【正文】 口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念還比較強(qiáng)烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場的潛在需求確實(shí)非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營的信心，而為了能夠在短期內(nèi)獲利，目前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多為中高端公寓住宅， 缺乏大眾化、普通型的項(xiàng)目。關(guān)鍵詞：老齡化 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場化 開發(fā)經(jīng)營模式 老年公寓第一章 緒論 人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強(qiáng)勁的養(yǎng)老市場化之風(fēng)。本文第二章是國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述以及四象限模型分析法的理論基礎(chǔ)，主要內(nèi)容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點(diǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運(yùn)營模式、管理模式)的相關(guān)界定、國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應(yīng)用。交通配套服務(wù)：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。依托我國金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，完成從物業(yè)驅(qū)動向資本驅(qū)動、從經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)型。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費(fèi)者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理?！ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗(yàn)以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，各發(fā)達(dá)國家針對養(yǎng)老保險(xiǎn)改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。萬科模式：專業(yè)化品牌擴(kuò)張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢品牌帶動下進(jìn)行規(guī)模化生產(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行連續(xù)化經(jīng)營；麗江花園模式：積累完善型，以項(xiàng)目運(yùn)作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析　　四象限模型有兩個假設(shè)條件。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因?yàn)镮=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項(xiàng)目。在人文蔚起的年代， 有一個普世的理念。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。戶型介紹：標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、套間、豪華套間、一室一廳、四合院，適合不同老年朋友的需求。醫(yī)療保健醫(yī)療保障● 貼身醫(yī)療：家庭醫(yī)生、抗衰老amp。盡管某些項(xiàng)目以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設(shè)計(jì)，還是運(yùn)營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有距離。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通住宅，因?yàn)樗写罅抠Y金沉淀用于后續(xù)服務(wù)。尤其是當(dāng)我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)也缺少相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。鑒于此，我們便有意對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和運(yùn)營機(jī)制進(jìn)行研究探索和總結(jié)，試圖提出有價值的參考模式。一套80多平米的單元，有寬大的廚房、衛(wèi)生間，一室一廳都非常寬敞。在和老爺爺老奶奶的交談中，我們得知那邊的服務(wù)人員像孝順親生父母一樣善待老者。龍脈之地最接近自然的溫泉理療環(huán)境，老人可浸于溫泉中安心靜養(yǎng)，也可在此與朋友們品茶盡興、將心靈帶入從容、溫情的閑暇時刻。雖然時處冬季，樹木蕭條，可是明顯感到空氣比城里好多了，沒有那么多的汽車尾氣，沒有高層建筑，沒有那么多的人，有一些清新的感覺?！边@個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度必然加大。 但業(yè)界看好其發(fā)展前景。 目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多問題，總體而言可以歸納為以下幾個方面： 首先，開發(fā)檔次較低，開發(fā)企業(yè)缺乏比較清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠，配套和服務(wù)設(shè)施有限。 聯(lián)系我們交通線路：公交車路線：◇ 公交車到達(dá)路線，513路、626路，呂營嘉園/呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；◇ 地鐵5號線至劉家窯站下車，轉(zhuǎn)乘626路，呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；◇ 地鐵10號線至勁松站下車，轉(zhuǎn)乘638路或28路華威橋南下車，轉(zhuǎn)乘513路呂營嘉園下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）。D .佛教養(yǎng)生大講堂是修身養(yǎng)性、祈福行愿的好去處，定期邀請佛教界高僧長老坐堂講經(jīng)。 科學(xué)養(yǎng)老康夢圓國際老年公寓是離北京城區(qū)最近的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要以供自理老人，空巢老人中短期居住,修養(yǎng)和保健為主，同時提供抗衰老特色的醫(yī)療和中老年健康管理服務(wù)，可容納 500余張床位，完全按照國家標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》以及國家五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)而成，在京城眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，康夢圓獨(dú)樹一幟，具有鮮明的科學(xué)養(yǎng)老,精神養(yǎng)老特色，不僅讓老人幸福、健康、長壽、快樂的生活，更使老年人的社會價值得到升華。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。綠茵簇?fù)碇坏虻幕ǘ洌?朝霞映照出夕陽的笑臉。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加?！　〉诙笙扪菔镜氖亲≌Y產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達(dá)到均衡狀態(tài)。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部分，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。在這個圖中．右側(cè)的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國人口老齡化日趨嚴(yán)重以及“4．2一l家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒有專門根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。服務(wù)型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。這個產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)行了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時候的生括消費(fèi)與支出。（二）相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)?？铺乩諏Ξa(chǎn)品的定義對老年住宅市場項(xiàng)目做一個產(chǎn)品層的描述，如下表。案例研究法：通過實(shí)地調(diào)研，分析研究北京市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目： 匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，就其開發(fā)過程中涉及的融資、管理及運(yùn)營各方面進(jìn)行深入的探討，總結(jié)其發(fā)展的特色和優(yōu)勢，以及基本經(jīng)驗(yàn)和模式，驗(yàn)證其相應(yīng)的開發(fā)模式的成功與不足之處。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢，說明了隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進(jìn)程逐步加快。其實(shí)踐意義具體體現(xiàn)為三點(diǎn)：從企業(yè)角度講，適宜的開發(fā)模式可以企業(yè)在開發(fā)運(yùn)作過程中更加的順暢，及時的采用適宜的開發(fā)模式可以使企業(yè)快速搶占市場，獲取豐厚利潤；從政府角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性可以減輕其養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，同時養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以拉動經(jīng)濟(jì)增長，帶來更多的財(cái)政收入；從社會角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展可以滿足老年人日益增長的物質(zhì)生活及精神生活需求，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建以及社會總體幸福水平的提升。科特勒把產(chǎn)品定義為五個層次。從融資角度也可以看出，美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用，通過多種融資渠道，應(yīng)用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強(qiáng)；同本則是兩者兼顧。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。例如德國紅十字會、勞動者福利團(tuán)體等組織在接受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?wù)。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關(guān)于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)方面。（一），我們將四個互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標(biāo)的四個方向的軸。當(dāng)射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。對四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了360度的全方位分析。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，價格R ,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價格。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的內(nèi)部變量的研究。 服務(wù)模式：福利經(jīng)營型 \ 開放平臺型 \ 自主選擇型 \ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合型康夢圓將在老齡委的領(lǐng)導(dǎo)下，連同社會各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領(lǐng)中國科學(xué)養(yǎng)老新模式： 老同志經(jīng)驗(yàn)財(cái)富咨詢俱樂部（分各個行業(yè)，學(xué)科），老年創(chuàng)新發(fā)明俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內(nèi)設(shè)互助熱線）。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。親情間情房設(shè)置，充分體現(xiàn)了公寓對老年人的心靈關(guān)懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。 養(yǎng)生會所A .養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)、各區(qū)設(shè)施完善，功能應(yīng)有盡有。1. 申請者應(yīng)當(dāng)持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護(hù)照等）及復(fù)印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對入住者進(jìn)行初步的身體健康狀況評估。而老年養(yǎng)護(hù)需要成熟的醫(yī)療保險(xiǎn)系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復(fù)雜的利益關(guān)系，讓人望而卻步。 養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內(nèi)應(yīng)該不會成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主流。其中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果。我們先做地鐵坐地鐵10號線地鐵到惠新西街南口后轉(zhuǎn)5號線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達(dá)北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。與此同時，會館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地?zé)釡厝獨(dú)v史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價值，對皮膚病、關(guān)節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個室內(nèi)外溫泉池供您悠然享用。以老人的需求為主導(dǎo)，根據(jù)老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實(shí)際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護(hù)理、悉心陪伴等各種單項(xiàng)服務(wù)，可根據(jù)每位老人的不同需求適時調(diào)整、組合。還可以在邊角地帶自己種菜。12月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠(yuǎn)離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進(jìn)社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。后期經(jīng)營考慮與國內(nèi)險(xiǎn)資、國外基金的合作，