【正文】 根據(jù)具體情況制定服務(wù)內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)游泳池帶無障礙入池通道，且溫泉水引入泳池之中。社區(qū)中有各種活動小組，依各人愛好，自由參加。當(dāng)我們乘地鐵5號線到終點天通苑北站下車時，剛出站，就看見了一片等著拉活兒的各種車輛。最有想法的當(dāng)然還是實地的考察和調(diào)研，在兩個寒風(fēng)凌冽的冬日中，我們懷著亢奮的心情開始了調(diào)查之旅。該規(guī)劃同時提出，“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。開發(fā)階段考慮土地成本、建設(shè)成本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引入、布局及盈利問題。但是，隨著我國主要大中城市老齡化問題日趨嚴(yán)重，社會保障措施的不斷完善，政府用于退休金的支出不斷增加，老年人的購買力水平逐步提升，老年人的生活壓力特別是來自子女的壓力明顯減輕，他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進(jìn)行。都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的極少部分。 我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。如北京寶氏華商集團(tuán)投資北京太陽城國際老年公寓、北京高德實業(yè)有限公司正在籌辦老年福利中心、南京市開辦“興衛(wèi)真美好老年公寓”、上海 “親和源”等項目。2. 入住本院前必須進(jìn)行體檢或提供近期(一個月)體檢證明，申請者可以在本院指定的醫(yī)院或者與該醫(yī)院同級的醫(yī)院進(jìn)行體檢（如化驗肝功、血常規(guī)、尿常規(guī)、透視、胸片、心電圖、B超等），凡體檢結(jié)果達(dá)到院方標(biāo)準(zhǔn)者可以入住本院，對體檢未達(dá)本院標(biāo)準(zhǔn)者本院有權(quán)拒絕其入??； 3. 體檢合格者可以辦理正式入住手續(xù)，入住者確定具體入住的房屋后與本院簽訂《養(yǎng)老服務(wù)合同》及其附件，辦理入住手續(xù)時，需向本院交付入住押金，該押金在正常入住期限屆滿辦理離院手續(xù)時將全部無息返還，同時按照協(xié)議書中的約定交付首次入住費用及其他費用后，方可入住本院； 4. 入住者須有監(jiān)護(hù)人（單位）的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保（擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力者或法人單位）并出具相應(yīng)的證明，在辦理入住手續(xù)時，監(jiān)護(hù)人（單位）應(yīng)當(dāng)持有效證件到場和入住者一同與本院簽訂《養(yǎng)老服務(wù)合同》及其附件； 5. 入住者的監(jiān)護(hù)人（單位），應(yīng)當(dāng)與本院保持聯(lián)系，若該人聯(lián)系方式有變應(yīng)當(dāng)及時通知本院，以保證在入住者發(fā)生緊急情況時，本院可以及時通知，因監(jiān)護(hù)人（單位）地址不清，電話不明而導(dǎo)致院方與其聯(lián)系中斷，延遲時間而造成的一切后果，由入住人的監(jiān)護(hù)人（單位）承擔(dān)責(zé)任； 6. 入住者在選定房屋之后，未經(jīng)本院許可不得隨意調(diào)換房間、留他人住宿或私自轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）；若因特殊情況確需調(diào)換、留宿的，必須向本院提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由院方進(jìn)行安排； 7. 本院為入住者提供屋內(nèi)必備家具和生活用品，入住者也可自行攜帶所需的生活用品，但應(yīng)經(jīng)本院同意后方可帶入；因入住者未經(jīng)本院同意私自帶入的生活用品造成的一切損失，由入住者及其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)全部責(zé)任； 8. 入住者不得擅自攜帶電器入住本院，如確實需要應(yīng)向院方提出申請并說明其所攜帶的電器種類，在經(jīng)本院同意后方可帶入，使用該電器產(chǎn)生的費用由入住者自行承擔(dān)；未經(jīng)院方同意，因入住者擅自帶入的電器出現(xiàn)的問題和意外，由入住者及其監(jiān)護(hù)人（單位）承擔(dān)一切責(zé)任； 9. 入住者在院期間應(yīng)當(dāng)遵守本院的規(guī)章制度，服從管理人員的管理；如多次違反規(guī)章制度，刁難工作人員，尋釁鬧事，經(jīng)批評教育后仍不改正的，視為違反合同，本院有權(quán)強(qiáng)行要求其限期退院； 10. 本院所提供的服務(wù)項目，除明確規(guī)定免費的外其余均按照明確的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，但入住者可享受一定的折扣優(yōu)惠； 11. 入住人的貴重物品（如現(xiàn)金、首飾等）應(yīng)自行妥善保管，如有丟失，責(zé)任由入住人或其監(jiān)護(hù)人（單位）自行承擔(dān)； 12. 入住期間外出實行請假制度，入住者請假回家的，在離院前應(yīng)當(dāng)在管家處對離院的時間、去向等信息進(jìn)行登記，在辦理相關(guān)的手續(xù)后方能離院；未履行書面請假手續(xù)者不得擅自外出、外宿，入住人離院后在院外所發(fā)生的一切事故或意外，其后果由入住人員及家屬自己負(fù)責(zé)； 13. 入住者若想提前結(jié)束如老人請假回家后想出院，必須及時通知院方，出院時間按通知院方時間結(jié)算；辦理結(jié)束住宿手續(xù)時，需要攜帶入住押金憑證。健康促進(jìn)● 會員制全程健康管理方案保駕● 個性化醫(yī)療保健方案amp。B .樓層設(shè)有觀光電梯，各通道安裝不銹鋼連續(xù)扶手，確保老年朋友暢通無憂。設(shè)計理念：以人為本從老人的角度，細(xì)致入微，人性化設(shè)計。四合院如果您懷有濃烈的老北京情感，那么獨特的四合院設(shè)計可以一解您對過往歲月的相思與懷戀。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。一個亙古不變的命題， 演繹在康夢圓。 全面打造國際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)中國養(yǎng)老科學(xué)新模式是我們崇高的目標(biāo)，不懈的追求， 康夢圓將是一個開放的養(yǎng)老助老平臺。同時四象限模型使得對住宅市場變化的研究可以定量化。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導(dǎo)致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式”發(fā)展，如圖3所示。這些價格導(dǎo)致形成一定新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場形成新的存量水平。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖?！　≡趫D1中，右側(cè)兩個象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場，左側(cè)兩個象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場。二是在市場其他條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。從某個存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價格。如果房地產(chǎn)新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量，則會導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商會無利可圖。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報而定的。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長)時，曲線會向上移動，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，曲線會向下移動，表明物業(yè)需求減少。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。 四象限模型　四象限模型是分析房地產(chǎn)市場的一種工具，通過定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場的變化。該方面的研究大部分集中在闡述美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運(yùn)作方面，為我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老的主要模式。另一項調(diào)查顯示，目前武漢市65．2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52．4％的老人希望與子女分開居住№。我國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。因此，社會住宅體系內(nèi)的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利服務(wù)的民間福利團(tuán)體簽訂服務(wù)合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國家提供的建設(shè)資金貸款。這兩類機(jī)構(gòu)的運(yùn)營動力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會聲望會越高，從而能夠得到更多的社會捐助，達(dá)到良性循環(huán)。這類綜合性老年公寓面對的是那些具有完全自理能力并且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強(qiáng)調(diào)。這就導(dǎo)致我國已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進(jìn)行評估，將房屋價值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計算出來每個月需要給老年人多少錢乃。因此要推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變一個關(guān)鍵點就是進(jìn)一步完善我國的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會融資比重。美國的房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最大的不同點在于美國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等專業(yè)分工，在發(fā)達(dá)金融市場的支撐下以資本運(yùn)作為核心進(jìn)行經(jīng)營，形成了成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式10，而國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場不甚發(fā)達(dá)的情況下是一條龍全能開發(fā)的短期項目經(jīng)營。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。即核心利益、基礎(chǔ)產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品及潛在產(chǎn)品。本文第三章對北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場首先進(jìn)行了詳細(xì)的供求分析，而后應(yīng)用四象限模型進(jìn)行系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產(chǎn)在租賃市場、買賣市場、新建市場和存量市場中所具有的特點以及四個市場之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對其發(fā)展現(xiàn)狀歸納總結(jié)以及對未來的發(fā)展模式做出宏觀上的研判。文獻(xiàn)研究法：本文在第二章文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)中通過收集大量與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，在了解國內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀的同時，分別從融資、運(yùn)營和管理角度出發(fā)，借鑒歐美、日本等國家較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為完善北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)規(guī)范、為北京市乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商提供可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式提供參考價值。所以出現(xiàn)了以下幾個問題：一是目前各大開發(fā)商投資該領(lǐng)域僅停留在前期的投資開發(fā)，基本上是開發(fā)完成就如普通住宅一樣出售出租，沒有向顧客提供真正的養(yǎng)老服務(wù)，在后期的經(jīng)營管理方面非常匱乏。但是，與中國老齡化程度不斷加劇所對應(yīng)的養(yǎng)老模式問題卻尚未實現(xiàn)同步發(fā)展。北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告黎坤 楊忠顯 李晨源摘要我國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老服務(wù)市場化已成大勢所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮， 但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)展?jié)u趨成熟的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開發(fā)、運(yùn)營和管理諸多方面皆存在嚴(yán)重的不足，造成市場的混亂和發(fā)展的滯后。在中國傳統(tǒng)文化中，對老年人有發(fā)自內(nèi)心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。二是市場秩序混亂，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)各大開發(fā)商各自為政、各顯神通的混亂局面。四象限模型分析法：四象限法是分析城市區(qū)域房地產(chǎn)市場運(yùn)行的理想方法，其主要內(nèi)容和原理在第二章中有詳細(xì)介紹，在第三章中本文以該方法詳細(xì)分析了北京市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，并對未來之態(tài)勢作出相關(guān)預(yù)測。本文第四章在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，從微觀的角度分別對北京市匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓兩個項目進(jìn)行投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理服務(wù)方面的分析研究，并歸納總結(jié)其特色和可供借鑒之處。根據(jù)菲利普 養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)模式界定養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定程度之后，在老齡化社會到來之際應(yīng)運(yùn)而生的一個細(xì)化市場。在美國，信用體系的建立已經(jīng)滲透到社會經(jīng)濟(jì)各個角落，因而它能夠保證投資人完全放權(quán)給開發(fā)商，就是說，投資商有足夠的信用體系、金融手段來限制開發(fā)商，從而能夠控制金融與開發(fā)分離的風(fēng)險?，F(xiàn)階段社會融資在國內(nèi)還處在剛剛起步階段，相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開始采用。一旦益了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢．一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進(jìn)行拍賣。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及養(yǎng)老觀念的進(jìn)一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，度過自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。獨立型老年公寓面對的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類公寓強(qiáng)調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)相結(jié)合，“自養(yǎng)”為主“他養(yǎng)為輔，采取居家養(yǎng)老與社會服務(wù)相結(jié)合、個人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。美國老年住宅體系的另外一個重要組成部分就是老年人輔助生活機(jī)構(gòu)。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會福利保障體系，但是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。我國目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。第二類是關(guān)于我國人口老齡化趨勢下養(yǎng)老模式的研究。四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎(chǔ)上，這兩個市場分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。租金R資本市場估價P=R/iD（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S Ⅱ Ⅰ物業(yè)存量S（平方米）價格P 均衡狀態(tài)：S=C/δΔS=Cδ*S=0開發(fā)量=折舊 Ⅲ Ⅳ P=f(C)房地產(chǎn)市場存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）資本市場：新項目開發(fā)建設(shè)：房地產(chǎn)物業(yè)市場與資本市場關(guān)系 在解釋圖2．1時，按照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。因此，該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P： P=R/i ()房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格也可以通過以下方式得出，對于第Ⅰ象限中的某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點便是資產(chǎn)的給定價格。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。接著，這些資產(chǎn)價格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會形成新的存量水平。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立的情況。第一象限演示的是住宅使用市場，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供給和需求一旦相