【正文】 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %G D P （億元） G D P 增長(zhǎng)率根 據(jù) 北 京 市 政 府 2 0 0 6 年G D P 目 標(biāo) 增 長(zhǎng) 率 預(yù) 測(cè) 得 出數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 過(guò)去二十多年，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。如圖 所示，除 1998 年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1990 至 2020 期間一直都有近兩位數(shù)字的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 2020 年，北京的國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元人民幣，較上年上升 %，持續(xù) 7年保持了 10％以上的高增長(zhǎng)。 “十一五”期間，北京市政府預(yù)計(jì) GDP 平均增長(zhǎng)率為 %，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了北京市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)，并為北京引來(lái)了更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。在宏觀環(huán)境良好的前提下， GDP的高速增長(zhǎng)刺激著北京寫(xiě)字樓需求和酒店需求，為本項(xiàng)目發(fā)展提供良好宏觀前提條件。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為酒店與寫(xiě)字樓需求提供有力支持 圖 2： 北京市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值發(fā)展圖 6 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 01990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %第三產(chǎn)產(chǎn)值( 億元） 增長(zhǎng)率根 據(jù) 2 0 0 6 年 上 半 年 數(shù) 據(jù)估 算 得 出數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 2020年上半年，北京地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為 ， 2020年為 億元，預(yù)測(cè)平均增長(zhǎng)率為 %，比地區(qū)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率略低 中原 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響最大，關(guān)聯(lián)性也最大。與其他產(chǎn)業(yè)比較，第三產(chǎn)業(yè)的寫(xiě)字樓需求和酒店需求是最旺盛的，也占據(jù)市場(chǎng)的主要份額。從 2020 年開(kāi)始，北京地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占北京總產(chǎn)值的 60%70%，并且有逐漸提高比例的趨勢(shì)。 北京市城市規(guī)劃及對(duì)項(xiàng)目的影響研 究 2020 年金融街商圈將基本全部投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)標(biāo)志著北京三大商圈各自鼎立的局勢(shì)將逐漸展開(kāi)。但通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有寫(xiě)字樓需求的了解，可以發(fā)現(xiàn)大多客群依然對(duì)東部 CBD 區(qū)域有著更高的認(rèn)知。且金融街從全面啟動(dòng)至經(jīng)營(yíng)成熟還需 510 年時(shí)間，但由于金融街現(xiàn)階段公寓、酒店等配套的缺乏，會(huì)增加高檔酒店的客流量。 西部的商圈模式基本是以中關(guān)村和金融街為主要商務(wù)集中區(qū)，西直門(mén)為連接樞紐的規(guī)劃模式。與之相比，東部的商圈模式更為集中，但格局略顯混亂。大的集中商務(wù)區(qū)除了國(guó)貿(mào)區(qū)、燕莎區(qū)和東二環(huán)商務(wù)帶以外，以央視新樓 7 和北京電視臺(tái)為中心的新 傳媒商圈的發(fā)展也是勢(shì)在必行的。在此新商務(wù)格局的基礎(chǔ)上，以本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)將可能成為幾大商圈的連接樞紐，從而吸引來(lái)自各行業(yè)的寫(xiě)字樓需求。 08 年奧運(yùn)會(huì)及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目的影響研究 奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要有四點(diǎn)： 城市中心北移，雖然奧運(yùn)不能將城市中心移至北面的奧運(yùn)中心，但可以適當(dāng)促進(jìn)北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)為本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓和酒店增加一定市場(chǎng)需求 房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲，雖然奧運(yùn)地產(chǎn)的主體為住宅地產(chǎn)，但由于住宅需求的上升而導(dǎo)致整體低價(jià)上漲，從而促進(jìn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格同時(shí)上升。 城市經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，除了奧運(yùn)會(huì)本身帶來(lái) 的就業(yè)機(jī)會(huì)和旅游、出差的人流外，在奧運(yùn)刺激下的整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)為北京帶來(lái)更多企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和人流，同時(shí)增加本項(xiàng)目的酒店和寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，由于奧運(yùn)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品本身在建筑形式，內(nèi)部裝潢等其他方面向新產(chǎn)品，高科技發(fā)展。在市場(chǎng)引進(jìn)一批新產(chǎn)品的同時(shí)，也淘汰一批舊的項(xiàng)目。由于本項(xiàng)目時(shí)間較新，可以借助市場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)品的渴求來(lái)增加項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)能力 各國(guó)奧運(yùn)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 8 圖 3： 各國(guó)奧運(yùn)房?jī)r(jià)上漲情況 0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %雅典 悉尼 亞特蘭大增 長(zhǎng) 速 度 最 高且 與 北 京 增 長(zhǎng)幅 度 接 近 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 雅典奧運(yùn)會(huì)前，房?jī)r(jià) 7 年共上漲 65%，奧運(yùn)會(huì)后平穩(wěn)，奧運(yùn)村慘跌；悉尼奧運(yùn)會(huì)前 7年，房?jī)r(jià)年均漲幅超過(guò) 10%， 2020 年起開(kāi)始下跌；亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)前房?jī)r(jià)漲幅略高于全美平均水平，奧運(yùn)會(huì)后平穩(wěn)。 通過(guò)奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的旅游效應(yīng)， 所有主辦城市在奧運(yùn)當(dāng)年及隨后的兩年中客房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)并主要集中在四星及四星以上的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在巴塞羅那客房供應(yīng)成兩倍增長(zhǎng)，亞特蘭大、漢城和悉尼則增長(zhǎng)了 35％。 但亦由于集中供應(yīng)，導(dǎo)致 奧運(yùn)期間入住水平出現(xiàn)下降，但所有的主辦城市的日客房?jī)r(jià)格都顯著上升。平均增長(zhǎng)達(dá) ％，而悉尼的增長(zhǎng)最低，僅為 ％。且 所有的主辦城市在奧運(yùn)會(huì)后，日客房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，巴塞羅那則表現(xiàn)為明顯下滑。 通過(guò)經(jīng)濟(jì)核算， 奧運(yùn)年增長(zhǎng)的客房?jī)r(jià)格完全能夠抵銷(xiāo)下降的入住率，用于衡量酒店業(yè)及的 均客房收益（ Rev PAR） 依然呈明顯 增加。 但 奧運(yùn)會(huì)后酒店的業(yè)績(jī) 在各主辦城市的表現(xiàn)各不相同，其中 悉尼的平均客房收益是惟一能在會(huì)后第二年預(yù)期將能高于奧運(yùn)年的 ； 巴塞羅那在奧運(yùn)會(huì)后的兩年，經(jīng)歷了將近 60％的下降，反映出在不景氣的環(huán)境里市場(chǎng)供應(yīng)的過(guò)量。 在寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面， 巴塞羅那 通過(guò) 奧運(yùn)會(huì)刺激 了 1986－ 1990 年的經(jīng)濟(jì)繁榮，導(dǎo)致了辦公空間在一個(gè)相對(duì)不成熟的市場(chǎng)的顯著增長(zhǎng)（目前 25％的CBD 辦公空間，約 85 萬(wàn)平方米，是建于 1988－ 1990 年）。 然而由于城市商 9 務(wù)并不成熟，沒(méi)有相應(yīng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng) ，巴塞羅那早期項(xiàng)目的成功刺激了過(guò)度建設(shè)，空置率自 1989 年的 ％升高至 1992 年的 ％ ， 其后隨著供給的增長(zhǎng)，租金下降了 50％。直到 1994 年 5月， 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)才 逐漸恢復(fù)正常 。亞特蘭大自 1996 年以來(lái)，持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 1998 年在大都市區(qū)，超過(guò) 52 萬(wàn)平方米的辦公面積被吸納。悉尼市場(chǎng) 比較 樂(lè)觀，目 前 CBD 和主要郊區(qū)市場(chǎng)的空置率都在 10 多年來(lái)的最低水平。奧運(yùn)會(huì)對(duì)市場(chǎng)繁榮的貢獻(xiàn)難以孤立考慮。亞特蘭大和悉尼都成功地吸引了主要的寫(xiě)字樓用戶(hù)。奧運(yùn)會(huì)可能不是這些商業(yè)決策的主要的因素，但是，奧運(yùn)帶來(lái)了對(duì)城市的關(guān)注，而城市對(duì)這種關(guān)注的利用能力對(duì)其成功作出了貢獻(xiàn)。 北京市旅游產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r分析 2020 年北京市旅游總收入為 13362020 萬(wàn)元，其中 住宿占總收入的%，而 45星級(jí)的酒店?duì)I業(yè)收入為 1243520 萬(wàn)元。 圖 4： 北京國(guó)際旅游人數(shù)及收入?yún)R總 0501001502002503003504001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020050000100000150000202000250000300000350000400000入境旅游者人數(shù)（萬(wàn)人）旅游外匯收入總額（萬(wàn)美元）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 2020 年北京國(guó)際旅游情況，入境旅游者人數(shù)為 363 萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率為%，旅游外匯收入總額為 362020 萬(wàn)美元，年增長(zhǎng)率為 %。 圖 5： 北京國(guó)內(nèi)旅游情況匯總 10 020204000600080001000012020140001994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 202002020000400000060000008000000100000001202000014000000國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)( 萬(wàn)人） 國(guó)內(nèi)旅游收入（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 2020年北京國(guó)內(nèi)旅游情況，旅游者人數(shù)為 12500萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率為 %，旅游收入總額為 13000000 萬(wàn)元， 年增長(zhǎng)率為 %。 同時(shí)酒店住宿消費(fèi)占國(guó)內(nèi)客戶(hù)旅游總消費(fèi)的 %，占國(guó)外客戶(hù)的%。 即 2020 年國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)者的住宿消費(fèi)為 2249000 元，國(guó)外旅游者住宿消費(fèi)為 66264 萬(wàn)美元。 表 1： 2020年北京 45 星級(jí)酒店總體經(jīng)營(yíng)情況 項(xiàng) 目 營(yíng)業(yè)收入 (億元 ) 利潤(rùn)總額 (億元 ) 年末從業(yè)人員 (人 ) 工資總額 (億元 ) 合計(jì) 1243520 189511 61988 185674 五 星 701532 151076 26428 96345 四 星 541988 38435 35560 89329 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局，北京中原市場(chǎng)研究部 宏觀環(huán)境總結(jié) 總體分析，北京市的宏觀環(huán)境尚處在繁榮發(fā)展階段，大環(huán)境的良好形式促使北京的寫(xiě)字樓和酒店市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)樂(lè)觀，同時(shí)為本項(xiàng)目的發(fā)展提供有利宏觀背景。 11 本部分 主要針對(duì)北京市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓（甲級(jí)及超甲級(jí)）物業(yè)，按照其分布、市場(chǎng)供應(yīng)量、租金、入住率等方面進(jìn)行分析， 了解北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體格局，從而把握項(xiàng)目所處區(qū)域特征，確定本項(xiàng)目的地位和角色 。 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)分布及供應(yīng)量分析 圖 6：北京寫(xiě)字樓物業(yè)商圈分布 北京 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓 （甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)） 總體供應(yīng)面積達(dá)到 480 多萬(wàn)平方米， 其供應(yīng)量主要來(lái)自于七大商圈 的供應(yīng)，而供應(yīng)主要集中在 2020 年之后，尤其是 20202020 年間優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)最為集中 。 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓整體分布及供應(yīng)特點(diǎn)如下： 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓 主要 集中分布在七大商圈 ，而東部商圈所占比例較大 。 CBD 為北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓最為集中區(qū)，其總量為北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字