【正文】 表 44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 級(jí)別 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 1 世華誠合大廈 崇 文區(qū)東花市大街 118 號(hào) 辦公 毛坯 甲級(jí) 48138 整棟出售 2 新裕商務(wù)大廈 崇文區(qū)磁器口路口向東 300米路南 辦公 公共部分 精裝修 10000 14000 3 MOHO 國際 崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500 米路北 辦公 毛坯 甲級(jí) 36000 14500 4 東玖大廈 崇文區(qū)夕照寺 辦公 毛坯 甲級(jí) 9338 9800 29 街東側(cè)綠景馨園 13號(hào)樓 5 大康大廈 崇文區(qū)崇文門外大街 44 號(hào) 辦公 公共部分精裝修 乙級(jí) 17000 10000 6 新世界中心 崇文區(qū)崇門外 大街 3 號(hào) 辦公 公共部 分精裝修 甲級(jí) 20xx00 16500 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求情況分析 該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)需求量趨于增加，這主要是因?yàn)?CBD 的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是 CBD 內(nèi)房?jī)r(jià)較高，相對(duì)來說，項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD 南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于中小公司具有較大的吸引力。上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 12490 現(xiàn)房 20xx5 20xx7 7 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū) 1號(hào)樓 9790 現(xiàn)房 20xx3 20xx6 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 13844 期房 20xx12 20xx12 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2 號(hào)樓 14000 期房 20xx10 20xx12 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分 )、 3樓、 4號(hào)樓（部分）、5 號(hào)樓及地下車庫 10988 準(zhǔn)現(xiàn)房 20xx8 20xx7 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 11165 期房 20xx10 20xx5 綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高 層或板式高層，塔樓相對(duì)較少。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過 70%，如果不包括 20xx 年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷 售率已達(dá)到 80%。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。在 20xx年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場(chǎng)需 求旺盛。 3． 20xx 年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為 12104 元 /平方米，相對(duì)于 20xx 年（ 9968 元 /平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到 %。 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者的購房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。 20xx 年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢(shì)頭受到一定程度的抑制。商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其 中商品住宅 萬平方米，下降 %，將對(duì)未來商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈 ； 西北部以 “ 王 ”字 形經(jīng) 濟(jì) 磁場(chǎng) 、 前門大街 為 核心， 建立 傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū) ；中部發(fā)展 體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目 ； 西南部發(fā)展永 定門外地區(qū) ， 13 以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù) 為主； 東北 部 以 東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū) 。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求。危改回遷區(qū)總占地面積 方米， 總建筑面積 230279 平方米 ；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積 平方米，總建筑面積 331276 平方米， 由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。 20xx 年 6 月 19 日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇 ） 建字 0026號(hào)】， 回遷小學(xué) 建筑面積 10160 平方米。 20xx 年 6月 1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于同意廣渠門外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函》【 20xx 規(guī)復(fù)函字 0267 號(hào)】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為 565943 平方米， 其中地上建筑面積為 411340 平方米， 建筑高度 1080米 ,機(jī)動(dòng)車位 2277 個(gè)，戶數(shù) 3478 戶，建筑高度不超過 80米，容積率 ，綠地率 %，自行車停車位9993 輛。 20xx 年 10 月 9 日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得了北京市人民政府《關(guān)于 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行廣渠門外南街危改項(xiàng)目申請(qǐng)使用廣渠門外南街國有土地使用權(quán)的批復(fù)》【京政房地字（ 20xx） 150】， 20xx 年 10月，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》【京國土用（批）字（ 20xx）第 150 號(hào)】。 20xx 年 7月 4日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 4 【 20xx 規(guī)（崇 ） 建字 0028 號(hào)】， B6 幼兒園建筑面積 2590 平方米。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項(xiàng)目的空白，將會(huì)成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。 另外， 20xx 年北京市城市居民人均可支配收入 19978 元，比 05 年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)支出 14825 元，比 05 年增長(zhǎng) 11 %；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達(dá)到 平方米，同比增加 平方米。 3． 進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹?，加快文化旅游，體育休閑 等 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化 為 現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢(shì)。 5．商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛 20xx 年 房屋銷售價(jià)格指數(shù)為 %，高于上年 個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為 %，高于上年 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年， 商品住宅期房預(yù)售成交面積 約 1900 萬平方米，同比下降 12%。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場(chǎng)需求依然旺盛。盡管 20xx 年北京市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高， 20xx 年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價(jià)格上漲。另一方面，北京市 20xx 年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至 300 公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。 23 2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 20xx20xx 年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共 36 個(gè)，其中住宅項(xiàng)目 25 個(gè)，寫字樓項(xiàng)目 3 個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目 7 個(gè)?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。總層數(shù)以 1118層為主，有部分 56 層的低層板樓，個(gè)別項(xiàng)目的總層數(shù)超過20 層； （ 2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以 140180 平方米以及 90130 平方米的二居為主，還有部分 180 平方米的大戶型，以及少量較受年青消費(fèi)者喜愛的 6080 平方米的小戶型； （ 3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修房較少； （ 4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相對(duì)合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住 宅價(jià)格相對(duì)高些，永外地區(qū)的價(jià)格則相對(duì)低些。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也 味 為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來了良機(jī)。但是隨著 CBD 的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量有所增加。 表 43：本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 平均售價(jià) （元 /m2） 目前工程 進(jìn)度 開盤時(shí)間 入住 時(shí)間 1 國瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 15542 期房 20xx6 20xx8 2 富貴園 崇文區(qū) 東花市南里 11571 期房 20xx12 20xx3 3 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 12307 現(xiàn)房 20xx4 20xx5 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號(hào) 12924 現(xiàn)房、期房 20xx3 20xx 20xx 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 9458 現(xiàn)房 20xx4 20xx11 6 華城 3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。與 20xx 年比較， 20xx 年每平方米銷售價(jià)格上漲了 5141 元，同比增長(zhǎng) 27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年 12 月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià) 16789 元 /平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與 20xx 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月（建筑面積報(bào)價(jià)），與 20xx 年相比上漲 %。 另外公寓存量較 大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場(chǎng)需求下降的原因。因此，預(yù)計(jì)未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。 2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅需求較旺。 4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng) 同樣受宏觀調(diào)控政策影響， 20xx 年 全市商品房施工面積 萬平方米，比上年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。 按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為 適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū) ，具體是： 1． 商業(yè)提升一個(gè)新的層次，把崇文區(qū)定位 為 體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和 傳統(tǒng)文化旅游娛樂 區(qū)； 2． 突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局 ， 以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和 天壇文化圈 。城市總戶數(shù)由 20xx 年 萬戶，增加了 萬戶，戶均人口數(shù)為 人，家庭戶小型化趨勢(shì)更加明顯。項(xiàng)目?jī)?nèi)共有 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)， A、 B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)， C、 D主要用于危改回遷。 20xx 年 5月 30 日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得 B5 商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【 20xx 施建字 0808 號(hào)】。 20xx 年 5 月 12 日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇）地字 0007 號(hào)】，項(xiàng)目 總用地面積為 平方米，總建設(shè)用地面積為 平方米，代征道路用地為 平方米，代征綠化用地為 平方米。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按 照劃撥方式供地。 20xx 年 7月 5日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 20xx 規(guī)（崇 ） 建字 0030 號(hào)】， A6 商品住宅樓建筑面積 21257 平方米， A8 商品住宅樓建筑面積 21257 平方米， A7 非配套商業(yè)建筑 面積 15186 平方米， A 區(qū) 2地下車庫建筑面積 7258 平方米 , A9 東側(cè)地下室建筑面積 1422 平方米 , A10 地下室建筑面積 3990 平方米。項(xiàng)目的建設(shè)將取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，可見該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。常住人口增加、人均可支配收入增長(zhǎng)，都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求。 14 第三章 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 20xx 年 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢(shì)未發(fā)生明顯變化。 20xx 年房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，尤其是商品住宅價(jià)格，反映出 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上需求旺盛 、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的態(tài)勢(shì)。盡管如此， 20xx 年北京許多普通商品住宅項(xiàng)目不僅在短時(shí)間完成了良好的銷售業(yè)績(jī)，且成交價(jià)格持續(xù)上升。另外，奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價(jià)格的上漲。 未來北京市寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上漲，但新增 寫字樓供應(yīng)將有所回落 ， 寫字樓投資需求 相對(duì)旺盛 ， 銷售 量 將有所增加。 雖然 商業(yè) 房 地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著 商業(yè)房地 產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，以及 眾多開業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè) 房 地產(chǎn) 投資將 更加理性，預(yù)計(jì) 未來銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。近三年，該區(qū)域內(nèi)預(yù)售商品房準(zhǔn)售總面積約為 萬平方米，詳見下表： 表 41： 20xx20xx 年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表 項(xiàng)目類別 預(yù)售許可證數(shù)量 準(zhǔn)售總建筑面積 備注 (