【正文】 10425 108 7983 767 4 房山 10678 177 7378 760 5 門頭溝 7489 79 7346 866 6 海淀 14989 202 8511 978 7 石景山 18429 234 10259 978 8 順義 10261 154 8618 1087 9 大興 9142 165 7577 897 10 朝陽 30805 550 16641 2232 11 懷柔 16816 194 11931 910 12 昌平 19961 171 12187 1217 同時(shí)可以求得各個(gè)因素序列的平均值，見附表 6： 表 6 住 宅均衡 價(jià)格指標(biāo) /元 /㎡ 人均 GDP /元 建成 面積 km2 非農(nóng)業(yè)人 口變化率 在崗職工 平均工資 /元 人均住 宅面積 /m 城鄉(xiāng)人均 儲(chǔ)蓄余額 /元 竣工房 屋造價(jià) /元 /㎡ 平均 15401 10300 12110. 1149 房價(jià)走勢的回歸分析模型 10 表 7 各因素與住房均衡價(jià)格的相關(guān)系數(shù)表 人均 GDP 建成 面積 非農(nóng)業(yè)人 口變化率 在崗職工 平均工資 人均住 宅面積 城鄉(xiāng)人均 儲(chǔ)蓄余額 竣工房 屋造價(jià) 相關(guān)系數(shù) r 由表 7 可得，住房均衡價(jià)格與非農(nóng)業(yè)人口變化率、人均住宅面積、建成面積的相關(guān)系數(shù)相對(duì)要小，所以這里我們忽略二者的影響，只考慮其他主要因素的影響，主要包括：人均 GDP、在崗職工平均 工資、竣工房屋造價(jià)、城人均儲(chǔ)蓄余額等方面 通過表 6 我們依次做出主要因素和住房均衡價(jià)格的關(guān)系圖： 樣本城市住宅均衡價(jià)格與人均 GDP 關(guān)系圖01000020xx030000400000 1000 20xx 3000 4000人均 GDP/ 元住宅均衡價(jià)格/元/m2 圖 1 圖 2 圖 3 房價(jià)走勢的回歸分析模型 11 住宅均衡價(jià)格與城鄉(xiāng)人均儲(chǔ)蓄余額關(guān)系圖01000020xx0300000 500 1000 1500 20xx 2500 3000 3500 4000住宅均衡價(jià)格 / 元 / m2人均儲(chǔ)蓄余額/元 圖 4 由均衡房價(jià)和人均 GDP、均衡房價(jià)和人均工資、均衡房價(jià)和竣工造價(jià) , 均衡房價(jià)和居民平均儲(chǔ)蓄的關(guān)系圖可以看出，均衡房價(jià)和人均 GDP、人均工資、竣工造價(jià)、居民平均儲(chǔ)蓄存在著相依的關(guān)系，很容易想到用多元線性回歸模型 1 2 3 4Y= tA B C D? ? ? ? ?? ? ? ? ?… … 表示因變量 Y, 對(duì)自變量 A,B,C,D…… .的相依性，其中 1? ， 2? ， 3? ， 4? ，?? 為參數(shù) 模型特點(diǎn)如下： 1. A、 B、 C、 D?? 為一般變量， t? 為隨機(jī)變量； 2. Y 為一般變量和隨機(jī)變量的線形組合， Y 序列的值既取決于 A， B， C， D 序列，又受制于 t? 。 （ 5）房地產(chǎn)價(jià)格通 過房屋均衡價(jià)格來表示 （ 6）忽略消費(fèi)者偏好如有無學(xué)校、綠化率、停車位、熱水供應(yīng)狀態(tài)、通信、房屋建筑形式等對(duì)住房價(jià)格的影響。盡管現(xiàn)在買房可以貸款，可以分期付款，但這也需要居民有相當(dāng)好的收入水平，還要用好多年來供房直到中年甚至更晚才可以還清，一生中最好的時(shí)光就都交給了房子。它是一種具體的、行之有效的、實(shí)用價(jià)值很高的常用市場預(yù)測方法。 4： 擬合完畢之后進(jìn)行殘差分析，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠袂‘?dāng)。如果在回歸分析中，只包括一個(gè)自變量和一個(gè)因變量，且二者的關(guān)系可用一條直線近似表示，這種回歸分析稱為一元線性回歸分析。 灰色預(yù)測模型的建立 北京 20xx 年 7 月 —20xx 年 12 月的房屋平均價(jià)格如表 1 所示， 表 1 20xx 年 7 月 20xx 年 12 月的價(jià)格表 時(shí)間 20xx 年 7 月 20xx 年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 價(jià)格 13077 12889 12908 12659 12023 11579 時(shí)間 20xx 年 1 月 20xx 年 2月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 價(jià)格 11473 11345 11409 11717 11987 12364 時(shí)間 20xx 年 7 月 20xx 年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 價(jià)格 13037 14001 14811 15236 15951 17455 時(shí)間 20xx 年 1 月 20xx 年 2月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 價(jià)格 18683 19300 20xx9 22448 23187 22660 時(shí)間 20xx 年 7 月 20xx 年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 價(jià)格 22182 22078 22358 22969 23146 23242 設(shè) 表 1 中的數(shù)據(jù)為原始序列 (0)X ，即有 ： ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 1 ) = 1 3 0 7 7 ( 2 ) = 1 2 8 8 9 ( 3 ) = 1 2 9 0 8 ( 4 ) = 1 2 6 5 9 ( 5 ) = 12023x x x x x， ， ， ， ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 6 ) = 1 1 5 7 9 ( 7 ) = 1 1 4 7 3 ( 8 ) = 1 1 3 4 5 ( 9 ) = 1 1 4 0 9 ( 1 0 ) = 1 1 7 1 7x x x x x， ， ， ， ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 1 1 ) = 1 1 9 8 7 ( 1 2 ) = 1 2 3 6 4 ( 1 3 ) = 1 3 0 3 7 ( 1 4 ) = 1 4 0 0 1 ( 1 5 ) = 1 4 8 1 1x x x x x， ， ， ， ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 1 6 ) = 1 5 2 3 6 ( 1 7 ) = 1 5 9 5 1 ( 1 8 ) = 1 7 4 5 5 ( 1 9 ) = 1 8 6 8 3 ( 2 0 ) = 1 9 3 0 0x x x x x， ， ， ， ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 2 1 ) = 2 0 0 7 9 ( 2 2 ) = 2 2 4 4 8 ( 2 3 ) = 2 3 1 8 7 ( 2 4 ) = 2 2 6 6 0 ( 2 5 ) = 2 2 1 8 2x x x x x， ， ， ， ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 ) ( 0 )( 2 6 ) = 2 2 0 7 8 ( 2 7 ) = 2 2 3 5 8 ( 2 8 ) = 2 2 9 6 9 ( 2 9 ) = 2 3 1 4 6 ( 3 0 ) = 2 3 2 4 2x x x x x， ， ， ， 對(duì) (0)X 做一階累加，生成序列記為 (1)X ，結(jié)果見表 2 表 2 房價(jià)走勢分析的灰色預(yù)測模型 3 序號(hào)（ k） 1 2 3 4 5 6 時(shí)間 20xx 年 7月 20xx 年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11月 20xx 年 12 月 x(0) 13077 12889 12908 12659 12023 11579 x(1) 13077 25966 38874 51533 63556 75135 序號(hào)（ k） 7 8 9 10 11 12 時(shí)間 20xx 年 1月 20xx 年 2月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 x(0) 11473 11345 11409 11717 11987 12364 x(1) 86608 97953 109362 121079 133066 145430 序號(hào)（ k） 13 14 15 16 17 18 時(shí)間 20xx 年 7月 20xx 年 8月 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 20xx 年 11月 20xx 年 12 月 x(0) 13037 14001 14811 15236 15951 17455 x(1) 158467 172468 187279 202515 218466 235921 序號(hào)（ k） 19 20 21 22 23 24 時(shí)間 20xx 年 1月 20xx 年 2月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 x(0) 18683 19300 20xx9 22448 23187 22660 x(1) 254604 273904 293983 316431 339618 362278 序號(hào)（ k） 25 26 27 28 29 30 時(shí)間 20