【文章內(nèi)容簡介】 ?！?泛會所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。項目不足之處◆ 對項目自身的形象包裝不夠?！?物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖。對本案可借鑒之經(jīng)驗或應(yīng)吸取的教訓(xùn)：◆ 泛會所的設(shè)計。水晶酈城目基本概況：◆ 項目規(guī)模：總建筑面積：22萬平米?！?形象定位語：2003年重慶首家高層低密度大型社區(qū) ?！艚ㄖ螒B(tài)：由6棟30層高層和9棟18層的小高層構(gòu)成?！簟@林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，保留豐富的原生地貌，運用獨特的條形景觀設(shè)計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。通過建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀。◆ 社區(qū)配套： 100畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街?！?戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115－143144－160◆　戶型特色：動靜分區(qū)明顯、L型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗?！簟∧繕丝蛻舳ㄎ唬阂远沃脴I(yè)者為主。+◆　物業(yè)管理：龍湖物管。項目成功之處：◆　強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略；◆　原始地貌與景觀設(shè)計相結(jié)合；◆　前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶；◆　通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象；◆　戶型特色的營造；◆　通過會員俱樂部積累前期客戶。對本案可借鑒之經(jīng)驗：◆　前期積累客戶的方法；◆　對戶型特色的營造；◆　對項目整體形象的包裝手法。第三部分 地塊環(huán)境分析 　 一、地形地貌概況 本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團。 地塊有一定的高差。 地塊形狀呈規(guī)則的L形。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。二、地塊周邊配套設(shè)施 公園：體育公園，緊鄰本案。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。三、地塊現(xiàn)有交通狀況 公交：本案有多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便；465路：龍湖解放碑405路：龍湖—解放碑113路：龍湖—沙坪壩　　　　411路：龍湖楊家坪　　　　133路：龍湖沙坪壩　　125路：人和南坪　　　606路：人和袁家崗四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。第四部分 項目SWOT分析 　 一、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢；地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃；開發(fā)商實力雄厚；規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的配套；小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務(wù)員為主，小區(qū)居民整體素質(zhì)較高。（二）劣勢（W）目前交通不方便；地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高；容積率較高，居住舒適度較差；短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。（三）機會（O）本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好；本案所處區(qū)域是重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注度較高；周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大；本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷；北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺；北部新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價值。（四）威脅（T）項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質(zhì)的提升；周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多；開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動整個樓盤的銷售。2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美。3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色園林和特色商業(yè)。4） 發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。5） 利用市民對本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的機會，借機提高本案的知名度。6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標客戶群。7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性。8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長的機會，挖掘潛在的投資客戶群。WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。2） 通過項目自身的配套，部分彌補周邊配套的不足。3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。4） 密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。第五部分 目標客戶群分析（針對商品房） 　 一、目標客戶選擇：江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者：1）主要特征描述：◆ 年齡25－35歲左右；◆ 家庭月收入在3500元以上；◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居??；◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。2）目標客戶總量和購買力分析◆ 總量分析：根據(jù)2002年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)）25－35歲的年輕人約有22萬人?！?購買力分析：這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在1800－2500元/平米范圍，總價款在15－25萬左右。3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。部分定向購買的公務(wù)員（投資性購買為主）：1）主要特征描述：◆ 年齡25－45歲左右；◆ 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入來源；◆ 已在本項目內(nèi)集團購買了住宅；◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財；2）目標客戶總量和購買力分析◆ 總量分析：根據(jù)本項目的總體量計算，將會有2600戶公務(wù)員成為本項目的業(yè)主?！?購買力分析：這一部分人群的購買力較強，他們普遍能接受的價位在2500－3000元/平米范圍，總價款在25－35萬左右。3）購買動機：◆ 作為投資，以求保值增值；◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房、三房為主；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員：1）目標客戶群主要特征描述；◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍34公里范圍內(nèi)；◆ 家庭月收入約30004000元/月；◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題；◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；◆ 家庭成員一般3人以內(nèi)；◆ 每天的來往路線和生活習(xí)慣比較固定；2）目標客戶群總量及購買力分析鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設(shè)立的16個出口加工區(qū)之一，首期開發(fā)面積1平方公里。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風(fēng)琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn)代技術(shù)有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約1800人，明年準備擴招1500－2000名員工，使其年生產(chǎn)量達到10萬輛。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。而在現(xiàn)有員工中，有20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在2000元/m2(套內(nèi))范圍內(nèi)。本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。3）購買動機：解決居住問題；4）目標客戶群的需求特征：◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套內(nèi)面積在70平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在40和90平米以內(nèi)；◆ 要求總價在1520萬元左右；◆ 對教育配套有一定的要求；◆ 對價格普遍非常敏感；◆ 生活配套要求比較高；◆ 對公共交通的依賴度較高。二、目標客戶群特征概括對價格普遍較敏感。戶型需求以二房、三房為主。對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高；對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個年齡段：2535歲之間和5565歲之間。能接受的單價集中在（套內(nèi)）1600－2500元/m（套內(nèi)），總價款在15－30萬之間。對公共交通要求較高。第六部分 住宅部分發(fā)展建議 　　 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。但從項目整體發(fā)展的角度看，必須將項目的檔次進行一定的提升，以提高商品房部分的價值。 主題概念設(shè)計我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用：山水庭院小高層親情社區(qū)1）詮釋：庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營造出這樣一個場所。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計引領(lǐng)。獨立主題的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。庭院的設(shè)計能有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者——公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主——公務(wù)員的文化和思想內(nèi)涵。2）為何要引入庭院理念？庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。作為住宅形式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領(lǐng)域感。這種庭院式設(shè)計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計。3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚的設(shè)計，來表達該樓盤的一種生活夢想。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。整個小區(qū)采用組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的長處。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經(jīng)過建筑設(shè)計成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。在住宅的每層，設(shè)置15~20平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 建筑形態(tài)定位參考以下市場數(shù)據(jù)：從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。但考慮到項目容積率較高（4以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以11+1和18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以12棟33層的高層。 園林風(fēng)格在園林營造上，按照中式園林的風(fēng)格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。而且可在各個庭院組團內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅）1）住宅總面積：根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整。2）商業(yè)面積：u 本項目未來規(guī)劃戶數(shù)約2800戶，按照：、本項目應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積：2800 X X =6860平米。u 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。u 本項目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的15000平米左右。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色：1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案：a) 建筑面積在85平方米以內(nèi)的