【正文】 現(xiàn)有陽光通透的居室288套，設500多張床位。公寓中的游泳池和溫泉池，每周一到周五免費為住戶開放，周日、周六由于家屬來的比較多，不再免費，收費38元盡情享用。附：組員感想實踐出真知，汗水育收獲——楊忠顯這學期的專業(yè)課很多，雖然挺累，但是同時也是受益匪淺，學到了很多知識，其中不得不提的就是這個房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，這是本學期呂萍老師的一個課堂大作業(yè)，相比于平時的其他小作業(yè)，這個作業(yè)雖然跨時長，費神費腦費心思，但是卻讓我們真真切切的在房地產(chǎn)市場中時實踐了一把，通過自己的實地調(diào)查和大量的分析研究論證，以及小組的緊密分工合作學習、調(diào)查研究，我們一方面更加深切的了解了房市場市場的實際情況，另一方面也將課本理論知識與實踐結(jié)合起來，發(fā)現(xiàn)了許多實際工作和調(diào)查中的方法和技巧，有助于我們進一步學習和融入房地產(chǎn)實際。 從另一個層面講，關注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有1520年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。 第三，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)的全過程開發(fā)經(jīng)驗，直接復制國外的養(yǎng)老地產(chǎn)又直接導致水土不服。聯(lián)系方式：地址：北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村六道口臨300號事業(yè)發(fā)展部（客戶咨詢電話）聯(lián)系電話：87166999 87166888轉(zhuǎn)6666 人事部聯(lián)系電話：87166888轉(zhuǎn)8809行政部聯(lián)系電話：87649928第五章 北京市養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)研總結(jié)、展望、建議一、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國的養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于早期發(fā)展階段，過去絕大多數(shù)房地產(chǎn)商把目光瞄準事業(yè)有成的中青年，認為這一生命周期階段的人群消費能力最強，針對這部分消費群的市場爭奪也尤為激烈，在價格、戶型、環(huán)境等方面進行全方位的競爭。老人的健康是我們最大的安慰，老人的微笑是對我們最好的鼓勵。精神養(yǎng)老為主的服務模式以客戶為核心的服務模式，充分保障老人生活既能夠怡然自樂，又能夠充分發(fā)揮自己的聰明才智，繼續(xù)為社會服務，讓自己的老年生活更加彰顯個性。?單人間在所有的房間設計中，采光、通風等是我們考慮的重要因素?？祲魣A啊康夢圓， 相聚是緣，相愛是緣。 北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店， 是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務區(qū)（ CBD ），潘家園文化舊貨市場，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（亦莊）。因此，經(jīng)濟增長將使住宅市場呈“擴散式”發(fā)展。由第一象限的租金水平以及預期的資本化率，可以確定住宅相應的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。假如開始時的數(shù)值超過結(jié)束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設量必須增長以達到均衡。新項目開發(fā)建設的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。該方面的研究多是從社會學、行為心理學、建筑學、管理學和房地產(chǎn)業(yè)等多學科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設計等細節(jié)著手，對老年住宅進行規(guī)劃設計，使其滿足老年人的住宅訴求。其研究主要集中在以下領域：養(yǎng)老保險方面。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。綜合型老年公寓和獨立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛接受。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購買房屋，老人的觀點往往是很重要的。在我國這種房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式也漸露端倪，當然規(guī)范化的投資模式我國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標志憶。醫(yī)療配套服務：包括醫(yī)院、醫(yī)務所、牙醫(yī)診所等。 研究內(nèi)容和框架本文以人口老齡化背景下北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為研究對象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場供需分析、微觀市場案例分析兩方面入手，借鑒國外先進經(jīng)驗、分析我國現(xiàn)狀、構(gòu)建我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并進行實證研究，最后提出保障和促進養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展的政策建議。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國內(nèi)養(yǎng)老服務需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，終于在市場機制中顯化出來，養(yǎng)老市場包括地產(chǎn)市場和服務市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場因其需求的日益增加和有關政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預期的長期投資收益，不斷吸引著各大地產(chǎn)商進入該領域，如保利、萬科等均有涉足。統(tǒng)計顯示，我國己于1999年成為老年型國家，而且我國老齡人口比重正迅速提高。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析研究全國尤其是北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題、對典型項目的開發(fā)經(jīng)營特色進行剖析并總結(jié)其開發(fā)模式以及借鑒國外的成功經(jīng)驗等，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。它的基本存在形式有以下幾類：老社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇融資平臺和融資渠道進行有效融資的方式：養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式是指狹義的運營模式，本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中地產(chǎn)的營銷及盈利模式；養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成之后的后期運營過程中的地產(chǎn)管控模式。（一）運營模式分析在美國，有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人，這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。目前，我國反按揭入住方式的相關法律法規(guī)上部健全，相應手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進一步成熟發(fā)展的基礎上，這類入住方式會逐步流行。德國老年人的集中居住設施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團隊管理。歐美發(fā)達國家較早進入老齡社會的英、美、德、丹麥等，在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式上存在較大差異?？茖W的經(jīng)濟學分析通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟學分析可以進行，即各要素的邏輯關系可以通過數(shù)學模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當前期望收益率。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因為投資者購買房產(chǎn)時，是將其視作為當前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求。當存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。　　三、對我國養(yǎng)老住宅市場——四象限模型的優(yōu)化　　四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。 服務特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學的體貼入微的服務。主樓大廳小包間大包間三層活動廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構(gòu)成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊觀賞風景的愜意感。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設備，讓老人安心享受貼心的服務。環(huán)境養(yǎng)生在東方的哲學中，平衡是一種技巧，技巧的出色與否即是我們所謂的藝術境界，也既是我們空間上想要達到的環(huán)境養(yǎng)生。我院會定期邀請佛教大師為老人講授佛教醫(yī)學、善齋調(diào)養(yǎng)等；每月初一、十五我們還為老年人精心準備了齋飯，在滿足老年人生活生理的基礎上更重視他（她）們高層次的精神需求，我們的佛堂也在一定程度上讓老人的心靈得到了安慰。 首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤并不比普通地產(chǎn)高，而政府相關的補貼也不足以吸引資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司研究表明，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點是1015年，每年8%至10%的回報率。 事實上，目前國家已經(jīng)開始關注這一問題，并逐漸采取措施?？偨Y(jié)一下，這兩次調(diào)研給我最大的感受就是實踐出真知，汗水育收獲，通過對兩個老年公寓的實地考察，讓我們把一些在書本和網(wǎng)絡上抽象的知識和信息與實際結(jié)合起來，真正理解了房地產(chǎn)市場的某些規(guī)律和機制以及市場是如何運行的，同時我們也能夠根據(jù)這兩次調(diào)研的結(jié)果再結(jié)合與相關文獻綜述和理論基礎，來初步探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場的基本模式和發(fā)展軌跡。匯晨老年公寓環(huán)境很舒適，享有天然的靈秀景致,座落于別墅區(qū)內(nèi),綠樹環(huán)繞,空氣清新，小橋流水，魚兒游弋，雁鵝覓食，怡人生態(tài)景致，最愜意的養(yǎng)生環(huán)境。在與老人們的溝通中得知，老人們最重視最在乎的實際是公寓里服務人員的態(tài)度與服務水平，當設施都大同小異的情況下，人們在選擇老年公寓時會更傾向服務質(zhì)量高的地方。待會員退會時，將70萬元會費退還。匯晨的基本情況在正文里都有詳細介紹，這兒就不多說了，值得一提的是，其實有一些老年人，雖然退休后的待遇、社會保障以及子女的物質(zhì)幫助是非常充足的（能夠住進這樣的中高檔公寓的老年人肯定是不差錢的），但是由于不能跟子女家人及其他親戚朋友生活在一起，內(nèi)心都是很孤獨和抑郁的，所以這一點對于未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的人性化還是具有重要影響的，要能夠使老年人的親人一起住進老年公寓或者完善咱們這個傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。 從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，應該采用兩條腿走路的方式，一條是針對社會孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務、擴大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財政投入和政策支持；另一條是通過市場機制，開發(fā)商獲得進入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢條件。 而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運營經(jīng)驗，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產(chǎn)建設運營的有力扶持獎勵和輔助手段，導致連續(xù)投入較高，風險較大。 另外，龍湖地產(chǎn)、華潤置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團隊二、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的局限性 從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護、養(yǎng)老服務。專設供老年人舉辦生日盛宴的、不同規(guī)模的多人壽宴廳、小型壽宴廳等高檔場所。造型豐富而不花哨，搭配簡潔而不單調(diào)。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。 公寓介紹（1） 建筑特色中心概貌主體建筑為“回”字形，采用“透天”的設計，院內(nèi)桃園風格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處“房在園中、路在綠中、人在景中”的世外桃源。 理念：用赤子心，報三春暉　　在進行以上住宅市場運作的各個影響因素分析時，均假設其他市場因素不變。如果折舊率以δ表示，則：　　AS=CδS　　由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關系，斜線上任意一點對應的開發(fā)量和存量有如下關系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即　　AS=0，C=δS或δ=C/S 開發(fā)量=存量*折舊率　　這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導致存量的變化。兩個市場之間有如下兩個連接點：　　第一，租金 。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS ()以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標軸。在兩市場劃分基礎上，該模型建立了4個象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。以老年住宅客戶訴求為基點，從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關設計、通道設計、衛(wèi)浴設計等進行研究。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務，更可以促進就業(yè)、加快經(jīng)濟發(fā)展。輔助生活機構(gòu)所提供的服務不受聯(lián)邦政府相應價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所等所具有的高技術、高水平的醫(yī)療服務。第四是有力保護老年人這一弱勢群體，增加了社會穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老，這在擴大內(nèi)需、增加消費、促進經(jīng)濟發(fā)展方面有重要的意義。在社會融資方面應借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，積極推進采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的：一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會保障、養(yǎng)老保險等，因此具備一定的社會福利性質(zhì)，與政府關系較一般的商業(yè)地產(chǎn)密切，且依賴政策支持較強；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，配套設施的完善8與服務業(yè)聯(lián)系密切，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并非單一行為；三是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)過程長，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐，因此其融資方式以及與投資者的內(nèi)在利益模式也與一般商業(yè)地產(chǎn)項目存在差異：四是養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷所面對的客戶是老年人，其對產(chǎn)品的訴求以及所追求的目的也會導致養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式的差異。 研究框架區(qū)域競爭項目分析（實地調(diào)查）四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境和供求分析北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場宏觀分析文獻綜述和理論基礎緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關概念和范疇的界定四象限模型介紹和應用國外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢圓老年公寓匯晨老年公寓結(jié)論、展望、建議 第二章 文獻綜述和理論基礎2．1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人