【正文】 一定水平，現(xiàn)經營較為穩(wěn)定佳億市場 （新源路）1萬平米一層 3年5平米（實）20元/天/平米（實）已含已含120元/月開發(fā)成本低，地理位置好，市場定位準，租金低開高走三、北京零售業(yè)發(fā)展趨勢、商業(yè)街發(fā)展及時尚購物場所分析（一）北京零售業(yè)市場發(fā)展趨勢分析商品消費需求勢頭勁猛，消費增勢拉平北京各區(qū)域市場供應2004年北京商品消費零售總額達到1700多億，%,%； 通信業(yè)務收入增長12%；%。金銀珠寶、化妝品、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化；新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長零售業(yè)全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長2004年底年北京零售業(yè)對外全面開放，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店711，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店已入駐北京根據商務部的統(tǒng)計，截止到2004年10月底，營業(yè)面積600萬平方米，目前世界著名跨國零售集團中的大多數已經進入中國市場。2004年法國家樂福中國各公司銷售額達到167億元，%，成為在中國大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)，并位居中國連鎖經營企業(yè)第五位。位居世界五百強之首的沃爾瑪在我國開設了33家分店。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國采購大批商品出口，2003年為120億美元，2004年達到150億美元?！》治鼋Y論：商業(yè)產品的波動會有循環(huán)、上下、波峰和波谷，是由產品自身特性決定的在商業(yè)規(guī)劃時，需要通過站在長遠發(fā)展角度對項目進行規(guī)劃，才能保證商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展要充分考慮商業(yè)功能在整體性上的統(tǒng)一（二）商業(yè)街發(fā)展分析商北京的商業(yè)街近年來得到了長足的發(fā)展，不僅僅有像王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多頗具特色的商業(yè)街，如餐飲街、酒吧街、茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。其中東直門內餐飲街、馬連道茶葉街，萊太花卉街、十里河家居建材街等經過調整和規(guī)范已基本達到特色商業(yè)街條件并經原市商委命名，預計到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經營特色和較大影響的特色商業(yè)街。因本案不屬商業(yè)街范疇，故不做詳解，只闡述結論。 分析結論：目前大多商業(yè)街規(guī)范化程度低，設施不完善，在規(guī)模、檔次、經營特色、管理等方面，不能滿足人們日益變化的消費需要。如何解決商業(yè)街的規(guī)劃，使其在項目的環(huán)境設計、景觀設計、服務設施以及便利性，安全性、舒適性、娛樂性、文化性、信息傳播性等方面展示其更豐富的一面，是商業(yè)街急需解決的問題（四）北京商業(yè)格局分析專業(yè)市場－－依然的藍籌目前北京市建筑面積萬平方米以上的專業(yè)市場已經超過100個，成交額上億元的市場已經達到30多個。一些地區(qū)的專業(yè)市場已經形成了較大的“商圈”，如豐臺區(qū)的大紅門服裝市場群；中關村電子市場群；三環(huán)路家具家居建材。社區(qū)商鋪－－搶占主流：目前社區(qū)與寫字樓的附帶商呈現(xiàn)出越來越多、越來越大的趨勢。小區(qū)基本都附帶12萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬、20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬平方米的財滿街。但大部分應用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但開發(fā)商更應該從市場定位、產品設計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，考慮如何能提供給市場完美的項目。表一：典型商鋪供應項目商鋪類型商鋪名稱面積（平方米）社區(qū)商業(yè)昆泰中心環(huán)繞步行街20000首科花園糖人街17000富力城星光大道180000道樂蒙恩商務街10000炫特區(qū)國際青年社區(qū)16000建外soho商業(yè)街90000后現(xiàn)代城酒吧街20000財滿街7000（共4萬）珠江帝景歐洲風情街110000shoppingmall金源時代mall550000專業(yè)市場百榮世貿商城300000盛金天橋商城46000白云生活廣場20000搜SHOW30000科貿中心200000總計涉外商業(yè)－－平穩(wěn)發(fā)展目前北京市商業(yè)物業(yè)市場中有大量的經營為涉外市場類。其中以雅寶路市場為市場突出點，該市場形成于1988年，占地面積約2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場。根據北京朝陽規(guī)劃發(fā)展資料顯示，區(qū)域將建設北京世界服裝生產研發(fā)中心，以促進區(qū)域產業(yè)結構的發(fā)展，該項目由香江集團開發(fā)，中心位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)，西距CBD 10公里，占地近70公頃，將形成包括服裝的設計、生產、展示、倉儲物流、人才培養(yǎng)和旅游觀光在內的國際時裝基地。傳統(tǒng)商業(yè)－－期待輝煌王府井商業(yè)街已經升級為國際化大型休閑購物商業(yè)街；而大柵欄商業(yè)區(qū)則依然勉強維持經營；隆福寺商業(yè)。但在隆福大廈11年前發(fā)生火災后，該商圈日益衰落。商業(yè)街－－城市服務業(yè)態(tài)商業(yè)街作為一座城市的“窗口”和“名片”，正以其的商業(yè)價值對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。從功能上看有綜合類型的如北京王府井大街，有專業(yè)類型的如北京的三里屯、香港的藍桂坊都是比較著名的都市休閑街。作為本案項目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區(qū)三里屯北路東側，全長260米，占地1648平方米。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、比利時、德國等在內的79個國家的使、領館，與聯(lián)合國開發(fā)計劃署、人口基金署等7個駐華機構鄰近。三里屯酒吧街經過六年多的發(fā)展，已成為在國內、國際知名度頗高的飲食文化特色街。該商業(yè)街已逐步發(fā)展成為城市級的商業(yè)街。（五）現(xiàn)狀商業(yè)問題政策影響調息、貸款限制、房產稅央行在半年內連續(xù)兩次提高了房貸利率，對于房產投資者特別是商業(yè)地產或者其他高檔物業(yè)投資者而言，則影響相對較大。首先，近年來商業(yè)地產租金下浮、投資收益降低，利率連續(xù)上調顯然會大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。同時，隨著今后房地產稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進一步加大，這樣一來高檔物業(yè)的投資回報率將會明顯降低。政策表明，平抑房價仍將是２００５年政府宏觀調控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會進一步提高投資成本。今年下半年開始，受宏觀調控政策的影響，商業(yè)房貸緊縮明顯，使商業(yè)地產項目獲得貸款和申請土地更加困難，開發(fā)商對獲得的土地和資金會越來越來謹慎，整個行業(yè)越來越理性。國務院2005年初出臺的《城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》，該條例參照發(fā)達國家的做法對商業(yè)項目開發(fā)聽證制度、商業(yè)網點的業(yè)態(tài)結構、布局結構、網點規(guī)劃管理進行了確定，10000平方米以上的商業(yè)地產設施項目必須進行嚴格的聽證。從西方的經驗來看，一般商業(yè)地產項目的審批、立項非常嚴謹，但一旦通過立項，會得到政府支持?？梢哉f，該條例出臺對于商業(yè)地產行業(yè)規(guī)范發(fā)展將有著較強的實際指導和發(fā)展意義。投資需求－－投資者很受傷：商鋪投資風險的顯現(xiàn)將會有效推動投資者盡早走向成熟，促使發(fā)展商提高商鋪的操作水平。失敗是個雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地，另一方面，也讓開發(fā)商名譽掃地。經營需求－－錯位的需求：主題商場：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占據需求主流，新興業(yè)態(tài)增長迅速。在北京商鋪面積需求方面，大型超市、家居建材二種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出較快的上升勢頭，新增項目主要分布于木樨園、亞運村、中關村等新興區(qū)域，投資方多以外資為主，如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯位造成商鋪空置率增加。一方面是北京商業(yè)零售市場供應量快速增長，另一方面是國內外零售商對商業(yè)店鋪需求強烈，在此供需旺盛的形勢下北京商業(yè)市場理應達到良好的平衡狀態(tài)，但從市場表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應量的增長，無效商業(yè)面積供應亦呈現(xiàn)出了進一步加大的趨勢，從而造成北京商鋪市場在今年上半年空置率有所增加。究其原因，主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時遇到較大的困難。（六）區(qū)域商業(yè)市場分析城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展分析1）朝陽商業(yè)發(fā)展1234567規(guī)劃朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展的“1234567”規(guī)劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成區(qū)地打造大小商圈和特色商業(yè)街。 一條商業(yè)大道——朝外大街。 兩大商業(yè)環(huán)帶——四環(huán)路“購物環(huán)境帶”和五環(huán)路“大型物流產業(yè)帶” 三大商業(yè)特區(qū)——CBD、奧林匹克公園和電子城。 四大商圈——建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商圈和望京商圈。 五大品牌商業(yè)街——秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場、十里河建材一條街和萊太花卉一條街。 六大新興流通業(yè)態(tài)——大型多功能購物中心、現(xiàn)代物流倉儲業(yè)、體育會展業(yè)、綠色生態(tài)旅游商業(yè)、連鎖超市和社區(qū)商業(yè)。 七類專業(yè)市場——現(xiàn)代農產品批發(fā)市場、家居用品超級市場、汽車交易市場、生物醫(yī)藥流通基地、建材與裝飾材料市場、再生資源市場和品牌服裝專賣市場。新秀水圖按照這一規(guī)劃，朝陽區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)）——秀水街、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區(qū)的五條品牌商業(yè)街；同時，還計劃拆遷秀水市場東側的四棟居民樓，適度擴大秀水市場建筑規(guī)模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側的工廠區(qū)，突出國際消費風情。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴建（4）部分路段維修（5）城市次干路拆遷建設區(qū)域發(fā)展分析:東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等眾多星級酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。東三環(huán)沿線實質上是北京最早成熟的涉外商圈之一2．2商務居住環(huán)境：東三環(huán)沿線的涉外生活圈非常成熟，有著國際品質的大酒店、外資醫(yī)院、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應俱全，符合外國人的生活習慣和情調。便利的交通條件及大面積的綠化和清新潔凈的空氣東三環(huán)沿線區(qū)域不但是一個單純的商務區(qū)，更是一個生活氛圍濃厚的高尚居住區(qū)。分析完區(qū)域“共性”，我們再來看看東三環(huán)沿線各商圈的“個性”發(fā)展，以及未來的發(fā)展走勢。 本案周邊商圈分布圖CBD商圈CBD這一規(guī)劃是在1998年正式出臺，并在2001年得到最終確定的，其發(fā)展過程也僅僅經歷了三、五年時間，但由于區(qū)內早期的國貿中心最始建于1985年，而在那是國貿就已經樹立了其中央商務區(qū)的核心位置。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，主要得力于“24小時CBD”概念的提出，朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和CBD連在一起，商業(yè)和商務中心雙重職能發(fā)展”。朝外大街規(guī)劃面積達百萬平方米，其中商務占三分之二，商業(yè)占