【正文】 口老齡化日益加重背景下，由房地產開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。四是傳統居家養(yǎng)老的觀念還比較強烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場的潛在需求確實非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開發(fā)商持續(xù)投資和經營的信心，而為了能夠在短期內獲利，目前已有的養(yǎng)老地產項目多為中高端公寓住宅， 缺乏大眾化、普通型的項目。關鍵詞：老齡化 養(yǎng)老地產 市場化 開發(fā)經營模式 老年公寓第一章 緒論 人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。如今，養(yǎng)老地產已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強勁的養(yǎng)老市場化之風。本文第二章是國內外相關研究的文獻綜述以及四象限模型分析法的理論基礎，主要內容包括：養(yǎng)老地產概念及特點、養(yǎng)老地產開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運營模式、管理模式)的相關界定、國外發(fā)展經驗、國內外研究現狀、四象限模型分析法介紹和應用。交通配套服務：公共交通，輪椅公交設旌等。依托我國金融體系的逐步完善和金融產品的逐步豐富，房地產企業(yè)應該在明確企業(yè)定位和確定分工領域的基礎上，完成從物業(yè)驅動向資本驅動、從經營項目到經營企業(yè)轉型。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費者，他們具備一定的經濟能力對房地產進行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。服務型老年公寓和護理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機構，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進行管理?！ǘ┫嚓P經驗借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產管理模式，可以得出以下經驗以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅實的基礎。目前，各發(fā)達國家針對養(yǎng)老保險改革的研究及措施仍不斷涌現，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。萬科模式：專業(yè)化品牌擴張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進行跨區(qū)域品牌擴張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)模化實力擴張型，在強勢品牌帶動下進行規(guī)模化生產及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運作模式，進行連續(xù)化經營；麗江花園模式：積累完善型，以項目運作為核心，產品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設，走精品路線。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。第三章、我國養(yǎng)老地產的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析　　四象限模型有兩個假設條件。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標數額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達到新的平衡。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項目。在人文蔚起的年代， 有一個普世的理念。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。戶型介紹：標準間、豪華標準間、套間、豪華套間、一室一廳、四合院，適合不同老年朋友的需求。醫(yī)療保健醫(yī)療保障● 貼身醫(yī)療：家庭醫(yī)生、抗衰老amp。盡管某些項目以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設計，還是運營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產仍有距離。這意味著養(yǎng)老地產的開發(fā)不同于普通住宅，因為它有大量資金沉淀用于后續(xù)服務。尤其是當我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設迫在眉睫，急需要建設大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設計也缺少相應的經驗。鑒于此，我們便有意對養(yǎng)老地產的開發(fā)模式和運營機制進行研究探索和總結，試圖提出有價值的參考模式。一套80多平米的單元，有寬大的廚房、衛(wèi)生間，一室一廳都非常寬敞。在和老爺爺老奶奶的交談中，我們得知那邊的服務人員像孝順親生父母一樣善待老者。龍脈之地最接近自然的溫泉理療環(huán)境，老人可浸于溫泉中安心靜養(yǎng)，也可在此與朋友們品茶盡興、將心靈帶入從容、溫情的閑暇時刻。雖然時處冬季，樹木蕭條，可是明顯感到空氣比城里好多了，沒有那么多的汽車尾氣，沒有高層建筑，沒有那么多的人，有一些清新的感覺。”這個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養(yǎng)老產業(yè)的政策支持力度必然加大。 但業(yè)界看好其發(fā)展前景。 目前，我國的養(yǎng)老地產存在諸多問題，總體而言可以歸納為以下幾個方面： 首先，開發(fā)檔次較低，開發(fā)企業(yè)缺乏比較清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠，配套和服務設施有限。 聯系我們交通線路：公交車路線：◇ 公交車到達路線，513路、626路，呂營嘉園/呂家營下車（路東可見康夢圓路標）；◇ 地鐵5號線至劉家窯站下車，轉乘626路，呂家營下車（路東可見康夢圓路標）；◇ 地鐵10號線至勁松站下車，轉乘638路或28路華威橋南下車，轉乘513路呂營嘉園下車（路東可見康夢圓路標）。D .佛教養(yǎng)生大講堂是修身養(yǎng)性、祈福行愿的好去處，定期邀請佛教界高僧長老坐堂講經。 科學養(yǎng)老康夢圓國際老年公寓是離北京城區(qū)最近的大型養(yǎng)老機構，主要以供自理老人，空巢老人中短期居住,修養(yǎng)和保健為主，同時提供抗衰老特色的醫(yī)療和中老年健康管理服務，可容納 500余張床位，完全按照國家標準《老年人建筑設計規(guī)范》以及國家五星級標準建設而成，在京城眾多養(yǎng)老機構中，康夢圓獨樹一幟，具有鮮明的科學養(yǎng)老,精神養(yǎng)老特色，不僅讓老人幸福、健康、長壽、快樂的生活，更使老年人的社會價值得到升華。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。綠茵簇擁著不凋的花朵， 朝霞映照出夕陽的笑臉。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統和四象限模型配合使用，達到既能描述資產市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。當經濟增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加?！　〉诙笙扪菔镜氖亲≌Y產市場，其中，橫坐標為房地產所有權的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。當存量的開始水平和結束水平相同時，物業(yè)市場和資產市場達到均衡狀態(tài)。 第Ⅲ象限是房地產資產市場的一部分，在這個象限中，對房地產新資產的形成原因進行了解釋。在這個圖中．右側的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產市場上的房地產所有權進行研究e讓我們從揭示短期租金形成機理的第1象限開始分析。該方面的研究旨是說明現階段，我國人口老齡化日趨嚴重以及“4．2一l家庭結構日益成為社會主體的情況下，傳統的家庭養(yǎng)老模式已不能適應養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，一些老年公寓品質層次較低，或者名不副實，沒有專門根據老年人的特點進行設計和管理，這種現狀下，采用專業(yè)的團隊或專業(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進行管理就顯得尤為重要。因此，法國的老年產業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務與照顧。服務型老年公寓面對的是自理能力較差的老年人，同樣強調老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類養(yǎng)老公寓一般采取宿舍的形式。這個產品將人生資源很好的進行了配置，老人把自己身后的遺產、用不著的資產用來提前變現，換來在世時候的生括消費與支出。（二）相關經驗借鑒在傳統模式下，我國房地產開發(fā)模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)?？铺乩諏Ξa品的定義對老年住宅市場項目做一個產品層的描述，如下表。案例研究法：通過實地調研，分析研究北京市現有養(yǎng)老地產開發(fā)項目： 匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，就其開發(fā)過程中涉及的融資、管理及運營各方面進行深入的探討，總結其發(fā)展的特色和優(yōu)勢，以及基本經驗和模式，驗證其相應的開發(fā)模式的成功與不足之處。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。人口年齡結構的變化趨勢，說明了隨著我國經濟社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。其實踐意義具體體現為三點：從企業(yè)角度講，適宜的開發(fā)模式可以企業(yè)在開發(fā)運作過程中更加的順暢，及時的采用適宜的開發(fā)模式可以使企業(yè)快速搶占市場，獲取豐厚利潤；從政府角度講，養(yǎng)老地產一定程度上的公益性可以減輕其養(yǎng)老負擔，同時養(yǎng)老地產行業(yè)的發(fā)展可以拉動經濟增長，帶來更多的財政收入；從社會角度講，養(yǎng)老地產的快速發(fā)展可以滿足老年人日益增長的物質生活及精神生活需求，促進和諧社會的構建以及社會總體幸福水平的提升?？铺乩瞻旬a品定義為五個層次。從融資角度也可以看出，美國養(yǎng)老地產融資模式充分發(fā)揮市場作用，通過多種融資渠道，應用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產福利型較強；同本則是兩者兼顧。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設施與老年服務比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織在接受政府的公共委托之后，為當地的老年人住宅提供福利服務。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為lO．4萬和30．8萬。 國內研究現狀 國內關于養(yǎng)老地產的研究起步較晚，現在還處于探索階段，尚未出現關于養(yǎng)老地產開發(fā)模式的系統研究，也沒有特別成功的案列可供借鑒，相關學者的研究方向大致可分為以下幾類：一類是關于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產先進經驗方面。（一），我們將四個互相作用，并表示或影響供求關系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設量C和房地產物業(yè)價格P作為坐標的四個方向的軸。當射線以順時針方向轉動時，資本化率提高；逆時針方向轉動時，資本化率下降。對四象限模型，我們已經進行了360度的全方位分析。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設情況的影響，當開發(fā)量增加時，資產市場的供給量增加，價格R ,P下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產市場轉換成為所有權價格。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經濟學分析可以進行，即各要素的邏輯關系可以通過數學模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠實現對外部要素如何影響住宅市場的內部變量的研究。 服務模式：福利經營型 \ 開放平臺型 \ 自主選擇型 \ 機構養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結合型康夢圓將在老齡委的領導下，連同社會各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領中國科學養(yǎng)老新模式： 老同志經驗財富咨詢俱樂部（分各個行業(yè)，學科），老年創(chuàng)新發(fā)明俱樂部，中華傳統美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內設互助熱線）。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。親情間情房設置，充分體現了公寓對老年人的心靈關懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。 養(yǎng)生會所A .養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務區(qū)、各區(qū)設施完善，功能應有盡有。1. 申請者應當持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護照等）及復印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對入住者進行初步的身體健康狀況評估。而老年養(yǎng)護需要成熟的醫(yī)療保險系統支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復雜的利益關系，讓人望而卻步。 養(yǎng)老地產投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內應該不會成為國內房地產企業(yè)開發(fā)的主流。其中提出要建立起以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐，與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發(fā)展水平相協調的社會養(yǎng)老服務體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享經濟社會發(fā)展成果。我們先做地鐵坐地鐵10號線地鐵到惠新西街南口后轉5號線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。與此同時，會館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地熱溫泉歷史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價值，對皮膚病、關節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個室內外溫泉池供您悠然享用。以老人的需求為主導，根據老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務，可根據每位老人的不同需求適時調整、組合。還可以在邊角地帶自己種菜。12月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。后期經營考慮與國內險資、國外基金的合作，