【正文】 價格。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內的住宅轉讓價格提高，住宅轉讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產市場中的轉讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達到時的租金水平相等。　　在進行以上住宅市場運作的各個影響因素分析時，均假設其他市場因素不變。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經濟學分析可以進行，即各要素的邏輯關系可以通過數(shù)學模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠實現(xiàn)對外部要素如何影響住宅市場的內部變量的研究。第四章、實地調研養(yǎng)老地產項目分析——以北京康夢圓老年公寓為例一、北京康夢圓老年公寓 公司簡介（1） 公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會”直屬管理的“康夢圓老年公寓”，是一所引入國際管理標準，康夢圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務項目外還倡導“科學養(yǎng)老”理念，具備國際先進設施，開放平臺式的科學養(yǎng)老機構。同時設有康復醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生項目。 理念：用赤子心，報三春暉 服務模式：福利經營型 \ 開放平臺型 \ 自主選擇型 \ 機構養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結合型康夢圓將在老齡委的領導下，連同社會各界，在北京首創(chuàng)五大老年俱樂部，全面推動養(yǎng)老事業(yè)，引領中國科學養(yǎng)老新模式： 老同志經驗財富咨詢俱樂部（分各個行業(yè)，學科），老年創(chuàng)新發(fā)明俱樂部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂部，流金歲月個人自傳俱樂部，北京空巢老人互助俱樂部（內設互助熱線）。一群獻身崇高的兒女， 聚集在康夢圓。愛心承載著兒女的孝敬，汗水凝結出老人的尊嚴。 公寓介紹（1） 建筑特色中心概貌主體建筑為“回”字形，采用“透天”的設計，院內桃園風格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處“房在園中、路在綠中、人在景中”的世外桃源。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴?？傊?，康夢圓的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設備，讓老人安心享受貼心的管家式服務。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。親情間情房設置，充分體現(xiàn)了公寓對老年人的心靈關懷，為前來探視爸爸媽媽的子女們提供晚間休息的居室。項目運營：科學完善的服務體系人文關懷、生活環(huán)境、居住氛圍、醫(yī)療保健、休閑娛樂……每一項服務都充分體現(xiàn)對老人生活的精心營造，從而創(chuàng)造出中國科學養(yǎng)老的樣板機構。家具配套：床、床頭柜、衣柜、電視機、電視柜、書桌、椅子、臺燈、微波爐、電冰箱、沙發(fā)、茶幾、休閑桌椅。造型豐富而不花哨，搭配簡潔而不單調。 養(yǎng)生會所A .養(yǎng)老區(qū)、健身房、餐飲區(qū)、度假區(qū)、醫(yī)療區(qū)、娛樂區(qū)、服務區(qū)、各區(qū)設施完善，功能應有盡有。 服務特色護理服務貼心的管家式服務，為老人提供最舒心的享受；個性化的服務流程，使老人得到全天候無微不至的照料；護士為老人定時量血壓、定期做體檢；足療師為老人的雙足帶來最健康的體驗；水療區(qū)、按摩室、健身房等設施為老人奉上一道道健康養(yǎng)生之佳肴；醫(yī)護中心觀察室、心理咨詢室對老人的身體、心理等近況隨時進行跟蹤服務。健康管理中心、中醫(yī)養(yǎng)生保健中心、個性化護理中心● 資源相伴：各大診療綠色通道醫(yī)院疾病預防amp。專設供老年人舉辦生日盛宴的、不同規(guī)模的多人壽宴廳、小型壽宴廳等高檔場所。1. 申請者應當持本人和送養(yǎng)人的有效證件（身份證、戶口本、護照等）及復印件各1份到本院，由本院健康咨詢師對入住者進行初步的身體健康狀況評估。 駕車路線：◇ 三環(huán)路線：三環(huán)上京津塘高速走出京方向，從高速第一個出口處出，回轉行車500米左右即到；◇ 四環(huán)路線：十八里店南橋出， 經呂營大街出口向北走，穿過呂家營餐飲一條街即可看到康夢圓路標。 隨著房地產市場的日益細化，目前已開始有商家開始進入老人住宅市場，把老年住宅市場作為新的投資領域，興辦老年福利設施，建立養(yǎng)老保障和老年照料服務體系。 另外，龍湖地產、華潤置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團隊二、北京市養(yǎng)老地產的局限性 從國內外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產、老年養(yǎng)護、養(yǎng)老服務。而老年養(yǎng)護需要成熟的醫(yī)療保險系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復雜的利益關系，讓人望而卻步。其次，產業(yè)規(guī)模小，產業(yè)鏈整合度低，適合老年人的設施和產品比較缺乏。 養(yǎng)老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式比普通住宅更為復雜；對于開發(fā)商來說，一般房地產項目的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。 而大多數(shù)房地產企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運營經驗，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產建設運營的有力扶持獎勵和輔助手段，導致連續(xù)投入較高，風險較大。 養(yǎng)老地產投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內應該不會成為國內房地產企業(yè)開發(fā)的主流。業(yè)內認為，5年內養(yǎng)老地產處在試驗階段，各個企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細化；10年后進入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。 未來，養(yǎng)老地產的開發(fā)與經營相互分離勢在必行。 從養(yǎng)老地產的發(fā)展形勢來看，應該采用兩條腿走路的方式，一條是針對社會孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務、擴大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財政投入和政策支持；另一條是通過市場機制，開發(fā)商獲得進入養(yǎng)老地產的優(yōu)勢條件。其中提出要建立起以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐，與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發(fā)展水平相協(xié)調的社會養(yǎng)老服務體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享經濟社會發(fā)展成果。開發(fā)企業(yè)也應不斷加強相關研究，在適當?shù)臋C會下介入相關產業(yè)，分享老齡化社會帶來的新的商機。誠然，作為一個學術上不成熟的學生作品來說，要想有極具參考價值和意義的東西顯然是不太可能的，不過我們最大的目的和收獲并不在于此，而在于鍛煉自己，就此而言，應該是順利完成任務了。匯晨的基本情況在正文里都有詳細介紹，這兒就不多說了，值得一提的是，其實有一些老年人，雖然退休后的待遇、社會保障以及子女的物質幫助是非常充足的（能夠住進這樣的中高檔公寓的老年人肯定是不差錢的），但是由于不能跟子女家人及其他親戚朋友生活在一起，內心都是很孤獨和抑郁的，所以這一點對于未來養(yǎng)老地產發(fā)展的人性化還是具有重要影響的，要能夠使老年人的親人一起住進老年公寓或者完善咱們這個傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。我們先做地鐵坐地鐵10號線地鐵到惠新西街南口后轉5號線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。到了老年公寓，在與他們說明我們一行的目的與原因后，他們帶我們參觀了他們的各種養(yǎng)老戶型，公共配套設施，娛樂休閑地，室外溫泉?？梢宰约鹤鲲?，也可以到食堂去就餐。待會員退會時，將70萬元會費退還。與此同時，會館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地熱溫泉歷史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價值，對皮膚病、關節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個室內外溫泉池供您悠然享用。俱樂部式的休閑賦予匯晨老人全新的生命質感，起源于歐美宮廷貴族間的沙壺球運動、茶話閑談棋牌休閑的多功能廳，超萬米的養(yǎng)生園林，齊善的娛樂休閑設施，為入住的老人營造良好的養(yǎng)生氛圍。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對老人進行關懷。在與老人們的溝通中得知，老人們最重視最在乎的實際是公寓里服務人員的態(tài)度與服務水平，當設施都大同小異的情況下，人們在選擇老年公寓時會更傾向服務質量高的地方。以老人的需求為主導，根據老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務，可根據每位老人的不同需求適時調整、組合。優(yōu)越的面南朝向，為老人的一天帶來從容和明亮；內部設置獨立廚房與無障礙衛(wèi)浴空間，為老人的日常生活帶來溫情與貼心；所有空間均設置殘障專用道，方便自由行動；房間內部L形扶手，U型馬桶配置，防止刺眼的地燈及反設計射光源設計，為老人實現(xiàn)精神矍鑠的優(yōu)質健康生活?？祻椭行臑槔先颂峁└叨伺涮自O置，豐富匯晨老人的精神，貫穿于養(yǎng)身與養(yǎng)心。匯晨老年公寓環(huán)境很舒適，享有天然的靈秀景致,座落于別墅區(qū)內,綠樹環(huán)繞,空氣清新，小橋流水，魚兒游弋，雁鵝覓食，怡人生態(tài)景致，最愜意的養(yǎng)生環(huán)境。還可以在邊角地帶自己種菜。但是，公寓給每家住戶發(fā)放一定量的游泳票，如果，家中來的客人不太多，也是夠用的了。原來只有耳聞的黑車現(xiàn)象，今天終于眼見為實了，可以用“頗為壯觀”來形容了?？偨Y一下，這兩次調研給我最大的感受就是實踐出真知，汗水育收獲，通過對兩個老年公寓的實地考察，讓我們把一些在書本和網絡上抽象的知識和信息與實際結合起來，真正理解了房地產市場的某些規(guī)律和機制以及市場是如何運行的，同時我們也能夠根據這兩次調研的結果再結合與相關文獻綜述和理論基礎，來初步探索養(yǎng)老地產市場的基本模式和發(fā)展軌跡。12月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。此次我們小組做的是關于北京市養(yǎng)老地產方面的研究，這一產業(yè)在國內剛剛興起不久，可以說方興未艾，關于養(yǎng)老地產市場的調查研究國內外外也是層出不窮，但是相比國外發(fā)展成熟的養(yǎng)老地產市場來說，國內的研究如同市場本身一樣，火候欠佳，主要表現(xiàn)在研究深度不夠，絕大多數(shù)僅停留在案例分析和經驗總結的層面上?！?、“高端的養(yǎng)老服務需求，鼓勵利用市場機制，由社會力量投資經營，各級政府可以根據實際需要予以適當?shù)恼叻龀帧?事實上，目前國家已經開始關注這一問題，并逐漸采取措施。后期經營考慮與國內險資、國外基金的合作，有資金支持進行持有經營。而中國已經進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產空間巨大。所以，養(yǎng)老產業(yè)的社會需求不斷增長。華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司研究表明，對于以持有為主的養(yǎng)老地產，業(yè)內普遍觀點是1015年，每年8%至10%的回報率。而養(yǎng)老地產面對的是社會養(yǎng)老理念、養(yǎng)老機制和養(yǎng)老地產的市場等問題，其盈利模式要求產品銷售與物業(yè)服務并重。 第四，缺乏政策支持，對于養(yǎng)老相關產業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段，對于這一正在急速發(fā)展的行業(yè)，從拿地、建設到經營階段，都還沒有比較成熟的制度文件和體系供遵循三、北京市養(yǎng)老地產發(fā)展展望養(yǎng)老地產的主要任務：一是根據老人的需求和特點，設計居住環(huán)境并建設住宅；二是運營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務。 目前，盡管養(yǎng)老地產從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。 首先，養(yǎng)老地產的利潤并不比普通地產高，而政府相關的補貼也不足以吸引資本進入養(yǎng)老地產。近期，萬科、保利、綠地等國內大型房地產企業(yè)也開始在養(yǎng)老地產領域進行布局。卻對退休或半退休的老年住宅市場少有關注，導致許多老齡化城市中，老年住宅市場幾乎一片空白。 本入住須知歸本院解釋和修訂。我院會定期邀請佛教大師為老人講授佛教醫(yī)學、善齋調養(yǎng)等；每月初一、十五我們還為老年人精心準備了齋飯，在滿足老年人生活生理的基礎上更重視他（她）們高層次的精神需求，我們的佛堂也在一定程度上讓老人的心靈得到了安慰。個性化護理方案護航● 健康秘書親情提示中醫(yī)養(yǎng)生保健● 中醫(yī)古方+現(xiàn)代醫(yī)學● 日光浴amp?？祲魣A國際老年公寓，用它的孝心、真心、愛心、熱心與耐心，為耄耋老人打造了一處幸福溫馨的家園。C .首層設有活動室、養(yǎng)生水療、養(yǎng)生保健按摩、全身經絡及足底按摩、美容美發(fā)，環(huán)形走廊低密度、通透性、風與光可穿堂入室。環(huán)境養(yǎng)生在東方的哲學中，平衡是一種技巧，技巧的出色與否即是我們所謂的藝術境界，也既是我們空間上想要達到的環(huán)境養(yǎng)生。通過對人性真諦的領悟，自我認知的深化，人與人關系的思考，讓老人重新找回迷失的自己，真正成為自己的主人，遠離孤獨與寂寞。 管家式的物業(yè)管理作為中國科學養(yǎng)老機構的樣板，康夢圓針對老年人生活、生理、心理特點制定了完善的物業(yè)管理服務體系，通過各方面的細致入微的關懷，為辛苦半生的老人們奉獻健康快樂的晚年生活，為他們的子女解除后顧之憂，把子女的孝心體現(xiàn)得淋漓盡致。院落寬綽疏朗，四面房屋各自獨立，又有游廊連接彼此，起居十分方便；封閉式的住宅使四合院具有很強的私密性，關起門來自成天地；院內，四面房門都開向院落，一家人和美相親，其樂融融；寬敞的院落中還可植樹栽花、飼鳥養(yǎng)魚、疊石迭景，老人可以盡享大自然的美好。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設備，讓老人安心享受貼心的服務?？傊祲魣A的出發(fā)點，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設備，讓老人安心享受貼心的管家式服務。主樓大廳小包間大包間三層活動廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊觀賞風景的愜意感。康夢圓啊康夢圓， 子女夢圓老人夢圓。我們把善緣無限放大， 一起實現(xiàn)兒女的心愿。（2）企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女 孝敬父母 報效祖國行為準則：孝在當下 笑在當下 效在當下理 念：感 恩 包 容 彼此成就精 神：自我學習 自我管理 自我領導康夢圓之歌在太陽升起的地方，有一所老人的樂園。 服務特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學的體貼入