【正文】 價(jià)格。住宅市場(chǎng)租金水平的提高將會(huì)使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場(chǎng)供給量，并最終形成使用市場(chǎng)中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開發(fā)成本之間新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達(dá)到時(shí)的租金水平相等?！　≡谶M(jìn)行以上住宅市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)影響因素分析時(shí)，均假設(shè)其他市場(chǎng)因素不變。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外部要素如何影響住宅市場(chǎng)的內(nèi)部變量的研究。第四章、實(shí)地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析——以北京康夢(mèng)圓老年公寓為例一、北京康夢(mèng)圓老年公寓 公司簡(jiǎn)介（1） 公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢(mèng)圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)”直屬管理的“康夢(mèng)圓老年公寓”，是一所引入國際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢(mèng)圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目外還倡導(dǎo)“科學(xué)養(yǎng)老”理念，具備國際先進(jìn)設(shè)施，開放平臺(tái)式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時(shí)設(shè)有康復(fù)醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生項(xiàng)目。 理念：用赤子心，報(bào)三春暉 服務(wù)模式：福利經(jīng)營(yíng)型 \ 開放平臺(tái)型 \ 自主選擇型 \ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合型康夢(mèng)圓將在老齡委的領(lǐng)導(dǎo)下，連同社會(huì)各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)，引領(lǐng)中國科學(xué)養(yǎng)老新模式： 老同志經(jīng)驗(yàn)財(cái)富咨詢俱樂部（分各個(gè)行業(yè)，學(xué)科），老年創(chuàng)新發(fā)明俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個(gè)人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內(nèi)設(shè)互助熱線）。一群獻(xiàn)身崇高的兒女， 聚集在康夢(mèng)圓。愛心承載著兒女的孝敬，汗水凝結(jié)出老人的尊嚴(yán)。 公寓介紹（1） 建筑特色中心概貌主體建筑為“回”字形，采用“透天”的設(shè)計(jì)，院內(nèi)桃園風(fēng)格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處“房在園中、路在綠中、人在景中”的世外桃源。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。總之，康夢(mèng)圓的出發(fā)點(diǎn)，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗(yàn)。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計(jì)，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。親情間情房設(shè)置，充分體現(xiàn)了公寓對(duì)老年人的心靈關(guān)懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：科學(xué)完善的服務(wù)體系人文關(guān)懷、生活環(huán)境、居住氛圍、醫(yī)療保健、休閑娛樂……每一項(xiàng)服務(wù)都充分體現(xiàn)對(duì)老人生活的精心營(yíng)造，從而創(chuàng)造出中國科學(xué)養(yǎng)老的樣板機(jī)構(gòu)。家具配套：床、床頭柜、衣柜、電視機(jī)、電視柜、書桌、椅子、臺(tái)燈、微波爐、電冰箱、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅。造型豐富而不花哨，搭配簡(jiǎn)潔而不單調(diào)。 養(yǎng)生會(huì)所A .養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務(wù)區(qū)、各區(qū)設(shè)施完善，功能應(yīng)有盡有。 服務(wù)特色護(hù)理服務(wù)貼心的管家式服務(wù)，為老人提供最舒心的享受；個(gè)性化的服務(wù)流程，使老人得到全天候無微不至的照料；護(hù)士為老人定時(shí)量血壓、定期做體檢；足療師為老人的雙足帶來最健康的體驗(yàn)；水療區(qū)、按摩室、健身房等設(shè)施為老人奉上一道道健康養(yǎng)生之佳肴；醫(yī)護(hù)中心觀察室、心理咨詢室對(duì)老人的身體、心理等近況隨時(shí)進(jìn)行跟蹤服務(wù)。健康管理中心、中醫(yī)養(yǎng)生保健中心、個(gè)性化護(hù)理中心● 資源相伴：各大診療綠色通道醫(yī)院疾病預(yù)防amp。專設(shè)供老年人舉辦生日盛宴的、不同規(guī)模的多人壽宴廳、小型壽宴廳等高檔場(chǎng)所。1. 申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護(hù)照等）及復(fù)印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對(duì)入住者進(jìn)行初步的身體健康狀況評(píng)估。 駕車路線：◇ 三環(huán)路線：三環(huán)上京津塘高速走出京方向，從高速第一個(gè)出口處出，回轉(zhuǎn)行車500米左右即到；◇ 四環(huán)路線：十八里店南橋出， 經(jīng)呂營(yíng)大街出口向北走，穿過呂家營(yíng)餐飲一條街即可看到康夢(mèng)圓路標(biāo)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益細(xì)化，目前已開始有商家開始進(jìn)入老人住宅市場(chǎng)，把老年住宅市場(chǎng)作為新的投資領(lǐng)域，興辦老年福利設(shè)施，建立養(yǎng)老保障和老年照料服務(wù)體系。 另外，龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團(tuán)隊(duì)二、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的局限性 從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個(gè)：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護(hù)、養(yǎng)老服務(wù)。而老年養(yǎng)護(hù)需要成熟的醫(yī)療保險(xiǎn)系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復(fù)雜的利益關(guān)系，讓人望而卻步。其次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的設(shè)施和產(chǎn)品比較缺乏。 養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式比普通住宅更為復(fù)雜；對(duì)于開發(fā)商來說，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。 而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的有力扶持獎(jiǎng)勵(lì)和輔助手段，導(dǎo)致連續(xù)投入較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。 養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主流。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗(yàn)階段，各個(gè)企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長(zhǎng)期，市場(chǎng)開始細(xì)化；10年后進(jìn)入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。 未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相互分離勢(shì)在必行。 從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)來看，應(yīng)該采用兩條腿走路的方式，一條是針對(duì)社會(huì)孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務(wù)、擴(kuò)大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財(cái)政投入和政策支持；另一條是通過市場(chǎng)機(jī)制，開發(fā)商獲得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)條件。其中提出要建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。開發(fā)企業(yè)也應(yīng)不斷加強(qiáng)相關(guān)研究，在適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)下介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享老齡化社會(huì)帶來的新的商機(jī)。誠然，作為一個(gè)學(xué)術(shù)上不成熟的學(xué)生作品來說，要想有極具參考價(jià)值和意義的東西顯然是不太可能的，不過我們最大的目的和收獲并不在于此，而在于鍛煉自己，就此而言，應(yīng)該是順利完成任務(wù)了。匯晨的基本情況在正文里都有詳細(xì)介紹，這兒就不多說了，值得一提的是，其實(shí)有一些老年人，雖然退休后的待遇、社會(huì)保障以及子女的物質(zhì)幫助是非常充足的（能夠住進(jìn)這樣的中高檔公寓的老年人肯定是不差錢的），但是由于不能跟子女家人及其他親戚朋友生活在一起，內(nèi)心都是很孤獨(dú)和抑郁的，所以這一點(diǎn)對(duì)于未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的人性化還是具有重要影響的，要能夠使老年人的親人一起住進(jìn)老年公寓或者完善咱們這個(gè)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。我們先做地鐵坐地鐵10號(hào)線地鐵到惠新西街南口后轉(zhuǎn)5號(hào)線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達(dá)北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。到了老年公寓，在與他們說明我們一行的目的與原因后，他們帶我們參觀了他們的各種養(yǎng)老戶型，公共配套設(shè)施，娛樂休閑地，室外溫泉?？梢宰约鹤鲲?，也可以到食堂去就餐。待會(huì)員退會(huì)時(shí)，將70萬元會(huì)費(fèi)退還。與此同時(shí)，會(huì)館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地?zé)釡厝獨(dú)v史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價(jià)值，對(duì)皮膚病、關(guān)節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個(gè)室內(nèi)外溫泉池供您悠然享用。俱樂部式的休閑賦予匯晨老人全新的生命質(zhì)感，起源于歐美宮廷貴族間的沙壺球運(yùn)動(dòng)、茶話閑談棋牌休閑的多功能廳，超萬米的養(yǎng)生園林，齊善的娛樂休閑設(shè)施，為入住的老人營(yíng)造良好的養(yǎng)生氛圍。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對(duì)老人進(jìn)行關(guān)懷。在與老人們的溝通中得知，老人們最重視最在乎的實(shí)際是公寓里服務(wù)人員的態(tài)度與服務(wù)水平，當(dāng)設(shè)施都大同小異的情況下，人們?cè)谶x擇老年公寓時(shí)會(huì)更傾向服務(wù)質(zhì)量高的地方。以老人的需求為主導(dǎo)，根據(jù)老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實(shí)際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護(hù)理、悉心陪伴等各種單項(xiàng)服務(wù)，可根據(jù)每位老人的不同需求適時(shí)調(diào)整、組合。優(yōu)越的面南朝向，為老人的一天帶來從容和明亮；內(nèi)部設(shè)置獨(dú)立廚房與無障礙衛(wèi)浴空間，為老人的日常生活帶來溫情與貼心；所有空間均設(shè)置殘障專用道，方便自由行動(dòng)；房間內(nèi)部L形扶手，U型馬桶配置，防止刺眼的地?zé)艏胺丛O(shè)計(jì)射光源設(shè)計(jì)，為老人實(shí)現(xiàn)精神矍鑠的優(yōu)質(zhì)健康生活?？祻?fù)中心為老人提供高端配套設(shè)置，豐富匯晨老人的精神，貫穿于養(yǎng)身與養(yǎng)心。匯晨老年公寓環(huán)境很舒適，享有天然的靈秀景致,座落于別墅區(qū)內(nèi),綠樹環(huán)繞,空氣清新，小橋流水，魚兒游弋，雁鵝覓食，怡人生態(tài)景致，最愜意的養(yǎng)生環(huán)境。還可以在邊角地帶自己種菜。但是，公寓給每家住戶發(fā)放一定量的游泳票，如果，家中來的客人不太多，也是夠用的了。原來只有耳聞的黑車現(xiàn)象，今天終于眼見為實(shí)了，可以用“頗為壯觀”來形容了?？偨Y(jié)一下，這兩次調(diào)研給我最大的感受就是實(shí)踐出真知，汗水育收獲，通過對(duì)兩個(gè)老年公寓的實(shí)地考察，讓我們把一些在書本和網(wǎng)絡(luò)上抽象的知識(shí)和信息與實(shí)際結(jié)合起來，真正理解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的某些規(guī)律和機(jī)制以及市場(chǎng)是如何運(yùn)行的，同時(shí)我們也能夠根據(jù)這兩次調(diào)研的結(jié)果再結(jié)合與相關(guān)文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)，來初步探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的基本模式和發(fā)展軌跡。12月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠(yuǎn)離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進(jìn)社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。此次我們小組做的是關(guān)于北京市養(yǎng)老地產(chǎn)方面的研究，這一產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)剛剛興起不久，可以說方興未艾，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究國內(nèi)外外也是層出不窮，但是相比國外發(fā)展成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)來說，國內(nèi)的研究如同市場(chǎng)本身一樣，火候欠佳，主要表現(xiàn)在研究深度不夠，絕大多數(shù)僅停留在案例分析和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的層面上。”、“高端的養(yǎng)老服務(wù)需求，鼓勵(lì)利用市場(chǎng)機(jī)制，由社會(huì)力量投資經(jīng)營(yíng)，各級(jí)政府可以根據(jù)實(shí)際需要予以適當(dāng)?shù)恼叻龀帧?事實(shí)上，目前國家已經(jīng)開始關(guān)注這一問題，并逐漸采取措施。后期經(jīng)營(yíng)考慮與國內(nèi)險(xiǎn)資、國外基金的合作，有資金支持進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)。而中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。所以，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求不斷增長(zhǎng)。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司研究表明，對(duì)于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)是1015年，每年8%至10%的回報(bào)率。而養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的是社會(huì)養(yǎng)老理念、養(yǎng)老機(jī)制和養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)等問題，其盈利模式要求產(chǎn)品銷售與物業(yè)服務(wù)并重。 第四，缺乏政策支持，對(duì)于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段，對(duì)于這一正在急速發(fā)展的行業(yè)，從拿地、建設(shè)到經(jīng)營(yíng)階段，都還沒有比較成熟的制度文件和體系供遵循三、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展展望養(yǎng)老地產(chǎn)的主要任務(wù)：一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)，設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅；二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。 目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場(chǎng)空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。 首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)并不比普通地產(chǎn)高，而政府相關(guān)的補(bǔ)貼也不足以吸引資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。近期，萬科、保利、綠地等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行布局。卻對(duì)退休或半退休的老年住宅市場(chǎng)少有關(guān)注，導(dǎo)致許多老齡化城市中，老年住宅市場(chǎng)幾乎一片空白。 本入住須知?dú)w本院解釋和修訂。我院會(huì)定期邀請(qǐng)佛教大師為老人講授佛教醫(yī)學(xué)、善齋調(diào)養(yǎng)等；每月初一、十五我們還為老年人精心準(zhǔn)備了齋飯，在滿足老年人生活生理的基礎(chǔ)上更重視他（她）們高層次的精神需求，我們的佛堂也在一定程度上讓老人的心靈得到了安慰。個(gè)性化護(hù)理方案護(hù)航● 健康秘書親情提示中醫(yī)養(yǎng)生保健● 中醫(yī)古方+現(xiàn)代醫(yī)學(xué)● 日光浴amp?？祲?mèng)圓國際老年公寓，用它的孝心、真心、愛心、熱心與耐心，為耄耋老人打造了一處幸福溫馨的家園。C .首層設(shè)有活動(dòng)室、養(yǎng)生水療、養(yǎng)生保健按摩、全身經(jīng)絡(luò)及足底按摩、美容美發(fā)，環(huán)形走廊低密度、通透性、風(fēng)與光可穿堂入室。環(huán)境養(yǎng)生在東方的哲學(xué)中，平衡是一種技巧，技巧的出色與否即是我們所謂的藝術(shù)境界，也既是我們空間上想要達(dá)到的環(huán)境養(yǎng)生。通過對(duì)人性真諦的領(lǐng)悟，自我認(rèn)知的深化，人與人關(guān)系的思考，讓老人重新找回迷失的自己，真正成為自己的主人，遠(yuǎn)離孤獨(dú)與寂寞。 管家式的物業(yè)管理作為中國科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的樣板，康夢(mèng)圓針對(duì)老年人生活、生理、心理特點(diǎn)制定了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，通過各方面的細(xì)致入微的關(guān)懷，為辛苦半生的老人們奉獻(xiàn)健康快樂的晚年生活，為他們的子女解除后顧之憂，把子女的孝心體現(xiàn)得淋漓盡致。院落寬綽疏朗，四面房屋各自獨(dú)立，又有游廊連接彼此，起居十分方便；封閉式的住宅使四合院具有很強(qiáng)的私密性，關(guān)起門來自成天地；院內(nèi)，四面房門都開向院落，一家人和美相親，其樂融融；寬敞的院落中還可植樹栽花、飼鳥養(yǎng)魚、疊石迭景，老人可以盡享大自然的美好。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計(jì)，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的服務(wù)?？傊祲?mèng)圓的出發(fā)點(diǎn)，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗(yàn)。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計(jì)，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式服務(wù)。主樓大廳小包間大包間三層活動(dòng)廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時(shí)配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構(gòu)成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊觀賞風(fēng)景的愜意感。康夢(mèng)圓啊康夢(mèng)圓， 子女夢(mèng)圓老人夢(mèng)圓。我們把善緣無限放大， 一起實(shí)現(xiàn)兒女的心愿。（2）企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女 孝敬父母 報(bào)效祖國行為準(zhǔn)則：孝在當(dāng)下 笑在當(dāng)下 效在當(dāng)下理 念：感 恩 包 容 彼此成就精 神：自我學(xué)習(xí) 自我管理 自我領(lǐng)導(dǎo)康夢(mèng)圓之歌在太陽升起的地方，有一所老人的樂園。 服務(wù)特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學(xué)的體貼入