【正文】 信用體系、金融手段來限制開發(fā)商，從而能夠控制金融與開發(fā)分離的風(fēng)險(xiǎn)。（二）相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。在我國(guó)這種房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也漸露端倪，當(dāng)然規(guī)范化的投資模式我國(guó)尚未出現(xiàn)，因?yàn)樗仨氁猿墒斓慕鹑谧C券市場(chǎng)為依托，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標(biāo)志憶。隨著資本市場(chǎng)的國(guó)際化和我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展，海外基金、REITs、國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求，也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢(shì)和可能。依托我國(guó)金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，完成從物業(yè)驅(qū)動(dòng)向資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)型。在國(guó)內(nèi)，目前還沒有形成相當(dāng)完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機(jī)。因此要推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)一步完善我國(guó)的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會(huì)融資比重?，F(xiàn)階段社會(huì)融資在國(guó)內(nèi)還處在剛剛起步階段，相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開始采用。近期各種國(guó)外的基會(huì)紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是社會(huì)融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開始取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號(hào)。在社會(huì)融資方面應(yīng)借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。當(dāng)前應(yīng)加快對(duì)REITs橫向價(jià)值鏈的立法步伐，積極引進(jìn)這一在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家證明行之有效的融資工具。（一）運(yùn)營(yíng)模式分析在美國(guó)，有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人，這類老人在美國(guó)叫做房富人、貨幣窮人。盡管有的老人擁有上百萬價(jià)值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老年生活。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，將房屋價(jià)值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來每個(gè)月需要給老年人多少錢乃。一旦益了這個(gè)協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個(gè)房子里，每個(gè)月保險(xiǎn)公司送來一筆錢．一直到老人的離世房子才拿到保險(xiǎn)公司來進(jìn)行拍賣。這個(gè)產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時(shí)候的生括消費(fèi)與支出。（二）相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒老年人購房有多種趨向，需求和決定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時(shí)可能是子女購買房屋，老人的觀點(diǎn)往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識(shí)的消費(fèi)者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。大部分的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比較而言較少，因此購買能力仍然比較有限，但是對(duì)于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會(huì)福利、改善就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場(chǎng)所的要求。這就導(dǎo)致我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費(fèi)觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢(shì)。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及養(yǎng)老觀念的進(jìn)一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，度過自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。反按揭入住方式對(duì)老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動(dòng)房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補(bǔ)償老年生活：第二是可以獲得財(cái)務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長(zhǎng)壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財(cái)務(wù)自由可以增強(qiáng)老年人的生活自信，并得到社會(huì)尊重。第四是有力保護(hù)老年人這一弱勢(shì)群體，增加了社會(huì)穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國(guó)養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必?cái)€錢養(yǎng)老，這在擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有重要的意義。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國(guó)養(yǎng)老問題的重中之重。目前，我國(guó)反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會(huì)逐步流行。2. （一）管理模式分析美國(guó)老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會(huì)化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大型綜合性老年公寓；二是獨(dú)立型老年公寓；三是服務(wù)型老年公寓；四是護(hù)理型老年公寓。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類綜合性老年公寓面對(duì)的是那些具有完全自理能力并且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對(duì)于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強(qiáng)調(diào)。獨(dú)立型老年公寓面對(duì)的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類公寓強(qiáng)調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)相結(jié)合，“自養(yǎng)”為主“他養(yǎng)為輔，采取居家養(yǎng)老與社會(huì)服務(wù)相結(jié)合、個(gè)人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。服務(wù)型老年公寓面對(duì)的是自理能力較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。護(hù)理型老年公寓面對(duì)的是基本不能自理的老年人，基本等同于護(hù)理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的“他養(yǎng)”形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。綜合型老年公寓和獨(dú)立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時(shí)它又能滿足老年人對(duì)私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國(guó)為老年人所廣泛接受。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會(huì)力量，運(yùn)營(yíng)方式基本采用市場(chǎng)化運(yùn)作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進(jìn)行一定的激勵(lì)及約束。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理。其經(jīng)費(fèi)來源可分為三類：政府財(cái)政劃撥、民問私人捐款以及個(gè)人或家庭繳費(fèi)。這兩類機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)動(dòng)力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會(huì)聲望會(huì)越高，從而能夠得到更多的社會(huì)捐助，達(dá)到良性循環(huán)。美國(guó)老年住宅體系的另外一個(gè)重要組成部分就是老年人輔助生活機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)它通過提供住所、生活服務(wù)和以及進(jìn)行簡(jiǎn)單的醫(yī)療護(hù)理等，幫助老年人獲得個(gè)人生活的獨(dú)立及自由。輔助生活機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療服務(wù)。無論該輔助生活機(jī)構(gòu)是由私人經(jīng)營(yíng)還是由非盈利組織經(jīng)營(yíng)，其服務(wù)對(duì)象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國(guó)迅速發(fā)展，而非政府指令。德國(guó)老年人的集中居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會(huì)住宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。在德國(guó)，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是由州政府負(fù)責(zé)，但實(shí)際上是由民間福利團(tuán)體的非盈利民間組織在起作用。例如德國(guó)紅十字會(huì)、勞動(dòng)者福利團(tuán)體等組織在接受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?wù)。因此，社會(huì)住宅體系內(nèi)的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利服務(wù)的民間福利團(tuán)體簽訂服務(wù)合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國(guó)家提供的建設(shè)資金貸款。在法國(guó)，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個(gè)月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國(guó)的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國(guó)合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營(yíng)還是私營(yíng)，都統(tǒng)一由社會(huì)福利部加以管理，并且納入社會(huì)安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進(jìn)行管理，從而形成了社會(huì)福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制?！ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒綜合美國(guó)、德國(guó)和法國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗(yàn)以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。老齡化已經(jīng)成為我國(guó)目前不得不正視的一個(gè)社會(huì) 問題。我國(guó)已經(jīng)于1999年步入了老齡化國(guó)家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長(zhǎng)，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會(huì)福利保障體系，但是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團(tuán)體及非營(yíng)利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長(zhǎng)不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù)，更可以促進(jìn)就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而發(fā)動(dòng)民問團(tuán)體及非盈利組織進(jìn)入老年服務(wù)行業(yè)，可以加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理。隨著老年人觀念的變化和社會(huì)上“空巢家庭’’的逐漸增多，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前武漢市65．2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52．4％的老人希望與子女分開居住№。我國(guó)目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒有專門根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國(guó)外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)的發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是美、英、同等國(guó)家已經(jīng)相對(duì)成熟。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險(xiǎn)方面。養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：一是建立階段：二是擴(kuò)張與發(fā)展階段；三是調(diào)整與改革階段。目前，各發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會(huì)保障型、福利型、部分儲(chǔ)蓄型及完全儲(chǔ)蓄型等。養(yǎng)老模式方面。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老的主要模式。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)研究。以老年住宅客戶訴求為基點(diǎn)，從宏觀上對(duì)老年住宅的選址到微觀上對(duì)玄關(guān)設(shè)計(jì)、通道設(shè)計(jì)、衛(wèi)浴設(shè)計(jì)等進(jìn)行研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家較早進(jìn)入老齡社會(huì)的英、美、德、丹麥等，在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式上存在較大差異。其中，最具代表意義的是美國(guó)發(fā)展興起的“倒按揭”入住方式。 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關(guān)于借鑒國(guó)外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)方面。該方面的研究大部分集中在闡述美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運(yùn)作方面，為我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。第二類是關(guān)于我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老模式的研究。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國(guó)人口老齡化日趨嚴(yán)重以及“4．2一l家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會(huì)主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會(huì)化養(yǎng)老大勢(shì)所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會(huì)為緩和這一矛盾大有幫助。第三類關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究。該方面的研究多是從社會(huì)學(xué)、行為心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對(duì)老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)著手，對(duì)老年住宅進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其滿足老年人的住宅訴求。與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟，但是在品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對(duì)成功的市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)模式。萬科模式：專業(yè)化品牌擴(kuò)張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造全國(guó)性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)及營(yíng)銷，形成縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行連續(xù)化經(jīng)營(yíng)；麗江花園模式：積累完善型，以項(xiàng)目運(yùn)作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。目前國(guó)內(nèi)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，但是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運(yùn)營(yíng)及管理模式方面都有所涉及。 四象限模型　四象限模型是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種工具，通過定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。四象限模型建立在兩個(gè)市場(chǎng)劃分的基礎(chǔ)上，這兩個(gè)市場(chǎng)分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在兩市場(chǎng)劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個(gè)象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。兩市場(chǎng)的劃分　　由于從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供需關(guān)系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)整體研究將會(huì)出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是基于影響著兩個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個(gè)市場(chǎng)之間也存在著緊密的聯(lián)系。科學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外部要素如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部變量的研究。同時(shí)四象限模型使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的研究可以定量化。（一），我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場(chǎng)存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金R資本市場(chǎng)估價(jià)P=R/iD（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S Ⅱ Ⅰ