【正文】 理院收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施中長期老年醫(yī)院以治療為主，收住經(jīng)過治療后有希望恢復(fù)生活自理能力的老年患者日本老少居適合老少多代共居，對多代人生活方式上的差異在室內(nèi)空問上做了相應(yīng)的處理養(yǎng)老院公為公立、低費和完全白費三種由表中可知美國的老年住宅將社會福利與市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合，體系比較完善：法國的福利性老年住宅比較發(fā)達(dá)，但缺乏完全商業(yè)化的老年住宅；只本則重點開發(fā)“老少居”，社會養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)仍不夠完善。交通配套服務(wù)：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。著名的營銷大師菲利普本文第二章是國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述以及四象限模型分析法的理論基礎(chǔ)，主要內(nèi)容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運營模式、管理模式)的相關(guān)界定、國外發(fā)展經(jīng)驗、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應(yīng)用。其理論意義表現(xiàn)為：全面分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)優(yōu)秀項目的優(yōu)點和特色，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，完善統(tǒng)一我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，指出我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路，補(bǔ)充我國目前有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的理論，同時為進(jìn)一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式起到拋磚引玉的作用。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強(qiáng)勁的養(yǎng)老市場化之風(fēng)。而根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O．14歲人口占16．60％，比2000年人口普查下降6．29個百分點：我國60歲及以上人口占13．26％，比2000年人口普查上升2．93個百分點，其中65歲及以上人口占8．87％，比2000年人口普查上升1．91個百分點。關(guān)鍵詞：老齡化 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場化 開發(fā)經(jīng)營模式 老年公寓第一章 緒論 人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。在中國歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學(xué)得以體現(xiàn)、這使得以“養(yǎng)兒防老、“兒孫繞膝”、“天倫之樂成為我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念還比較強(qiáng)烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場的潛在需求確實非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營的信心，而為了能夠在短期內(nèi)獲利，目前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多為中高端公寓住宅， 缺乏大眾化、普通型的項目。探索性研究法：在文獻(xiàn)研究和案例研究的基礎(chǔ)上，從融資模式、運營模式和管理模式三個方面提出如何完善養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，并對開發(fā)模式有效運行所需的政策支持進(jìn)行探索。 研究框架區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和范疇的界定四象限模型介紹和應(yīng)用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢圓老年公寓匯晨老年公寓結(jié)論、展望、建議 第二章 文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)2．1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。表21老年住宅的五個層次產(chǎn)品層次含義核心利益層遮風(fēng)避雨、家的歸屬地基礎(chǔ)產(chǎn)品層地理位置、空間面積、價格、安全等期望產(chǎn)品層房屋設(shè)計合理、交通方便、性價比高、公共設(shè)施齊全等增廣產(chǎn)品層醫(yī)療和康復(fù)配套、環(huán)境空氣、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化活動潛在產(chǎn)品層升值潛力，周邊環(huán)境等結(jié)合上述對老年住宅產(chǎn)品的五個層次的分析，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為以下四點：生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務(wù)、停車場、輪椅通道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的：一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會保障、養(yǎng)老保險等，因此具備一定的社會福利性質(zhì)，與政府關(guān)系較一般的商業(yè)地產(chǎn)密切，且依賴政策支持較強(qiáng)；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，配套設(shè)施的完善8與服務(wù)業(yè)聯(lián)系密切，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并非單一行為；三是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)過程長，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐，因此其融資方式以及與投資者的內(nèi)在利益模式也與一般商業(yè)地產(chǎn)項目存在差異：四是養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷所面對的客戶是老年人，其對產(chǎn)品的訴求以及所追求的目的也會導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式的差異。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運作轉(zhuǎn)移。在社會融資方面應(yīng)借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，積極推進(jìn)采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒老年人購房有多種趨向，需求和決定的原因不同。第四是有力保護(hù)老年人這一弱勢群體，增加了社會穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老，這在擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有重要的意義。護(hù)理型老年公寓面對的是基本不能自理的老年人，基本等同于護(hù)理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的“他養(yǎng)”形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。輔助生活機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價格法規(guī)的制約，同時也不提供護(hù)理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療服務(wù)。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù)，更可以促進(jìn)就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會的發(fā)達(dá)國家，特別是美、英、同等國家已經(jīng)相對成熟。以老年住宅客戶訴求為基點，從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關(guān)設(shè)計、通道設(shè)計、衛(wèi)浴設(shè)計等進(jìn)行研究。第三類關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計研究。在兩市場劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。 （二） 第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進(jìn)行衡量，如平方米)。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標(biāo)軸。這里的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS ()以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。假如結(jié)束時的存量與開始時的存量之間有差異，(租金、價格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。兩個市場之間有如下兩個連接點：　　第一，租金 。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險以及國家住宅政策的影響。如果折舊率以δ表示，則：　　AS=CδS　　由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即　　AS=0，C=δS或δ=C/S 開發(fā)量=存量*折舊率　　這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡?！　≡谶M(jìn)行以上住宅市場運作的各個影響因素分析時，均假設(shè)其他市場因素不變。第四章、實地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)項目分析——以北京康夢圓老年公寓為例一、北京康夢圓老年公寓 公司簡介（1） 公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會”直屬管理的“康夢圓老年公寓”，是一所引入國際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務(wù)項目外還倡導(dǎo)“科學(xué)養(yǎng)老”理念，具備國際先進(jìn)設(shè)施，開放平臺式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 理念：用赤子心，報三春暉一群獻(xiàn)身崇高的兒女， 聚集在康夢圓。 公寓介紹（1） 建筑特色中心概貌主體建筑為“回”字形，采用“透天”的設(shè)計，院內(nèi)桃園風(fēng)格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處“房在園中、路在綠中、人在景中”的世外桃源?？傊?，康夢圓的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。項目運營：科學(xué)完善的服務(wù)體系人文關(guān)懷、生活環(huán)境、居住氛圍、醫(yī)療保健、休閑娛樂……每一項服務(wù)都充分體現(xiàn)對老人生活的精心營造，從而創(chuàng)造出中國科學(xué)養(yǎng)老的樣板機(jī)構(gòu)。造型豐富而不花哨，搭配簡潔而不單調(diào)。 服務(wù)特色護(hù)理服務(wù)貼心的管家式服務(wù)，為老人提供最舒心的享受；個性化的服務(wù)流程，使老人得到全天候無微不至的照料；護(hù)士為老人定時量血壓、定期做體檢；足療師為老人的雙足帶來最健康的體驗；水療區(qū)、按摩室、健身房等設(shè)施為老人奉上一道道健康養(yǎng)生之佳肴；醫(yī)護(hù)中心觀察室、心理咨詢室對老人的身體、心理等近況隨時進(jìn)行跟蹤服務(wù)。專設(shè)供老年人舉辦生日盛宴的、不同規(guī)模的多人壽宴廳、小型壽宴廳等高檔場所。 駕車路線：◇ 三環(huán)路線：三環(huán)上京津塘高速走出京方向，從高速第一個出口處出，回轉(zhuǎn)行車500米左右即到；◇ 四環(huán)路線：十八里店南橋出， 經(jīng)呂營大街出口向北走，穿過呂家營餐飲一條街即可看到康夢圓路標(biāo)。 另外，龍湖地產(chǎn)、華潤置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團(tuán)隊二、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的局限性 從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老服務(wù)。其次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的設(shè)施和產(chǎn)品比較缺乏。 而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運營經(jīng)驗，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運營的有力扶持獎勵和輔助手段，導(dǎo)致連續(xù)投入較高，風(fēng)險較大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗階段，各個企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細(xì)化；10年后進(jìn)入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。 從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，應(yīng)該采用兩條腿走路的方式，一條是針對社會孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務(wù)、擴(kuò)大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財政投入和政策支持；另一條是通過市場機(jī)制，開發(fā)商獲得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢條件。開發(fā)企業(yè)也應(yīng)不斷加強(qiáng)相關(guān)研究，在適當(dāng)?shù)臋C(jī)會下介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享老齡化社會帶來的新的商機(jī)。匯晨的基本情況在正文里都有詳細(xì)介紹，這兒就不多說了，值得一提的是，其實有一些老年人，雖然退休后的待遇、社會保障以及子女的物質(zhì)幫助是非常充足的（能夠住進(jìn)這樣的中高檔公寓的老年人肯定是不差錢的），但是由于不能跟子女家人及其他親戚朋友生活在一起，內(nèi)心都是很孤獨和抑郁的，所以這一點對于未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的人性化還是具有重要影響的，要能夠使老年人的親人一起住進(jìn)老年公寓或者完善咱們這個傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。到了老年公寓，在與他們說明我們一行的目的與原因后，他們帶我們參觀了他們的各種養(yǎng)老戶型，公共配套設(shè)施，娛樂休閑地，室外溫泉。待會員退會時，將70萬元會費退還。俱樂部式的休閑賦予匯晨老人全新的生命質(zhì)感，起源于歐美宮廷貴族間的沙壺球運動、茶話閑談棋牌休閑的多功能廳，超萬米的養(yǎng)生園林，齊善的娛樂休閑設(shè)施，為入住的老人營造良好的養(yǎng)生氛圍。在與老人們的溝通中得知，老人們最重視最在乎的實際是公寓里服務(wù)人員的態(tài)度與服務(wù)水平，當(dāng)設(shè)施都大同小異的情況下，人們在選擇老年公寓時會更傾向服務(wù)質(zhì)量高的地方。優(yōu)越的面南朝向，為老人的一天帶來從容和明亮；內(nèi)部設(shè)置獨立廚房與無障礙衛(wèi)浴空間，為老人的日常生活帶來溫情與貼心；所有空間均設(shè)置殘障專用道，方便自由行動；房間內(nèi)部L形扶手，U型馬桶配置，防止刺眼的地?zé)艏胺丛O(shè)計射光源設(shè)計，為老人實現(xiàn)精神矍鑠的優(yōu)質(zhì)健康生活。匯晨老年公寓環(huán)境很舒適，享有天然的靈秀景致,座落于別墅區(qū)內(nèi),綠樹環(huán)繞,空氣清新，小橋流水，魚兒游弋，雁鵝覓食，怡人生態(tài)景致，最愜意的養(yǎng)生環(huán)境。但是，公寓給每家住戶發(fā)放一定量的游泳票，如果，家中來的客人不太多，也是夠用的了?？偨Y(jié)一下，這兩次調(diào)研給我最大的感受就是實踐出真知，汗水育收獲，通過對兩個老年公寓的實地考察，讓我們把一些在書本和網(wǎng)絡(luò)上抽象的知識和信息與實際結(jié)合起來，真正理解了房地產(chǎn)市場的某些規(guī)律和機(jī)制以及市場是如何運行的，同時我們也能夠根據(jù)這兩次調(diào)研的結(jié)果再結(jié)合與相關(guān)文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)，來初步探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場的基本模式和發(fā)展軌跡。此次我們小組做的是關(guān)于北京市養(yǎng)老地產(chǎn)方面的研究，這一產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)剛剛興起不久，可以說方興未艾，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場的調(diào)查研究國內(nèi)外外也是層出不窮，但是相比國外發(fā)展成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)市場來說，國內(nèi)的研究如同市場本身一樣，火候欠佳，主要表現(xiàn)在研究深度不夠，絕大多數(shù)僅停留在案例分析和經(jīng)驗總結(jié)的層面上。 事實上，目前國家已經(jīng)開始關(guān)注這一問題，并逐漸采取措施。而中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司研究表明，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點是1015年，每年8%至10%的回報率。 第四，缺乏政策支持，對于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段，對于這一正在急速發(fā)展的行業(yè)，從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段，都還沒有比較成熟的制度文件和體系供遵循三、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展展望養(yǎng)老地產(chǎn)的主要任務(wù)：一是根據(jù)老人的需求和特點，設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅；二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。 首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤并不比普通地產(chǎn)高，而政府相關(guān)的補(bǔ)貼也不足以吸引資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。卻對退休或半退休的老年住宅市場少有關(guān)注，導(dǎo)致許多老齡化城市中，老年住宅市場幾乎一片空白。我院會定期邀