【正文】 三里屯商業(yè)項目市場分析宏觀環(huán)境因素分析北京市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析經(jīng)濟總量：，%，為1995年以來最高增速。財政收支：，%。價格水平：價格總水平有所上漲。居民消費價格指數(shù)為101%。投資：投資增勢趨于平穩(wěn)。，%。批發(fā)零售業(yè)：，%。消費品市場穩(wěn)中見旺。，%。，%。房地產(chǎn)業(yè)：，%。，%；，%；竣工面積3067萬平方米，%。商品房市場需求活躍。2004年商品房銷售面積2472萬平方米，%；其中，%。，%；，%。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。存量房交易量進一步擴大。，%%。旅游業(yè)：，%，%。，%。，%；旅游收入1145億元，%。年末，全市共有星級飯店613家。%，比上年末上升13個百分點。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%點。2004年末，%。居民生活：，%，%%。（以上數(shù)據(jù)來自《北京市統(tǒng)計局2004年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）2005年北京市經(jīng)濟發(fā)展主要指標的初步預測：經(jīng)濟增長在10%左右，（第一產(chǎn)業(yè)）、（第二產(chǎn)業(yè)）（第三產(chǎn)業(yè)）。投資在奧運場館和相關基礎設施建設以及房地產(chǎn)的帶動下，預計增長13%左右。消費需求在政策導向和消費結(jié)構(gòu)升級的帶動下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費信貸政策對汽車、住房消費的影響，預計增長10%左右。城鄉(xiāng)居民收入將保持穩(wěn)定增長。在考慮物價指數(shù)有所上漲的情況下，預計城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入實際增長6%左右。全年居民消費指數(shù)保持在102%左右。預計2005年全年社會消費品零售總額名義增長12%左右。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。（注：以上相關經(jīng)濟指標及數(shù)據(jù)來自《2005年中國首都發(fā)展報告－北京藍皮書》）朝陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2004年，%。，%。，%，是全區(qū)投資的重要支撐點。，％；，％。開發(fā)熱點由東南三環(huán)向奧運周邊地區(qū)、泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴張，%。從銷售情況看，截止到2004年底，。，%。，%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15757元。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出12730元。12月末，%。北京市整體房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向，%；，%；竣工面積3067萬平方米，%。，％。全年商品房銷售面積2472萬平方米，%；，%。，%；全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。商品房價格有所上升。存量房交易量進一步擴大。，%%。寫字樓租售項目（包括商務公寓）數(shù)量達50家。總供應量達358萬平方米，同比增長8%。新開別墅項目為36個，主要分布在昌平、朝陽兩區(qū)，分別為10個和7個。上市進行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在400萬平米左右從商業(yè)物業(yè)新增供應的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項目 2 個，崇文區(qū) 3 個，宣武區(qū) 3 個，朝陽區(qū) 6 個，海淀區(qū) 2 個，豐臺區(qū) 3 個，大興 1 個。此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街以及底商。 從商業(yè)物業(yè)新增供應 的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在 5 萬平方米以下的項目有 13 個，占全部 商業(yè)物業(yè)新增供應的 68% 。 2005年發(fā)展趨勢預期2005年市場供應及投放量將持續(xù)增長預計施工面積將達到8000萬平方米左右，銷售面積將達到2900萬平方米左右，竣工面積達到2800萬平方米，銷售額將突破1000億元。2005年房價走勢將穩(wěn)中有升，價格還將有小幅上漲，增長幅度約5％至8％左右。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場的歡迎。預計2005年亞運村、三元橋區(qū)域?qū)⑹巧套」⒐募械貐^(qū)，價格將有小幅上漲。 2005年商業(yè)用房發(fā)展趨勢預期2005年商業(yè)營業(yè)用房施工面積約在700萬平方米左右新開工面積在300萬平方米左右竣工面積達到170萬至180萬平方米之間銷售面積將突破100萬平方米從價格上看，商業(yè)用房價格有繼續(xù)上漲的趨勢，在10000至11000元/平方米之間。在供應量增長的情況下，需求也非常旺盛，越來越多的投資者將加入商業(yè)地產(chǎn)投資隊伍中而出租情況也非常樂觀，價格也將比今年有所上漲。北京市房地產(chǎn)市場價格分析112月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價格5053元/平方米，同比上漲316元/平方米，%。 商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8403元/平方米，％。112月，全市商品期房買賣平均價格5986元/平方米，同比上漲了225元/平方米，％。商業(yè)用期房買賣價格為14219元/平方米，%。商品住宅期房買賣價格低于7000元/％，其中低于5000元/%。112月，全市存量房買賣平均價格4217元/平方米，%。二手商品住宅買賣平均價格4491元/平方米，%；已購公房再上市買賣平均價格3947元/平方米，%。112月，月，%；月，%。朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢投資增長快，規(guī)模大，比重高投資多元化，三資貢獻大，億元企業(yè)多開發(fā)熱點多，邊緣集團潛力凸顯房屋銷售、出租雙增，市場持續(xù)火熱整體房價平穩(wěn)，商品住宅微揚需求旺盛，空置房面積負增長土地供應量未減，新開工項目穩(wěn)步增長 CBD區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分析2．4．1CBD住宅客群分析CBD外圍這一區(qū)域的主要以住宅類型的物業(yè)為主體，客群結(jié)構(gòu)除當?shù)氐牟糠志用裢?，主要以工作在CBD的白領、小企業(yè)主、自由職業(yè)者，乃至企業(yè)的高級管理人員為主。本案周邊在售房地產(chǎn)市場以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環(huán)朝陽公園區(qū)域、朝外區(qū)域、以及幸福村區(qū)域。幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時亦有一定外地客戶。朝陽公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個部分：一是分布朝陽公園東側(cè)、南側(cè)的高檔公寓、別墅，購買人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是公園大道、棕櫚泉國際公寓、北京GOLF公寓等高端產(chǎn)品，售價都在每平方米1萬元以上，客群以國內(nèi)客戶自主為主，外籍人士約占三成，國內(nèi)客戶中以私企老板、商人為主體；三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區(qū)，適合白領階層的高性價比、高舒適度的成熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄HOＭE等。朝外區(qū)域以光彩國際為代表，該項目銷售產(chǎn)生瓶頸，其客群分布較為復雜，現(xiàn)有客戶以投資客為主體，其中國內(nèi)客戶較多，尤其以溫州商人居多。73 / 73銷售產(chǎn)權(quán)項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限銷售均價標的面積 租金標準物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務費綜合評定白云生活廣場 （朝陽路）2萬平米五層預計2005年5月1日開業(yè)（建）5平米（實）10元/天/平米（實）（建）（建）120元/月早期有些名氣，開發(fā)商實力強，理念新，經(jīng)營管理有經(jīng)驗，但與地理位置相比，售價較高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，會給后期經(jīng)營困難韓秀百貨 （青年路）地上三層 地下一層預計：2005年3月18日開業(yè)（建）虛擬面積流水倒扣已含已含（北京現(xiàn)代三聯(lián)經(jīng)營管理）已含項目定位不準，售價高，產(chǎn)權(quán)面積模糊，面臨招商困難巨庫 （安定門外）地上四層 地下一層2004年6月 開業(yè)（建）5平米（實）開業(yè)：25元/天/平米（實），現(xiàn)在：5元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含（物業(yè)公司）120元/月開發(fā)商實力強，概念新穎，無經(jīng)營管理有經(jīng)驗，經(jīng)營能力與銷售價格不成比例萬博生活廣場 （右安門內(nèi)大街）地上七層 地下一層預計：2005年10月18日開業(yè)（建）6平米（實）5元/天/平米（實）（建）（建）150元/月市場定位準確，開發(fā)商實力強，繁星秀城專業(yè)管理團隊管理，銷售及租賃價格合理，為投資和經(jīng)營者留有升值空間銷售使用權(quán)方式項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標的面積 使用權(quán)銷售方式租金標準物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務費綜合評定西點市場 （五棵松西）3萬平米三層預計： 05年4月8日開業(yè)5平米（實）一次性銷售十年使用權(quán)，可使用十一，售價：18250元/十年/平米（實）13元/天/平米（實）1元/天/平米（建）已含150元/月定價比較合理，周邊無商業(yè)氣氛莊勝購物中心 （宣武門大街）5萬平米地上五層 地下一層預計： 05年5月開業(yè)5平米（實）一次性銷售十年使用權(quán)，交20萬元押金11元/天/平米（實），年租金2萬，一次交十年租金：20萬（十年不漲價）已含已含150元/月開發(fā)商急于資金回籠，定價過高，現(xiàn)銷售不足10%，預改為租賃形式天意市場 （阜成門外大街）地上六層 地下一層1994年開業(yè)4平米（實）銷售十年使用權(quán)， 一次性交全款開業(yè)：20元/天/平米（實），現(xiàn)在：30元/天/平米（實） 已含已含150元/月開業(yè)已十年，屬于京城老牌小商品批發(fā)市場租賃方式項目參數(shù)對比表項目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標的面積 租金標準物業(yè)費經(jīng)營管理費工商稅務費綜合評定繁星秀場陽光店 （亞運村）二層2年15平米（實）開業(yè)：8元/天/平米（實），現(xiàn)在：15元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城管理）200元/月開業(yè)兩年，租金低開高走，管理嚴格，經(jīng)營面積有限繁星秀場朝外店 （朝外大街）一層1年5平米（實）開業(yè)：15元/天/平米（實），現(xiàn)在：20元/天/平米（實）已含已含（繁星秀城管理）120元/月定位準，屬成熟商業(yè)區(qū)，但租金較高，面積過小，商戶更換頻率較快搜秀城 （崇文門內(nèi)大街）3萬平米八層2004年10月18日開業(yè)1115平米（實）開業(yè)：27元/天/平米（實），現(xiàn)在：19元/天/平米（實） 已含已含100200元/月概念一流，包裝一流，租金高開低在走，現(xiàn)租金下調(diào)4050%，2005年4月1日前免租女人街 （萊太花卉）三層 4年6平米（實）16元/天/平米（實） 已含已含150元/月二次定位較準，管理有