【正文】 金開始取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號。當(dāng)前應(yīng)加快對REITs橫向價值鏈的立法步伐，積極引進(jìn)這一在國外發(fā)達(dá)國家證明行之有效的融資工具。盡管有的老人擁有上百萬價值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老年生活。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進(jìn)行評估，將房屋價值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來每個月需要給老年人多少錢乃。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費(fèi)與支出。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購買房屋，老人的觀點(diǎn)往往是很重要的。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費(fèi)者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。這就導(dǎo)致我國已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費(fèi)觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢。反按揭入住方式對老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補(bǔ)償老年生活：第二是可以獲得財(cái)務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財(cái)務(wù)自由可以增強(qiáng)老年人的生活自信，并得到社會尊重。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國養(yǎng)老問題的重中之重。2. （一）管理模式分析美國老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大型綜合性老年公寓；二是獨(dú)立型老年公寓；三是服務(wù)型老年公寓；四是護(hù)理型老年公寓。這類綜合性老年公寓面對的是那些具有完全自理能力并且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強(qiáng)調(diào)。服務(wù)型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。綜合型老年公寓和獨(dú)立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛接受。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理。這兩類機(jī)構(gòu)的運(yùn)營動力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會聲望會越高，從而能夠得到更多的社會捐助，達(dá)到良性循環(huán)。這類機(jī)構(gòu)它通過提供住所、生活服務(wù)和以及進(jìn)行簡單的醫(yī)療護(hù)理等，幫助老年人獲得個人生活的獨(dú)立及自由。無論該輔助生活機(jī)構(gòu)是由私人經(jīng)營還是由非盈利組織經(jīng)營，其服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國迅速發(fā)展，而非政府指令。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是由州政府負(fù)責(zé)，但實(shí)際上是由民間福利團(tuán)體的非盈利民間組織在起作用。因此，社會住宅體系內(nèi)的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利服務(wù)的民間福利團(tuán)體簽訂服務(wù)合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國家提供的建設(shè)資金貸款。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中?！ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗(yàn)以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。二是在充分利用民間團(tuán)體及非營利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。而發(fā)動民問團(tuán)體及非盈利組織進(jìn)入老年服務(wù)行業(yè)，可以加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭’’的逐漸增多，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前武漢市65．2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52．4％的老人希望與子女分開居住№。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒有專門根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險方面。目前，各發(fā)達(dá)國家針對養(yǎng)老保險改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老的主要模式。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式。其中，最具代表意義的是美國發(fā)展興起的“倒按揭”入住方式。該方面的研究大部分集中在闡述美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運(yùn)作方面，為我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國人口老齡化日趨嚴(yán)重以及“4．2一l家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。該方面的研究多是從社會學(xué)、行為心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)著手，對老年住宅進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其滿足老年人的住宅訴求。萬科模式：專業(yè)化品牌擴(kuò)張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢品牌帶動下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行連續(xù)化經(jīng)營；麗江花園模式：積累完善型，以項(xiàng)目運(yùn)作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。 四象限模型　四象限模型是分析房地產(chǎn)市場的一種工具，通過定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場的變化。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。兩市場的劃分　　由于從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供需關(guān)系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。同時四象限模型使得對房地產(chǎn)市場變化的研究可以定量化。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。在這個圖中．右側(cè)的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長)時，曲線會向上移動，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，曲線會向下移動，表明物業(yè)需求減少。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S (2．1)如前所述．物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2．2中．對于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)再畫一條水平線與縱軸相交，．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格的比值。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動中的長期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報(bào)而定的。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部分，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。如果房地產(chǎn)新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量，則會導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商會無利可圖。在一定時期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。在以后的章節(jié)中將對這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點(diǎn)，即在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時確定了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。從某個存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價格。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達(dá)到均衡狀態(tài)。假如開始時的數(shù)值超過結(jié)束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須增長以達(dá)到均衡。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析　　四象限模型有兩個假設(shè)條件。二是在市場其他條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。實(shí)際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分的關(guān)系，共同興衰起伏。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。　　第二，新開發(fā)建設(shè)量?！　≡趫D1中，右側(cè)兩個象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場，左側(cè)兩個象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場?！　〉诙笙扪菔镜氖亲≌Y產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖。在一定時間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。當(dāng)存量的終值和起始值 相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達(dá)到均衡。如果起始值大于終值，則租金、價格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。這些價格導(dǎo)致形成一定新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場形成新的存量水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。因此，經(jīng)濟(jì)增長將使住宅市場呈“擴(kuò)散式”發(fā)展。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因?yàn)镮=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導(dǎo)致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式”發(fā)展，如圖3所示。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價格(P)的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)“平移式”發(fā)展，如圖4所示。但事實(shí)上由于社會經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候，影響住宅市場運(yùn)作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，要找到住宅市場新的平衡點(diǎn)是非常困難的。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。同時四象限模型使得對住宅市場變化的研究可以定量化。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。 北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店， 是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟(jì)新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD ），潘家園文化舊貨市場，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項(xiàng)目。 文化：團(tuán)團(tuán)圓圓、健健康康、煥發(fā)朝氣、美夢成真 全面打造國際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)中國養(yǎng)老科學(xué)新模式是我們崇高的目標(biāo)，不懈的追求， 康夢圓將是一個開放的養(yǎng)老助老平臺。綠茵簇?fù)碇坏虻幕ǘ洌?朝霞映照出夕陽的笑臉。康夢圓啊康夢圓， 相聚是緣，相愛是緣。在人文蔚起的年代， 有一個普世的理念。一個亙古不變的命題， 演繹在康夢圓。我們把美夢化為現(xiàn)實(shí)， 共同開創(chuàng)美好的明天。 房間設(shè)計(jì)以適宜老年人的身心健康為核心，按照老年人住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用古典與現(xiàn)代相結(jié)合的方式，構(gòu)建了一所老人頤養(yǎng)天年的理想家園。雨后的康夢圓（2） 戶型介紹雙人間在所有的房間設(shè)計(jì)中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人