【正文】 從本案項目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來看，不能最大吸引更多方向人流。終端消費者定位依托朝陽區(qū)為核心消費區(qū)域，并輻射到整個北京市，年齡在18歲至40歲，追求時尚品位，并能夠彰顯自我個性的國內(nèi)流行時尚人士，還包含一部分在京常駐外籍人士。結(jié)論：不能以酒吧為主。目前無轉(zhuǎn)讓費。藝嘉市場地理位置貴友對面 規(guī)模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點以服裝為主，多為A貨；主要消費者為周邊寫字樓內(nèi)公司的女性為主，有少量固定客戶。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計26340綜評：那里地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。目前北京的很多旅游團也把“雅秀”當作一個特色購物景點，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。外地游客則把三里屯當景點，很多人慕名而來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟圈，西接東直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村奧運村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會處，是無可爭議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風貌。 四大商圈——建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商圈和望京商圈。同時，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進一步加大，這樣一來高檔物業(yè)的投資回報率將會明顯降低。小區(qū)基本都附帶12萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬、20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬平方米的財滿街。幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時亦有一定外地客戶。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場的歡迎。12月末，%。消費需求在政策導向和消費結(jié)構升級的帶動下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費信貸政策對汽車、住房消費的影響，預計增長10%左右。2004年商品房銷售面積2472萬平方米，%；其中，%。價格水平：價格總水平有所上漲。%%。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。商品房價格有所上升。 商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8403元/平方米，％。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化；新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長零售業(yè)全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長2004年底年北京零售業(yè)對外全面開放，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店711，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店已入駐北京根據(jù)商務部的統(tǒng)計，截止到2004年10月底，營業(yè)面積600萬平方米，目前世界著名跨國零售集團中的大多數(shù)已經(jīng)進入中國市場。傳統(tǒng)商業(yè)－－期待輝煌王府井商業(yè)街已經(jīng)升級為國際化大型休閑購物商業(yè)街；而大柵欄商業(yè)區(qū)則依然勉強維持經(jīng)營；隆福寺商業(yè)。從西方的經(jīng)驗來看，一般商業(yè)地產(chǎn)項目的審批、立項非常嚴謹，但一旦通過立項，會得到政府支持。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴建（4）部分路段維修（5）城市次干路拆遷建設區(qū)域發(fā)展分析:東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等眾多星級酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿(mào)中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務商業(yè)市場氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務氛圍，凸現(xiàn)項目檔次和品質(zhì)。同時酒吧街的規(guī)模將會有所擴大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會有所提升，使它更具時尚、休閑和北京特色。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標消費群中口碑較好。 無轉(zhuǎn)讓費。太平洋百貨潛在競爭項目分析3．1新三里屯時尚文化區(qū)開發(fā)商為北京國銳投資有限公司,成立于2001年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團，控股或參股的企業(yè)有 ： 北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京國峰置業(yè)有限公司、北京國隆置業(yè)有限公司、北京國銳千禧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等。目前搶先入住泰樂坊的是一家富有特色的“夜色”酒吧，其酒吧經(jīng)營者為國內(nèi)知名的影視明星。區(qū)域環(huán)境調(diào)研雅秀近年經(jīng)營品種比例變化，外貿(mào)和時尚的比例由原來的7：3調(diào)整為現(xiàn)在的5：5新秀水的外貿(mào)貨的消費者的購物量是成下降趨勢的，新秀水目前經(jīng)營前景不容樂觀國內(nèi)對時尚類貨品的消費需求成上升趨勢的，消費能力增強由于三里屯的歷史淵源，區(qū)域認同感認為應該經(jīng)營時尚、前衛(wèi)類貨品結(jié)論：應該定位為時尚前衛(wèi)類。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致失之千里。能夠到達的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場站。從道路等級來看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門外大街、工人體育場北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補充。形象定位三里屯時尚服裝、服飾流行趨勢風向標。三里屯區(qū)域服務業(yè)態(tài)三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務業(yè)態(tài)總量統(tǒng)計表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積面積總量酒吧4160—150平米5000餐廳2640—100平米2000美容美發(fā)430—60平米200美甲212平米24保健240平米80超市1150平米150迪廳3400平米1200總計79―――――8654三里屯酒吧街整體（包括南街、北街、同里、那里）服務業(yè)態(tài)租金水平匯總表業(yè)態(tài)原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金交租方式酒吧152018年付或半年付餐廳122018年付美容美發(fā)121818季付、半年付、年付美甲――――18半年付保健――――17季付綜評：三里屯酒吧一條街是中國酒吧第一街，1989年第一家酒吧在三里屯北街開張，至1998年酒吧規(guī)模達到頂峰時，街區(qū)內(nèi)共開有80多家酒吧。綜評：日壇商務會館的經(jīng)營貨品以A貨為主，進貨渠道如廣州、深圳、香港、臺灣、日韓等地，經(jīng)營貨品檔次較高，價格只是比國貿(mào)、燕莎等大商場略便宜些，項目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費2000元。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時尚精品。經(jīng)營模式2002年5月開業(yè)，標準檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費在20萬元左右。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級以上酒店。朝外大街規(guī)劃面積達百萬平方米，其中商務占三分之二，商業(yè)占三分之一，商業(yè)為商務鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。一方面是北京商業(yè)零售市場供應量快速增長，另一方面是國內(nèi)外零售商對商業(yè)店鋪需求強烈，在此供需旺盛的形勢下北京商業(yè)市場理應達到良好的平衡狀態(tài)，但從市場表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應量的增長，無效商業(yè)面積供應亦呈現(xiàn)出了進一步加大的趨勢，從而造成北京商鋪市場在今年上半年空置率有所增加。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、比利時、德國等在內(nèi)的79個國家的使、領館，與聯(lián)合國開發(fā)計劃署、人口基金署等7個駐華機構鄰近。因本案不屬商業(yè)街范疇，故不做詳解，只闡述結(jié)論。112月，上市進行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬平米左右從商業(yè)物業(yè)新增供應的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項目 2 個，崇文區(qū) 3 個，宣武區(qū) 3 個，朝陽區(qū) 6 個，海淀區(qū) 2 個，豐臺區(qū) 3 個，大興 1 個。從銷售情況看，截止到2004年底。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%點。%。消費品市場穩(wěn)中見旺。%，比上年末上升13個百分點。開發(fā)熱點由東南三環(huán)向奧運周邊地區(qū)、泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴張，%。新開別墅項目為36個，主要分布在昌平、朝陽兩區(qū)，分別為10個和7個。二手商品住宅買賣平均價格4491元/平方米，%；已購公房再上市買賣平均價格3947元/平方米，%。其中東直門內(nèi)餐飲街、馬連道茶葉街，萊太花卉街、十里河家居建材街等經(jīng)過調(diào)整和規(guī)范已基本達到特色商業(yè)街條件并經(jīng)原市商委命名，預計到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營特色和較大影響的特色商業(yè)街。作為本案項目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區(qū)三里屯北路東側(cè)，全長260米，占地1648平方米。在北京商鋪面積需求方面，大型超市、家居建材二種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出較快的上升勢頭，新增項目主要分布于木樨園、亞運村、中關村等新興區(qū)域，投資方多以外資為主，如易初蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯位造成商鋪空置率增加。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，主要得力于“24小時CBD”概念的提出，朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和CBD連在一起，商業(yè)和商務中心雙重職能發(fā)展”。周邊目前有10多個在售項目，如棕櫚國際公寓，京達國際公寓、亮馬名居、橙色時光等，其8成以上為高檔住宅。因人流很旺，經(jīng)營很好，幾乎無人轉(zhuǎn)讓。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時尚的年輕人為主。租金交付方式押二付一，轉(zhuǎn)讓費5萬/攤位。項目由北京國銳投資有限公司與北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司合作投資開發(fā)，由英國歐華爾公司（ The Oval Partnership Ltd. ）負責建筑方案設計，目前各項前期手續(xù)的辦理、方案設計和拆遷工作都處于平穩(wěn)進行中，預計于 2005 年下半年開工建設， 2006年底建成，2007 年將正式投入使用。北街南北走向大約260多米，占地1648平米。最前沿、最國際、最時尚、最多元化、最開放的時尚前衛(wèi)消費娛樂淘貨中心。從東西方向前來的人流可以通過工人體育場北路和東直門外大街，進入三里屯街；從南北方向前來的客流可以通過東二環(huán)、東三環(huán)并經(jīng)東西向區(qū)域內(nèi)部道路到達三里屯街。鄰居的類別分析 宗地處三里屯酒吧街，本案商業(yè)的鄰居主要將以專業(yè)酒吧街、服裝市場以及特色服裝專賣等行業(yè)為主，其中雅秀服裝市場地處三里屯北街路口位置，從上述基地選擇條件分析來看，對本案商業(yè)將有一定分流影響，對其應從定位角度出發(fā)，彌補商業(yè)硬傷。立地條件是指商業(yè)中心區(qū)周圍的環(huán)境是否適合能支撐商業(yè)中心的建設。項目自身劣勢剖析項目交通不便，路面較窄，不利于?？看笮吐糜慰蛙?，不易引入入境