【正文】 信用體系、金融手段來限制開發(fā)商，從而能夠控制金融與開發(fā)分離的風(fēng)險。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運作轉(zhuǎn)移。在我國這種房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式也漸露端倪，當然規(guī)范化的投資模式我國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標志憶。隨著資本市場的國際化和我國金融市場的發(fā)展，海外基金、REITs、國內(nèi)投資機構(gòu)如保險公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求，也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢和可能。依托我國金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，完成從物業(yè)驅(qū)動向資本驅(qū)動、從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)型。在國內(nèi)，目前還沒有形成相當完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機。因此要推進房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變一個關(guān)鍵點就是進一步完善我國的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會融資比重。現(xiàn)階段社會融資在國內(nèi)還處在剛剛起步階段，相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開始采用。近期各種國外的基會紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，這是社會融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開始取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號。在社會融資方面應(yīng)借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，積極推進采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。當前應(yīng)加快對REITs橫向價值鏈的立法步伐，積極引進這一在國外發(fā)達國家證明行之有效的融資工具。（一）運營模式分析在美國，有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人，這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。盡管有的老人擁有上百萬價值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老年生活。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進行評估，將房屋價值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計算出來每個月需要給老年人多少錢乃。一旦益了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢．一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費與支出。（二）相關(guān)經(jīng)驗借鑒老年人購房有多種趨向，需求和決定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購買房屋，老人的觀點往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費者，他們具備一定的經(jīng)濟能力對房地產(chǎn)進行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。大部分的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比較而言較少，因此購買能力仍然比較有限，但是對于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會福利、改善就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。這就導(dǎo)致我國已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢。但是，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及養(yǎng)老觀念的進一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進行反向抵押，度過自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。反按揭入住方式對老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補償老年生活：第二是可以獲得財務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財務(wù)自由可以增強老年人的生活自信，并得到社會尊重。第四是有力保護老年人這一弱勢群體，增加了社會穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老，這在擴大內(nèi)需、增加消費、促進經(jīng)濟發(fā)展方面有重要的意義。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國養(yǎng)老問題的重中之重。目前，我國反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會逐步流行。2. （一）管理模式分析美國老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大型綜合性老年公寓；二是獨立型老年公寓；三是服務(wù)型老年公寓；四是護理型老年公寓。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類綜合性老年公寓面對的是那些具有完全自理能力并且具有較強支付能力的老年人，對于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強調(diào)。獨立型老年公寓面對的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類公寓強調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)相結(jié)合，“自養(yǎng)”為主“他養(yǎng)為輔，采取居家養(yǎng)老與社會服務(wù)相結(jié)合、個人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。服務(wù)型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。護理型老年公寓面對的是基本不能自理的老年人，基本等同于護理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的“他養(yǎng)”形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。綜合型老年公寓和獨立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛接受。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會力量，運營方式基本采用市場化運作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進行一定的激勵及約束。服務(wù)型老年公寓和護理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進行管理。其經(jīng)費來源可分為三類：政府財政劃撥、民問私人捐款以及個人或家庭繳費。這兩類機構(gòu)的運營動力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會聲望會越高，從而能夠得到更多的社會捐助，達到良性循環(huán)。美國老年住宅體系的另外一個重要組成部分就是老年人輔助生活機構(gòu)。這類機構(gòu)它通過提供住所、生活服務(wù)和以及進行簡單的醫(yī)療護理等，幫助老年人獲得個人生活的獨立及自由。輔助生活機構(gòu)所提供的服務(wù)不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療服務(wù)。無論該輔助生活機構(gòu)是由私人經(jīng)營還是由非盈利組織經(jīng)營，其服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國迅速發(fā)展，而非政府指令。德國老年人的集中居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是由州政府負責(zé)，但實際上是由民間福利團體的非盈利民間組織在起作用。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織在接受政府的公共委托之后，為當?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?wù)。因此，社會住宅體系內(nèi)的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利服務(wù)的民間福利團體簽訂服務(wù)合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國家提供的建設(shè)資金貸款。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制?！ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)驗借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅實的基礎(chǔ)。老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個社會 問題。我國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會福利保障體系，但是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團體及非營利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù)，更可以促進就業(yè)、加快經(jīng)濟發(fā)展。而發(fā)動民問團體及非盈利組織進入老年服務(wù)行業(yè)，可以加強行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團隊管理。隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭’’的逐漸增多，老年人獨立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。另一項調(diào)查顯示，目前武漢市65．2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52．4％的老人希望與子女分開居住№。我國目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實，沒有專門根據(jù)老年人的特點進行設(shè)計和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團隊或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進行管理就顯得尤為重要。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進入老齡化社會的發(fā)達國家，特別是美、英、同等國家已經(jīng)相對成熟。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險方面。養(yǎng)老保險制度的發(fā)展大致可以分為三個階段：一是建立階段：二是擴張與發(fā)展階段；三是調(diào)整與改革階段。目前，各發(fā)達國家針對養(yǎng)老保險改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。養(yǎng)老模式方面。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老是發(fā)達國家養(yǎng)老的主要模式。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計研究。以老年住宅客戶訴求為基點，從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關(guān)設(shè)計、通道設(shè)計、衛(wèi)浴設(shè)計等進行研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式。歐美發(fā)達國家較早進入老齡社會的英、美、德、丹麥等，在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式上存在較大差異。其中，最具代表意義的是美國發(fā)展興起的“倒按揭”入住方式。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關(guān)于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進經(jīng)驗方面。該方面的研究大部分集中在闡述美國、英國、日本等發(fā)達國家在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運作方面，為我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。第二類是關(guān)于我國人口老齡化趨勢下養(yǎng)老模式的研究。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國人口老齡化日趨嚴重以及“4．2一l家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。第三類關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計研究。該方面的研究多是從社會學(xué)、行為心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設(shè)計等細節(jié)著手，對老年住宅進行規(guī)劃設(shè)計，使其滿足老年人的住宅訴求。與美國等發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟，但是在品牌化、規(guī)?；I(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對成功的市場化房地產(chǎn)開發(fā)模式。萬科模式：專業(yè)化品牌擴張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進行跨區(qū)域品牌擴張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜嵙U張型，在強勢品牌帶動下進行規(guī)?；a(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運作模式，進行連續(xù)化經(jīng)營；麗江花園模式：積累完善型，以項目運作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，但是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運營及管理模式方面都有所涉及。 四象限模型　四象限模型是分析房地產(chǎn)市場的一種工具，通過定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場的變化。四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎(chǔ)上，這兩個市場分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在兩市場劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。兩市場的劃分　　由于從經(jīng)濟學(xué)最基本的供需關(guān)系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進行細分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系?？茖W(xué)的經(jīng)濟學(xué)分析通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟學(xué)分析可以進行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究。同時四象限模型使得對房地產(chǎn)市場變化的研究可以定量化。（一），我們將四個互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標的四個方向的軸。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金R資本市場估價P=R/iD（R，經(jīng)濟狀況）=S Ⅱ Ⅰ