國(guó)銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。業(yè)態(tài)一層32家：工藝品、服裝各占一半；二層32家；三層30家；四層、五層各20家經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)攤位25平米，租金：20元/平米/天。 無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。其的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是時(shí)尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營(yíng)生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。那里市場(chǎng)地理位置三里屯北街，本案的東側(cè) 規(guī)模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)2003年底開業(yè)，各個(gè)店鋪風(fēng)格各具特色，尤其是內(nèi)街里的1層獨(dú)立店鋪，主打經(jīng)營(yíng)商品為時(shí)尚、前衛(wèi)類；主要消費(fèi)者為入境的旅游者，以及對(duì)品位要求較高的國(guó)內(nèi)演藝圈人士