【正文】 從本案項(xiàng)目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來看，不能最大吸引更多方向人流。終端消費(fèi)者定位依托朝陽區(qū)為核心消費(fèi)區(qū)域，并輻射到整個(gè)北京市，年齡在18歲至40歲，追求時(shí)尚品位，并能夠彰顯自我個(gè)性的國內(nèi)流行時(shí)尚人士，還包含一部分在京常駐外籍人士。結(jié)論：不能以酒吧為主。目前無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。藝嘉市場(chǎng)地理位置貴友對(duì)面 規(guī)模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點(diǎn)以服裝為主，多為A貨；主要消費(fèi)者為周邊寫字樓內(nèi)公司的女性為主，有少量固定客戶。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計(jì)26340綜評(píng)：那里地理位置不明顯，對(duì)外宣傳力度不夠，知名度不高。目前北京的很多旅游團(tuán)也把“雅秀”當(dāng)作一個(gè)特色購物景點(diǎn)，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。外地游客則把三里屯當(dāng)景點(diǎn)，很多人慕名而來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動(dòng)。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場(chǎng)，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村奧運(yùn)村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會(huì)處，是無可爭(zhēng)議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。 四大商圈——建國門商圈、燕莎商圈、亞運(yùn)村商圈和望京商圈。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這樣一來高檔物業(yè)的投資回報(bào)率將會(huì)明顯降低。小區(qū)基本都附帶12萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬、20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬平方米的財(cái)滿街。幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時(shí)亦有一定外地客戶。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場(chǎng)的歡迎。12月末，%。消費(fèi)需求在政策導(dǎo)向和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的帶動(dòng)下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費(fèi)信貸政策對(duì)汽車、住房消費(fèi)的影響，預(yù)計(jì)增長10%左右。2004年商品房銷售面積2472萬平方米，%；其中，%。價(jià)格水平：價(jià)格總水平有所上漲。%%。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。商品房?jī)r(jià)格有所上升。 商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8403元/平方米，％。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化；新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長零售業(yè)全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長2004年底年北京零售業(yè)對(duì)外全面開放，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店711，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店已入駐北京根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，截止到2004年10月底，營業(yè)面積600萬平方米，目前世界著名跨國零售集團(tuán)中的大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入中國市場(chǎng)。傳統(tǒng)商業(yè)－－期待輝煌王府井商業(yè)街已經(jīng)升級(jí)為國際化大型休閑購物商業(yè)街；而大柵欄商業(yè)區(qū)則依然勉強(qiáng)維持經(jīng)營；隆福寺商業(yè)。從西方的經(jīng)驗(yàn)來看，一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、立項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)，但一旦通過立項(xiàng)，會(huì)得到政府支持。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號(hào)線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴(kuò)建（4）部分路段維修（5）城市次干路拆遷建設(shè)區(qū)域發(fā)展分析:東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等眾多星級(jí)酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿(mào)中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)。同時(shí)酒吧街的規(guī)模將會(huì)有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會(huì)有所提升，使它更具時(shí)尚、休閑和北京特色。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場(chǎng)，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場(chǎng)內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費(fèi)群中口碑較好。 無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。太平洋百貨潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3．1新三里屯時(shí)尚文化區(qū)開發(fā)商為北京國銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，控股或參股的企業(yè)有 ： 北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京國峰置業(yè)有限公司、北京國隆置業(yè)有限公司、北京國銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。目前搶先入住泰樂坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經(jīng)營者為國內(nèi)知名的影視明星。區(qū)域環(huán)境調(diào)研雅秀近年經(jīng)營品種比例變化，外貿(mào)和時(shí)尚的比例由原來的7：3調(diào)整為現(xiàn)在的5：5新秀水的外貿(mào)貨的消費(fèi)者的購物量是成下降趨勢(shì)的，新秀水目前經(jīng)營前景不容樂觀國內(nèi)對(duì)時(shí)尚類貨品的消費(fèi)需求成上升趨勢(shì)的，消費(fèi)能力增強(qiáng)由于三里屯的歷史淵源，區(qū)域認(rèn)同感認(rèn)為應(yīng)該經(jīng)營時(shí)尚、前衛(wèi)類貨品結(jié)論：應(yīng)該定位為時(shí)尚前衛(wèi)類。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致失之千里。能夠到達(dá)的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場(chǎng)站。從道路等級(jí)來看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門外大街、工人體育場(chǎng)北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對(duì)區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補(bǔ)充。形象定位三里屯時(shí)尚服裝、服飾流行趨勢(shì)風(fēng)向標(biāo)。三里屯區(qū)域服務(wù)業(yè)態(tài)三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)總量統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積面積總量酒吧4160—150平米5000餐廳2640—100平米2000美容美發(fā)430—60平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計(jì)79―――――8654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務(wù)業(yè)態(tài)租金水平匯總表業(yè)態(tài)原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發(fā)121818季付、半年付、年付美甲――――18半年付保健――――17季付綜評(píng)：三里屯酒吧一條街是中國酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規(guī)模達(dá)到頂峰時(shí)，街區(qū)內(nèi)共開有80多家酒吧。綜評(píng)：日壇商務(wù)會(huì)館的經(jīng)營貨品以A貨為主，進(jìn)貨渠道如廣州、深圳、香港、臺(tái)灣、日韓等地，經(jīng)營貨品檔次較高，價(jià)格只是比國貿(mào)、燕莎等大商場(chǎng)略便宜些，項(xiàng)目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費(fèi)2000元。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時(shí)尚精品。經(jīng)營模式2002年5月開業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20萬元左右。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級(jí)以上酒店。朝外大街規(guī)劃面積達(dá)百萬平方米，其中商務(wù)占三分之二，商業(yè)占三分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。一方面是北京商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長，另一方面是國內(nèi)外零售商對(duì)商業(yè)店鋪需求強(qiáng)烈，在此供需旺盛的形勢(shì)下北京商業(yè)市場(chǎng)理應(yīng)達(dá)到良好的平衡狀態(tài)，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應(yīng)量的增長，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，從而造成北京商鋪市場(chǎng)在今年上半年空置率有所增加。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、比利時(shí)、德國等在內(nèi)的79個(gè)國家的使、領(lǐng)館，與聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署、人口基金署等7個(gè)駐華機(jī)構(gòu)鄰近。因本案不屬商業(yè)街范疇，故不做詳解，只闡述結(jié)論。112月，上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬平米左右從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項(xiàng)目 2 個(gè)，崇文區(qū) 3 個(gè)，宣武區(qū) 3 個(gè)，朝陽區(qū) 6 個(gè)，海淀區(qū) 2 個(gè)，豐臺(tái)區(qū) 3 個(gè)，大興 1 個(gè)。從銷售情況看，截止到2004年底。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%點(diǎn)。%。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。%，比上年末上升13個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)熱點(diǎn)由東南三環(huán)向奧運(yùn)周邊地區(qū)、泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴(kuò)張，%。新開別墅項(xiàng)目為36個(gè)，主要分布在昌平、朝陽兩區(qū)，分別為10個(gè)和7個(gè)。二手商品住宅買賣平均價(jià)格4491元/平方米，%；已購公房再上市買賣平均價(jià)格3947元/平方米，%。其中東直門內(nèi)餐飲街、馬連道茶葉街，萊太花卉街、十里河家居建材街等經(jīng)過調(diào)整和規(guī)范已基本達(dá)到特色商業(yè)街條件并經(jīng)原市商委命名，預(yù)計(jì)到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營特色和較大影響的特色商業(yè)街。作為本案項(xiàng)目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區(qū)三里屯北路東側(cè)，全長260米，占地1648平方米。在北京商鋪面積需求方面，大型超市、家居建材二種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出較快的上升勢(shì)頭，新增項(xiàng)目主要分布于木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興區(qū)域，投資方多以外資為主，如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯(cuò)位造成商鋪空置率增加。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，主要得力于“24小時(shí)CBD”概念的提出，朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和CBD連在一起，商業(yè)和商務(wù)中心雙重職能發(fā)展”。周邊目前有10多個(gè)在售項(xiàng)目，如棕櫚國際公寓，京達(dá)國際公寓、亮馬名居、橙色時(shí)光等，其8成以上為高檔住宅。因人流很旺，經(jīng)營很好，幾乎無人轉(zhuǎn)讓。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時(shí)尚的年輕人為主。租金交付方式押二付一，轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬/攤位。項(xiàng)目由北京國銳投資有限公司與北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司合作投資開發(fā)，由英國歐華爾公司（ The Oval Partnership Ltd. ）負(fù)責(zé)建筑方案設(shè)計(jì)，目前各項(xiàng)前期手續(xù)的辦理、方案設(shè)計(jì)和拆遷工作都處于平穩(wěn)進(jìn)行中，預(yù)計(jì)于 2005 年下半年開工建設(shè)， 2006年底建成，2007 年將正式投入使用。北街南北走向大約260多米，占地1648平米。最前沿、最國際、最時(shí)尚、最多元化、最開放的時(shí)尚前衛(wèi)消費(fèi)娛樂淘貨中心。從東西方向前來的人流可以通過工人體育場(chǎng)北路和東直門外大街，進(jìn)入三里屯街；從南北方向前來的客流可以通過東二環(huán)、東三環(huán)并經(jīng)東西向區(qū)域內(nèi)部道路到達(dá)三里屯街。鄰居的類別分析 宗地處三里屯酒吧街，本案商業(yè)的鄰居主要將以專業(yè)酒吧街、服裝市場(chǎng)以及特色服裝專賣等行業(yè)為主，其中雅秀服裝市場(chǎng)地處三里屯北街路口位置，從上述基地選擇條件分析來看，對(duì)本案商業(yè)將有一定分流影響，對(duì)其應(yīng)從定位角度出發(fā)，彌補(bǔ)商業(yè)硬傷。立地條件是指商業(yè)中心區(qū)周圍的環(huán)境是否適合能支撐商業(yè)中心的建設(shè)。項(xiàng)目自身劣勢(shì)剖析項(xiàng)目交通不便，路面較窄，不利于?？看笮吐糜慰蛙?，不易引入入境