【導(dǎo)讀】房價問題是近年來的一個熱點社會話題。本文搜集了20xx年7月至20xx年5月的北京房。本文得出的結(jié)論可以給北京市的政策決策者提供了一個參考性方案。

　　

【正文】 ??????????????4321aaaa =????????????RydRyc Ryb Rya 推求參數(shù)的公式為： ??????????????4321aaaa = ???????????? R d d R c d R b d R a d R d c R c c R b c R a c R d b R c b R b b R a b R d a R c a R b a R a a * ????????????RydRyc Ryb Rya式 9 具體到本題中，我們運用往年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對模型中各個參數(shù)的求解。 經(jīng)計算得各個協(xié)方差的值為： (利用 matlab 軟件 ) Raa=38730662 Rba=Rab=18250255 Rca=Rac=2543343 Rda=Rad=25327000 房價走勢的回歸分析模型 14 Rbb=8106483 Rcb=Rbc=1257098 Rdb=Rbd=11269000 Rcc= Rdc=Rcd=18820xx Rdd=22936000 Rya=4475718 Ryb=2197259 Ryc= Ryd=3251000 通過矩陣運算得到 1a , 2a , 3a , 4a 的值為： (利用 matlab 軟件 ) 1a ＝ 2a = 3a = 4a = 把系數(shù) 1a , 2a , 3a , 4a 代回原模型得： =*()*(B10300)+*(C1149)+ *()+ t? 利用表三中的均衡房 價、人均 GDP、在崗職工平均工資、竣工房屋造價、城鄉(xiāng)人均儲蓄余額反推 t? 的值， 即： t? ＝ ［ *()*(B10300)+*(C1149)+ *()］ 由于 t? 的平均值為 ,相對 Y 值來說非常小，可以近似看成是 0，從而予以忽略 故模型進一步化簡為： =*()*(B10300)+*(C1149)+*() 即 ： Y=*()*(B10300)+*(C1149)+ *()+ 即 ： Y = 1a *Δ A + 2a *Δ B + 3a *Δ C + 4a *Δ D+ Uy 我們利用表一中的各個城市的人均 GDP、在崗職工平均工資、竣工房屋造價、城鄉(xiāng)人均儲蓄余額，來反推各個城市的均衡房價并且與已知的均衡房價作對比，從而來評價該模型的實用性 房價變化情況和預(yù)測 1. 成本的影響：房屋產(chǎn)品成本主要由三大部分組成 :一是土地開發(fā)費用，二是生產(chǎn)資料消耗，三是人工費用。 （ 1）房屋土地開發(fā)費與一般產(chǎn)品不同，它是固定在土地上的建筑產(chǎn)品。因此， 土地開發(fā)費是房屋產(chǎn)品成本的重要 因素之一。它包括以下內(nèi)容 : ①土地價格，土地價格除了它本身的勞動投入，土地的地理位置等以外，與土地的供需有 房價走勢的回歸分析模型 15 很密切的關(guān)系 ②征地補償、拆遷安置費。征用土地建設(shè)房屋，要按規(guī)定付給征用土地上原有建筑物、構(gòu)筑物的折價補償費，以及有關(guān)人員的安置費等。 ③地質(zhì)勘探與設(shè)計費用。房屋建筑的地質(zhì)勘察與設(shè)計是土地開發(fā)的前提條件。 （ 2）生產(chǎn)資料的消耗這是房屋建設(shè)成本的主要部分，它是物化勞動價值的轉(zhuǎn)移，包括兩部分 : ①房屋建設(shè)過程中所消耗的建筑材料的價值，建筑材料的價格就是它的貨幣表現(xiàn)。 ②房屋建設(shè)中所使用的機器、設(shè)備、工具、 施工用附屬設(shè)施等的磨損折舊等價值轉(zhuǎn)移。 此外，還有某些其他費用也是構(gòu)成房屋產(chǎn)品成本的因素，例如，建設(shè)房屋貸款的利息、保險金以及建設(shè)單位的管理費等 .以上各項構(gòu)成了房屋產(chǎn)品的成本。房屋建筑單位的利潤和稅金是住宅價格的必要組成部分，它是活勞動中勞動者的剩余勞動所創(chuàng)造的價值的貨幣表現(xiàn) . 2. 供求關(guān)系的影響：供求關(guān)系對房屋價格的影響是不可忽略的。從價值規(guī)律上來講，一種商品的價格并不完全由起內(nèi)在的價值決定，同時還受到市場供求關(guān)系的影響。房價最終表現(xiàn)出來的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結(jié)果。即開發(fā) 商提供的數(shù)量相對短缺時價格就上升，相對過剩時價格就下降。具體來講，如果住宅的求大于供，想讓開發(fā)商降價也是不可能的。反之，如果供大于求，即使沒有人讓開發(fā)商降價他也會自覺地降價。由 Y = 1? *ΔA + 2? *ΔB + 3? *ΔC + 4? *ΔD+ 我們假設(shè)能將竣工造價成本降低為原來的 90%，其他因素值不變 ,則 Y = 1? *ΔA + 2? *ΔB + 3? *ΔC + 4? *ΔD+，從而可以求得 Y 的平均值為,政策對房價達到了抑制的目的，但沒有考慮到供求關(guān)系的影響程度，所以以上只是粗略的估計了一下，若要精確估計還需幾個對比的樣本。 經(jīng)過分析可知，近些年的房價變化情況是逐 年上升的，但是由于現(xiàn)在的國家政策開始抑制房價的上漲，所以未來幾年的房價將會有所降低，但是由于力度問題，價格下降的可能不會太多。 北京房價正處于歷史較高水平。當前年青人（特別是即將工作的大學生、研究生）應(yīng)該全面平衡各方面因素（家庭條件、創(chuàng)業(yè)資金?），不要盲目購房，從而浪費這些資金能在其他方面發(fā)揮的用途，所以大學生應(yīng)該密切關(guān)注國家政策和北京房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律，在能接受的時間范圍內(nèi)，把握準時機，爭取購買到最物廉價美的房。 模型的改進與推廣 模型中有些因素存在共線性問題，有待進一步改進。針對以模型中存在的問題，我 們提出如下改進建議。 （ 1） 對更多的城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（樣本）進行模型運算，我想精度一定會更高。 （ 2） 綜合考慮城市的各方面因素，如考慮建成面積、流動人口、交通環(huán)境等因素。 （ 3） 考慮到共線性問題，我們盡量利用相互獨立的因素或利用一些其他更經(jīng)典的模型。 總 結(jié) 16 第 五 章 總 結(jié) 本文利用查找的數(shù)據(jù)分別建立了灰色預(yù)測模型和回歸分析模型，建模的角度完全不同，得出的結(jié)論是一致。北京未來的房價基本上是穩(wěn)定上升的。 對于灰色預(yù)測模型，未考慮除政策及其他劇烈因素的影響，應(yīng)找出更多的影響干預(yù)點及詳細數(shù)據(jù)，添加更多的干預(yù)變量得到完整的 擬合模型；對于回歸分析模型，未考慮到兩兩之間的關(guān)系。 另外，文章中的數(shù)據(jù)僅從北京市均考慮的是北京市的均價，下一步要完成的工作是針對北京市的每個地區(qū)進行建模討論 ，并與實際數(shù)據(jù)作比較，得出可靠性的結(jié)論。 房價模型同樣可以推廣到一系列影響因素不確定，有一個或若干主導(dǎo)因素的實際應(yīng)用問題。 參考文獻 17 參考文獻 [1] 北京市統(tǒng)計局 ， 國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊北京統(tǒng)計年鑒 (20xx) 20xx [2] 劉琳 ， 地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學分析數(shù)量經(jīng)濟 [期刊論文 ]技術(shù)經(jīng)濟研究 20xx(07) [3] 張光宏 ， 地價與房價的關(guān)系及其政策 含義 [期刊論文 ]中國農(nóng)業(yè)銀行武漢培訓(xùn)學院學報 20xx(06) [4] 徐健 ， 淺析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 20xx(05) [5] 董原鑫 ， 20xx 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟藍皮書 20xx [6] 李裕奇 ， 隨機過程 . 北京 : 清華大學出版社 , 20xx [7] 武永祥 ， 王學涵 . 房地產(chǎn)開發(fā) . 北京 : 中國建筑工業(yè)出版社 , 20xx [8] 唐俐 ， 住房價格過高問題探析 [期刊論文 ]價格月刊 20xx(12) [9] 李保平 ， 住房價格攀升探源 [期刊論文 ]商場現(xiàn)代化 20xx(08) [10] 李偉住 ， 房價格上漲的原因 分析及完善調(diào)控措施建議 [期刊論文 ] 20xx(07) [11] 耿同勁 ， 房地產(chǎn)價格 :政策與現(xiàn)實的悖論及其解析 [期刊論文 ]工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟 20xx(4) [12] 耿同勁 ， 20xx 年房屋銷售價格指數(shù)的 GM 預(yù)測 [期刊論文 ]中國物價 20xx(5) [13] 王世杰 ， 未來我國房地產(chǎn)價格變動的趨勢分析 [期刊論文 ]中國市場 20xx(35) [14] 王東京 .平抑房價應(yīng)增加房屋供給而非打壓低價 [J].臨沂房地產(chǎn)， 20xx（ 1）： 3031 [15] 席志剛 .樓市 — 漲價成為主旋律 .[J] 鳳凰周刊， 20xx（ 3）： 52 [16] 王偉民，土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的百分比 [N].中國房地產(chǎn)報， 20xx0904 [17] Fritsch, F. N. , and R. E. Carlson, Monotone piecewisecubic interpolation, SIAM J . Numer . anal. [18]Meek, D. S. ,Walton, D. J. , Hermite interpolation with Tschirnhausen cubic spirals, Computer Aided Geometric Design