【正文】 平方米， A7 非配套商業(yè)建筑 面積 15186 平方米， A 區(qū) 2地下車庫建筑面積 7258 平方米 , A9 東側(cè)地下室建筑面積 1422 平方米 , A10 地下室建筑面積 3990 平方米。 （五）交通與環(huán)境 交通狀況 項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有 2 5 71 72 75 800、 82 90 957 路等多條公交線路通過，交通出行便捷。 環(huán)境 項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項(xiàng)目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建 設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。 （六）項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前已完成拆遷工作， B、 C、 D區(qū)已開始施工。 （七）開發(fā)內(nèi)容 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【 20xx規(guī)復(fù)函字 0070 號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇）建字 0083 號， 20xx規(guī)（崇） 建 字 0005 號、 0007 號 、 0016 號、 0019 號、 0023 號、 0026 號 、 0028 號、0030 號 】 ，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示： 5 表 11：廣渠門外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表 單位：平方米 區(qū)塊 建筑編號 規(guī)劃內(nèi)容 建筑面積 地上 地下 A、 B A A2 寫字樓 辦公 47479 底商 6312 地下 9216 A3 商住 公寓 30610 底商 2999 地下 4044 A678 商住 住宅 42594 底商 7716 地下 ` 7492 A A A10 商業(yè) 地上 14741 地下 8736 B1 會(huì)所 地上 2690 地下 2400 B B B5 住宅 地上 83453 地下 12285 B6 幼兒園 地上 1680 地下 910 AD AD BD 地下車庫 （ 1518個(gè)車位） 45919 小計(jì) 240274 91002 C、 D C1 非配套商業(yè) 1746 C2 回遷辦公及住宅 36442 4748 C3 回遷辦公 3697 1827 C4 回遷骨科醫(yī)院 4720 1800 CD地下車庫 （ 130個(gè)車位） 6034 D1 回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公） 14308 3300 D2 回遷住宅（局部為商業(yè) 和物業(yè)用房） 49734 6630 D3 回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房） 49710 5852 D4 非配套商業(yè) 1202 540 D5 回遷小學(xué)教學(xué)樓 5160 5000 D6 市政站 160 DD地下車庫（ 618個(gè)車位） 23000 D8 辦公 3955 714 小計(jì) 170834 59445 合計(jì) 411108 150447 561555 6 （八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下： A區(qū)： 20xx 年 8月 20 日 開工 20xx 年 11 月 1 日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零 20xx 年 6月 30 日 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 12 月 30 日 竣工入住 B區(qū)： 20xx 年 5月 30 日 開工 20xx 年 9月 15 日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零 20xx 年 4月 5日 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 9月 30 日 竣工入住 C區(qū)： 20xx 年 2月 15 日 開工 20xx 年 8月 10 日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零 20xx 年 4月 30 日 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 12 月 30 日 竣工入住 D區(qū)： 20xx 年 3月 30 日 開工 20xx 年 10 月 30 日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零 20xx 年 6月 30 日 結(jié)構(gòu)封頂 20xx 年 12 月 30 日 竣工入住 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目建設(shè)單位： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊資金： 8850 萬元人民幣 法人代表： *** 單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門 ******中心 ***室 營業(yè)執(zhí)照注冊號： **** 7 成立時(shí)間： 20xx 年 8月 20 日 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。 房地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【 CMA0561】 三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 作為四大中心城區(qū)之一， 近年來 崇文區(qū) 不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項(xiàng)目是北京市和崇文區(qū) 20xx 年重點(diǎn)落實(shí)實(shí)施的 56 件實(shí)事之一。市長王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面， 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》提出構(gòu)建 “ 兩軸－兩帶－多中心 ” 的新城市空間格局 ， “ 東二環(huán)交通商務(wù)區(qū) ” 在這樣的機(jī)遇和背景下 形成 了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。 廣渠門南街危改項(xiàng)目就是在以上背景下提出并實(shí)施建設(shè)的，總體規(guī)劃占地面積 公頃，總建筑面積 萬平方米。項(xiàng)目內(nèi)共有 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)， A、 B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)， C、 D主要用于危改回遷。危改回遷區(qū)總占地面積 方米， 總建筑面積 230279 平方米 ；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積 平方米，總建筑面積 331276 平方米， 由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項(xiàng)目的空白，將會(huì)成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。項(xiàng)目的建設(shè)將取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，可見該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書 (代可行性研究報(bào)告 )的批復(fù)》【京計(jì)投資字 [20xx]1044 號】 《關(guān)于同意進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議 書(代可行性研究報(bào)告 )的批復(fù)》【京計(jì)投資字 [20xx]1348 號】 8 《關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函 [20xx]第 150 號】 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出 [合 ]字（ 20xx）第 0177 號】 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》【京地出 [合 ]字（ 20xx）第 0176 號】 《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國土用（批）字（ 20xx）第 150 號】 《國有土地使用證》【京崇國用（ 20xx）第 0070 號】 《國有土地使用證》【京崇國用（ 20xx 出）第 00008 號】 《規(guī)劃意見書》【 20xx 規(guī)（崇）意字第 0052 號】 《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【 20xx規(guī)復(fù)字 0070 號】 1《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇）建字 0083 號， 20xx 規(guī)（崇）地字0005 號、 0007 號、 0016 號、 0019 號、 0023 號、 0026 號 20xx 規(guī) (崇 )地字 0007號 】 1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇）建字 0083 號， 20xx 規(guī)（崇）建字0005 號、 0016 號、 0019 號、 0023 號、 0026 號、 0028 號、 0030 號】 1 《建筑工程施工許可證》【 20xx 施建字 0254 號、 0367 號、 0743 號、 0808號】 1 《 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 》 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》【第三版】 1北京市國土資源局、統(tǒng)計(jì)局等政府相關(guān)部門公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo) 五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說明 由于本項(xiàng)目尚未取得全部《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，故本報(bào)告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函》【 20xx規(guī)復(fù)函字 0070 號】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 【 20xx 規(guī)（崇）建字 0083 號， 20xx規(guī)（崇） 建 字 0005 號、 0007 號 、 0016 號、 0019 號、 0023 號、 0026 號 、 0028 號、0030 號 】 綜合確定。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。 9 、本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。 本報(bào)告中價(jià)格、費(fèi)用等的取數(shù)均以 20xx 年第一季度市場一般水平為基準(zhǔn)，未考慮房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)總水平在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。 假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。 委托方應(yīng)對所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。 六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員 （一）可行性研究報(bào)告編制單位 ****房地產(chǎn)評估有限公司 ****聯(lián)盟投資顧問有限公司 （二）可行性研究報(bào)告編制人員介紹 *** 理學(xué)碩士 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊土地估價(jià)師 *** 高級經(jīng)濟(jì)師 注冊咨詢（投資）工程師 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊土地估價(jià)師 注冊資產(chǎn)評估師 注冊造價(jià)工程師 *** 管理學(xué)碩士 *** 理學(xué)學(xué)士 *** 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 10 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況息息相關(guān)， 20xx 年 是 “ 十一五 ” 開局之年， 北京市 經(jīng)濟(jì)保持了 良好 的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 顯示北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 呈穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢 。 1．總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運(yùn)行良好，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展 20xx 年北京市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 12%，連續(xù)第 8 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長 。按 常住人口計(jì)算， 20xx 年 人均 GDP 達(dá)到 49505 元（折合 6210 美元），比上年 增長 %。第二產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。人均 GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 圖 21：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢圖 0100020xx3000400050006000700080009000GDP（億元）1091 0 9 . 51101 1 0 . 51111 1 1 . 51121 1 2 . 51131 1 3 . 51141 1 4 . 5G D P （億元） 3 7 1 0 . 5 4 3 3 0 . 4 5 0 2 3 . 8 6 0 6 0 . 3 6 8 1 4 . 5 7 7 2 0 . 3 G D P 指數(shù) 1 1 1 . 8 1 1 1 . 5 111 1 1 4 . 1 1 1 1 . 1 11220xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費(fèi)水平的提高，以及家庭戶小型化，將進(jìn)一步加大對商品住宅的需求 20xx 年北京市常住人口繼續(xù)增加，達(dá)到 1581 萬人，比上一年增加了 43萬人。城市總戶數(shù)由 20xx 年 萬戶，增加了 萬戶，戶均人口數(shù)為 人，家庭戶小型化趨勢更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對商品住宅的需求。 另外， 20xx 年北京市城市居民人均可支配收入 19978 元，比 05 年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %；城市居民人均消費(fèi)支出 14825 元，比 05 年增長 11 %；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達(dá)到 平方米，同比增加 平方米。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場住房需求。 圖 22：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖 05001000150020xx0 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 53 . 03 . 54 . 04 . 5常住人口 ( 萬人 ) 1385 1423 1456 1493 1538 1581 城市總戶數(shù)（萬） 2 8 3 . 7 2 9 6 . 7 3 0 9 . 3 3 2 2 . 6 4 5 1 .