【正文】 期增長(zhǎng)52%，但成交金額只增長(zhǎng)12%，成交均價(jià)比去年下降120元/平米左右。表明低價(jià)房和二手房的需求傾向十分明顯?！簟〗袂锓拷粫?huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出33%左右，這與拆遷居民拉動(dòng)現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時(shí)也說(shuō)明消費(fèi)者更加理性。商品房空置狀況216。 商品房空置面積年份空置面積（萬(wàn)m2）增幅（%）空置一年以上（萬(wàn)m2）增幅（%）1999%%2000%%2001%%2002%%216。 住宅空置狀況 年份空置面積(萬(wàn)/ m2)增長(zhǎng)率(%) 1999%2000%2001%2002%216。 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析◆　總體上看，隨著需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)水平不斷提高，空置率逐年下降?！簟∮捎谧≌傮w供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)水平、綜合質(zhì)素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無(wú)規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在1999年和2002年空置率甚至超過(guò)總體空置水平。（三）重慶住宅市場(chǎng)總體需求發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)◆　隨著重慶加快主城區(qū)城市建設(shè)步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面?！簟∥磥?lái)23年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對(duì)中低價(jià)房的需求傾向。二手房對(duì)于消費(fèi)者的心理障礙逐漸消除，未來(lái)幾年內(nèi)二手房交易總量還將持續(xù)上升?！簟∠M(fèi)者表現(xiàn)為對(duì)品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著?！　簟≈懈邇r(jià)位住宅需求需要態(tài)勢(shì)不很明顯。二、重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀　　重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。　　　　目前，重慶市主城區(qū)內(nèi)的有效商業(yè)面積約在350萬(wàn)平米左右，以主城區(qū)常住人口500萬(wàn)人計(jì)，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口?！　∩虡I(yè)物業(yè)平均月租金在150－200元/平米左右，租金有較大的上升空間?！　　　?jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)的調(diào)查，并結(jié)合重慶市未來(lái)五年的發(fā)展趨勢(shì)，平均月租金價(jià)格應(yīng)在300－400元/平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚(yáng)空間。　　商圈未飽和，競(jìng)爭(zhēng)尚未達(dá)到“白熱化”。　　　　根據(jù)商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶體量、平均購(gòu)買力等指標(biāo)對(duì)各商圈進(jìn)行飽和度計(jì)算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營(yíng)業(yè)額普遍在25000－35000元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營(yíng)值尚有20000元－35000元的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和指數(shù)?！　∩虡I(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實(shí)力經(jīng)營(yíng)者有較大的空間。1）從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見(jiàn)下圖），我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達(dá)到了35%，而連鎖倉(cāng)儲(chǔ)中心所占比例較低，只占5%，這說(shuō)明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不是很合理?！?）從商家的構(gòu)成（見(jiàn)下圖）看，品牌商家所占的比例較低。商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。（二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r　　商業(yè)物業(yè)供給部分216?！∩虡I(yè)物業(yè)投資年份完成投資(萬(wàn)元)增長(zhǎng)率(%)1999303840——2000311708%2001365987%2002420038%216?！〕尸F(xiàn)特點(diǎn)分析：商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從33%減少至23%。216?！∩虡I(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)：◆　從1999年至2002年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，由于受到市場(chǎng)需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)速度遲緩?！簟∵M(jìn)入2003年，隨著政府加大城市建設(shè)速度，各區(qū)擴(kuò)大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將在未來(lái)的23年內(nèi)增長(zhǎng)速度迅猛。u 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價(jià)和相應(yīng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的大幅上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本大幅上漲，而消費(fèi)者對(duì)商品住宅的價(jià)格較為敏感，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)因?yàn)樽≌_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。商業(yè)物業(yè)需求部分216。 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格年份銷售價(jià)格(元/ m2)增長(zhǎng)率(%)19993550%20003275%20013548%20023653%216?！〕尸F(xiàn)的特點(diǎn)分析：商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格增幅緩慢，2000年為負(fù)增長(zhǎng)，2001年增幅較大，%，為歷年最高，2002年則有所回落，%。216。　商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì)◆　商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)將逐漸分離。便于投資的小型商業(yè)鋪面需求將逐步上升?！簟〗?jīng)營(yíng)特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費(fèi)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場(chǎng)需求量，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會(huì)有明顯增長(zhǎng)?！簟∩虡I(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系?！簟「鄧?guó)內(nèi)知名以及國(guó)際化的專業(yè)市場(chǎng)將涌入重慶，一定程度上將促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r土地供應(yīng)市場(chǎng)分析重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對(duì)比：土地總數(shù)（個(gè)）2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)01314143九龍坡區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)04052分析：北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增，2003年1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的11%，這說(shuō)明：北部新區(qū)作為新開(kāi)發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。北部新區(qū)大盤放量序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積檔次建筑形態(tài)物業(yè)類型1中體奧園1050畝中高檔多層為主綜合型住宅2保利集團(tuán)項(xiàng)目3000畝150萬(wàn)方高檔別墅為主住宅為主3重慶香江國(guó)際　576畝72萬(wàn)方高檔高層、小高層商務(wù)為主含大型商業(yè)4棕櫚泉花園1280余畝高檔不詳住宅為主5建工集團(tuán)項(xiàng)目800畝不詳不詳不詳不詳6藍(lán)湖郡1600畝70萬(wàn)方高檔別墅為主住宅為主分析：　　216?！∥磥?lái)幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個(gè)項(xiàng)目總量將達(dá)到約600萬(wàn)方?！　?16?！〈蟊P檔次定位較高，基本上為中高檔?！　?16?！〈蟊P的容積率均較小。商品房銷售情況分析1）成交件數(shù)2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交件數(shù)3816610868398住宅2913910161370非住宅92777282）成交面積2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交面積（m2）住宅非住宅分析：◆ 從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對(duì)的比重，這說(shuō)明，北部新區(qū)目前的物業(yè)供應(yīng)主要以住宅物業(yè)為主?！?從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢(shì)，這說(shuō)明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被消費(fèi)者看好，寫(xiě)字樓、商業(yè)等非住宅類物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。3）成交金額2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交金額（萬(wàn)元）住宅非住宅分析：從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所下降，這說(shuō)明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場(chǎng)需求量較大，導(dǎo)致價(jià)格上漲較快。（四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析北部新區(qū)作為一個(gè)全新的片區(qū)，開(kāi)發(fā)成本極低，在未來(lái)幾年內(nèi)其開(kāi)發(fā)面積相當(dāng)大。由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場(chǎng)具有較大的自然資源優(yōu)勢(shì)。該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面初步形成。住宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。四、片區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羅列：　　 與本案可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有：東和春天、水晶酈城、小天鵝花園、南橋苑、光華南橋人家、新城麗都、時(shí)代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。　　 備注：以上項(xiàng)目為兩公里半徑內(nèi)在售或準(zhǔn)備發(fā)售的項(xiàng)目。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表見(jiàn)下頁(yè)附表區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析：1）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析◆ 規(guī)模從規(guī)?？?，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在10萬(wàn)平米以下，10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目都較為少見(jiàn)?！?價(jià)格從價(jià)格上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)基本上處于24002900元/平米范圍內(nèi)，均價(jià)最高的為水晶酈城3300元/平米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價(jià)為2400元/平米?！?檔次以上項(xiàng)目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位?！?銷售情況銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。◆ 戶型定位以上項(xiàng)目基本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套內(nèi)面積70－80平米范圍，三房主要集中在套內(nèi)面積100平米和120平米兩個(gè)檔次。◆ 戶型亮點(diǎn)從戶型亮點(diǎn)分析，270度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽(yáng)臺(tái)以及龍華苑為三代同堂準(zhǔn)備的一房緊鄰三房設(shè)計(jì)是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計(jì)上比較獨(dú)特的亮點(diǎn)，值得本案關(guān)注。◆ 消費(fèi)者構(gòu)成從消費(fèi)者構(gòu)成看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的消費(fèi)者主要來(lái)自本區(qū)域，說(shuō)明該片區(qū)目前的對(duì)外輻射能力較差?！?賣點(diǎn)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的賣點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所推的賣點(diǎn)以地塊本身所附屬的賣點(diǎn)為主，人為挖掘的賣點(diǎn)較為少見(jiàn)。 　2）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析總結(jié)：◆ 該片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。◆ 該片區(qū)消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)位在2300－2800元之間。◆ 該片區(qū)目前供應(yīng)的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房基本在套內(nèi)70－80平米左右，三房大都在套內(nèi)100平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏?！?該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見(jiàn)。◆ 由于該片區(qū)正處于開(kāi)發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過(guò)小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足?！?該片區(qū)對(duì)外區(qū)域消費(fèi)者的吸引力有待進(jìn)一步加強(qiáng)?！?該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（除了水晶酈城）人為挖掘的賣點(diǎn)較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。五、典型項(xiàng)目案例分析東和春天項(xiàng)目基本概況◆ 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積：130000平米；建筑面積：300000平米；總戶數(shù)：2000余戶。◆ 樓盤廣告語(yǔ)：居家這邊獨(dú)好?！?外立面色彩搭配：采用灰色與藍(lán)色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺(jué)，從而體現(xiàn)該樓盤檔次定位的高檔性?！?建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認(rèn)同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，和諧對(duì)稱布局，建立中國(guó)傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟18層及24層建筑圍合而成，分為東西兩個(gè)園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開(kāi)闊，人車分流。80畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾?！?社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約1000平米，計(jì)劃設(shè)4個(gè)班，并專設(shè)少兒才藝館。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個(gè)性張揚(yáng)的成長(zhǎng)空間。中小學(xué)：占地30多畝，計(jì)劃設(shè)30余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開(kāi)發(fā)理念皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)的成功經(jīng)驗(yàn)，使孩子就近接受名校教育?！?戶型定位：房型二房三房四房五房套內(nèi)面積（平米）100、1051213915815233其中，三房、四房占絕對(duì)比重。　　　　◆ 戶型特色：270度觀景飄窗、主臥情侶觀景陽(yáng)臺(tái)。◆ 目標(biāo)客戶定位：目標(biāo)客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)人士、多次置業(yè)者等社會(huì)上層人士，其目標(biāo)客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。◆ 物業(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理公司。項(xiàng)目成功之處：◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。◆ 賣點(diǎn)挖掘獨(dú)樹(shù)一幟（情侶陽(yáng)臺(tái)、會(huì)呼吸的窗戶等都是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有的）。◆ 東和公司對(duì)樣板房的力打造，吸引了眾多消費(fèi)者的目光?！?教育先行的開(kāi)發(fā)理念?！?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有差異化的目標(biāo)客戶定位?！?建筑外立面色彩搭配與樓盤檔次相結(jié)合?！?推行東和品牌戰(zhàn)略。不足之處：◆ 局部有些戶型私密性較差。◆ 物業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略?？山梃b之經(jīng)驗(yàn)：◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念?！?獨(dú)樹(shù)一幟的賣點(diǎn)挖掘方法?！?建筑外立面形象與樓盤檔次相結(jié)合。新城麗都目基本概況：◆ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：12萬(wàn)平米?！?形象定位語(yǔ)：純正大型園林生態(tài)社區(qū)?！?外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺(jué)?！?建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結(jié)合，采用圍合式布局，并將泛會(huì)所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)中?！?社區(qū)配套：主要是泛會(huì)所?！?戶型定位房型一房二房三房套內(nèi)面積（平米）4273－7885－109◆ 戶型特色：270度落地式園弧窗、跳高12米公共空中花園。◆ 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主?！?物業(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理有限公司。項(xiàng)目成功之處：◆ 外立面的色彩搭配與目標(biāo)客戶的特征相吻合。◆ 中小戶型定位策略