北京市房地產(chǎn)-北京市房地產(chǎn)評估案例-資料下載頁
2025-05-28 20:05本頁面
【導讀】研究方法……………………剩余法求地價……………………宗地總體規(guī)劃方案設計……………地價之外的成本測算………………銷售收入測算…………………宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析.…………………項目盈虧平衡分析………………附圖一項目概率分析圖……………………宗地編號為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。交納的由乙方承擔。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。高風險區(qū),投資者需慎重考慮。資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。中國人民銀行存、貸款利率?中國人民銀行121號文件?配套設施來贏得市場?？偦酌娣e93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟指標分別見表3－1和表
【正文】 ,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。 售價下降 10％時，項目的財務內(nèi)部收益率已下降到 ％，不能滿足預期的基準收益率。 （ 3）地價、售價變動對投資收益率的影響 當?shù)貎r上升 10％時，項目的投資利潤率將下降至 ％，已不能滿足預期的投資利潤率15％。當售價下降 5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。 從上分析可以看出，對財務凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。 對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的 投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。 除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入， NPV和 IRR 也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 概率分析 為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖 1。 經(jīng)計算， E(FNPV) = 萬元 風險標準偏差＝ 凈現(xiàn)值變異系數(shù) ＝ ％＜ 70% 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 ，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 ％，遠低于 70％，說明其風險程度在合理的范圍之中。 項目綜合經(jīng)濟評價與建議 項目綜合經(jīng)濟評價 上述財務效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、 房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場 的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。 有關(guān)說明及建議 1. 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。 2. 為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同 時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每 12個月為一財務年度。 3. 本報告是基于財務分析的角度來思考問 題的，一個項目投資與否，財務指 標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。 4. 宗地價格的評估應是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競 投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。 5. 在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由 于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。 6. 本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設計是基于筆者既往工作經(jīng)驗來考慮 的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應進行多方案的比較、評估及選優(yōu)。 7. 鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開 發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。 8. 由于該地塊將用于開發(fā)面向高 端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的 檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設計機構(gòu)來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。 9. 為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期 投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。 10. 隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競 買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有 18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細、做好項目的融資計劃。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1