【正文】 等，租金水平R隨之確定。　　第四象限是使用市場的另一部分，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量S。存量水平——租金——所有權(quán)價格——新開發(fā)量——存量水平二、我國養(yǎng)老住宅市場影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟增長，經(jīng)濟水平，國民生產(chǎn)總值國家調(diào)控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)成本變化推高需求型：經(jīng)濟增長，經(jīng)濟水平，國民生產(chǎn)總值，國家的積極調(diào)控抑制需求型：國家緊縮調(diào)控政策增高收益率（資本化率）型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率（資本化率）型：國家緊縮調(diào)控政策增加開發(fā)成本型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國家調(diào)控政策較少開發(fā)成本型：土地面積增加，國家鼓勵的政策　　我國經(jīng)濟近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著?！　?、舊城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費用的增加，無疑會導(dǎo)致住宅市場開發(fā)成本(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種影響將會使第三象限內(nèi)的開發(fā)曲線向左上方平移。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析住宅市場的短期動態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實現(xiàn)均衡的瞬間變化。 目標(biāo)：全面 打造國際品牌科學(xué)養(yǎng)老機構(gòu) , 引領(lǐng)中國養(yǎng)老科學(xué)新模式 。（2）企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女 孝敬父母 報效祖國行為準(zhǔn)則：孝在當(dāng)下 笑在當(dāng)下 效在當(dāng)下理 念：感 恩 包 容 彼此成就精 神：自我學(xué)習(xí) 自我管理 自我領(lǐng)導(dǎo)康夢圓之歌在太陽升起的地方，有一所老人的樂園?？祲魣A啊康夢圓， 子女夢圓老人夢圓。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。總之，康夢圓的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。院落寬綽疏朗，四面房屋各自獨立，又有游廊連接彼此，起居十分方便；封閉式的住宅使四合院具有很強的私密性，關(guān)起門來自成天地；院內(nèi)，四面房門都開向院落，一家人和美相親，其樂融融；寬敞的院落中還可植樹栽花、飼鳥養(yǎng)魚、疊石迭景，老人可以盡享大自然的美好。通過對人性真諦的領(lǐng)悟，自我認(rèn)知的深化，人與人關(guān)系的思考，讓老人重新找回迷失的自己，真正成為自己的主人，遠離孤獨與寂寞。C .首層設(shè)有活動室、養(yǎng)生水療、養(yǎng)生保健按摩、全身經(jīng)絡(luò)及足底按摩、美容美發(fā)，環(huán)形走廊低密度、通透性、風(fēng)與光可穿堂入室。個性化護理方案護航● 健康秘書親情提示中醫(yī)養(yǎng)生保健● 中醫(yī)古方+現(xiàn)代醫(yī)學(xué)● 日光浴amp。 本入住須知歸本院解釋和修訂。近期，萬科、保利、綠地等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進行布局。 目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。而養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是社會養(yǎng)老理念、養(yǎng)老機制和養(yǎng)老地產(chǎn)的市場等問題，其盈利模式要求產(chǎn)品銷售與物業(yè)服務(wù)并重。所以，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求不斷增長。后期經(jīng)營考慮與國內(nèi)險資、國外基金的合作，有資金支持進行持有經(jīng)營。”、“高端的養(yǎng)老服務(wù)需求，鼓勵利用市場機制，由社會力量投資經(jīng)營，各級政府可以根據(jù)實際需要予以適當(dāng)?shù)恼叻龀帧?2月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。原來只有耳聞的黑車現(xiàn)象，今天終于眼見為實了，可以用“頗為壯觀”來形容了。還可以在邊角地帶自己種菜?？祻?fù)中心為老人提供高端配套設(shè)置，豐富匯晨老人的精神，貫穿于養(yǎng)身與養(yǎng)心。以老人的需求為主導(dǎo)，根據(jù)老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務(wù)，可根據(jù)每位老人的不同需求適時調(diào)整、組合。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對老人進行關(guān)懷。與此同時，會館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地?zé)釡厝獨v史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價值，對皮膚病、關(guān)節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個室內(nèi)外溫泉池供您悠然享用?？梢宰约鹤鲲?，也可以到食堂去就餐。我們先做地鐵坐地鐵10號線地鐵到惠新西街南口后轉(zhuǎn)5號線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。誠然，作為一個學(xué)術(shù)上不成熟的學(xué)生作品來說，要想有極具參考價值和意義的東西顯然是不太可能的，不過我們最大的目的和收獲并不在于此，而在于鍛煉自己，就此而言，應(yīng)該是順利完成任務(wù)了。其中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果。 未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營相互分離勢在必行。 養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內(nèi)應(yīng)該不會成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主流。 養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項目租售方式比普通住宅更為復(fù)雜；對于開發(fā)商來說，一般房地產(chǎn)項目的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。而老年養(yǎng)護需要成熟的醫(yī)療保險系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復(fù)雜的利益關(guān)系，讓人望而卻步。 隨著房地產(chǎn)市場的日益細(xì)化，目前已開始有商家開始進入老人住宅市場，把老年住宅市場作為新的投資領(lǐng)域，興辦老年福利設(shè)施，建立養(yǎng)老保障和老年照料服務(wù)體系。1. 申請者應(yīng)當(dāng)持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護照等）及復(fù)印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對入住者進行初步的身體健康狀況評估。健康管理中心、中醫(yī)養(yǎng)生保健中心、個性化護理中心● 資源相伴：各大診療綠色通道醫(yī)院疾病預(yù)防amp。 養(yǎng)生會所A .養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)、各區(qū)設(shè)施完善，功能應(yīng)有盡有。家具配套：床、床頭柜、衣柜、電視機、電視柜、書桌、椅子、臺燈、微波爐、電冰箱、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅。親情間情房設(shè)置，充分體現(xiàn)了公寓對老年人的心靈關(guān)懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。愛心承載著兒女的孝敬，汗水凝結(jié)出老人的尊嚴(yán)。 服務(wù)模式：福利經(jīng)營型 \ 開放平臺型 \ 自主選擇型 \ 機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合型康夢圓將在老齡委的領(lǐng)導(dǎo)下，連同社會各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領(lǐng)中國科學(xué)養(yǎng)老新模式： 老同志經(jīng)驗財富咨詢俱樂部（分各個行業(yè)，學(xué)科），老年創(chuàng)新發(fā)明俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內(nèi)設(shè)互助熱線）。同時設(shè)有康復(fù)醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生項目。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟學(xué)分析可以進行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的內(nèi)部變量的研究。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達到時的租金水平相等。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價格。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格P=f(C)。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，價格R ,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。一是在市場其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價格是由住宅資產(chǎn)市場的供給和需求雙方相互作用決定的。對四象限模型，我們已經(jīng)進行了360度的全方位分析。從第Ⅱ象限某個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價格。當(dāng)射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。如果社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。（一），我們將四個互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標(biāo)的四個方向的軸。目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，但是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運營及管理模式方面都有所涉及。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關(guān)于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進經(jīng)驗方面。養(yǎng)老模式方面。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個社會 問題。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織在接受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?wù)。其經(jīng)費來源可分為三類：政府財政劃撥、民問私人捐款以及個人或家庭繳費。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。大部分的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比較而言較少，因此購買能力仍然比較有限，但是對于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會福利、改善就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。在國內(nèi)，目前還沒有形成相當(dāng)完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機。從融資角度也可以看出，美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用，通過多種融資渠道，應(yīng)用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強；同本則是兩者兼顧。S與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方面要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼日L}系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。科特勒把產(chǎn)品定義為五個層次。這一章從概念及內(nèi)涵的角度對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)范疇進行了概述，并對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和研究現(xiàn)狀進行綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定基礎(chǔ)。其實踐意義具體體現(xiàn)為三點：從企業(yè)角度講，適宜的開發(fā)模式可以企業(yè)在開發(fā)運作過程中更加的順暢，及時的采用適宜的開發(fā)模式可以使企業(yè)快速搶占市場，獲取豐厚利潤；從政府角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性可以減輕其養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，同時養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以拉動經(jīng)濟增長，帶來更多的財政收入；從社會角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展可以滿足老年人日益增長的物質(zhì)生活及精神生活需求，促進和諧社會的構(gòu)建以及社會總體幸福水平的提升。但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國幾乎是一夜之間發(fā)展起來的，之前各大開發(fā)商都毫無經(jīng)驗，同時在借鑒國外經(jīng)驗時又缺乏對中國實際的深入思考。人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢，說明了隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。為借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗、分析發(fā)現(xiàn)北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，嘗試提出相關(guān)政策建議，本文進行了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻綜述研究、應(yīng)用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結(jié)果，對養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場和存在的發(fā)展模式得出了總結(jié)、展望和發(fā)展建議。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。三是相關(guān)政策法規(guī)相對市場發(fā)展的滯后，既沒有明確的優(yōu)惠政策法規(guī)，也沒有統(tǒng)一行業(yè)開發(fā)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的政策說明，這是造成市場混亂的主要原因。案例研究法：通過實地調(diào)研，分析研究北京市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目： 匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，就其開發(fā)過程中涉及的融資、管理及運營各方面進行深入的探討，總結(jié)其發(fā)展的特色和優(yōu)勢，以及基本經(jīng)驗和模式，驗證其相應(yīng)的開發(fā)模式的成功與不足之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基礎(chǔ)上對北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢分別做出宏觀和微觀上的研究總結(jié)和展望，并提出符合北京市實際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，同時就政策方面存在的問題及亟待完善的方面提出具有一定建設(shè)性和前瞻性的建議。科特勒對產(chǎn)品的定義對老年住宅市場項目做一個產(chǎn)品層的描述，如下表。養(yǎng)老地產(chǎn)的丌發(fā)模式具備房地產(chǎn)開發(fā)模式中的共性，如品牌性、專業(yè)性等，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的特點決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式比一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式復(fù)雜。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。近期各種國外的基會紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，這是社會融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開始取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費與支出。反按揭入住方式對老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補償老年生活：第二是可以獲得財務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財務(wù)自由可以增強老年人的生活自信，并得到社會尊重。服務(wù)型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。這類機構(gòu)它通過提供住所、生活服務(wù)和以及進行簡單的醫(yī)療護理等，幫助老年人獲得個人生活的獨立及自由。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)