【正文】 l [金沙國際商務公寓]A、業(yè)主單位：重慶林建物業(yè)有限公司B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績簡介：該項目位于沙坪壩小新街，總建筑面積56085平方米（塔樓部分建筑面積32454平方米），總套數616套，于2003年4月19日房交會后開盤，當天單日銷售533套，兩天后即實現95%的銷售，隨后成功實現100%銷售。自2002年5月23日開盤至2003年3月，一期414套，已售出98%左右，該項目二期將于2004年年初開盤。自1999年11月至今，%，銷售均價從開盤初期的2080元/平方米已提升至2300元/平方米。 品牌觀：只有知名度與美譽度，而沒有忠誠度的品牌并不能稱為品牌。對營銷策劃在房地產項目整體運作中的功能描述n 營銷策劃承擔著順應市場現實需求、創(chuàng)造及引導市場潛在需求的功能。n 項目銷售代理216。翡翠城（成都）國際視野與境內外多家建筑師事務所、規(guī)劃設計院、環(huán)境規(guī)劃設計院、廣告公司、物業(yè)管理公司有多年的合作經驗，從而建立了一個全面而成熟的業(yè)務合作體系。經營服務理念與策劃思想n 伴隨著客戶的成長而成長，實現雙贏；n 推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨；n 整合內外部資源為客戶創(chuàng)造有利的企業(yè)經營環(huán)境；n 注重代理過程的完好服務意識；n 策劃因時、因地、因人制宜?！?非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可通過與保安室的聯網，實現對來訪者的安全進出管理。 會所配套建議1）配置原則增強會所盈利水平，降低空置率2）配置以下設施應配置以下盈利性強的會所設施。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。b) 建筑面積在100120平方米的小三房單位。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內空間開敝、通透的長處。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營造出這樣一個場所。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯現代技術有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標客戶群。 地塊有一定的高差。◆ 泛會所概念與園林規(guī)劃相結合。◆ 推行東和品牌戰(zhàn)略?！?外立面色彩搭配：采用灰色與藍色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺，從而體現該樓盤檔次定位的高檔性。◆ 價格從價格上看，競爭項目套內均價基本上處于24002900元/平米范圍內，均價最高的為水晶酈城3300元/平米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價為2400元/平米?！∥磥韼啄瓯辈啃聟^(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個項目總量將達到約600萬方?！〕尸F特點分析：商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從33%減少至23%?！簟∠M者表現為對品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。216?？⒐っ娣e216。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團和金山組團服務的第三產業(yè)。 1） 規(guī)劃規(guī)模：◆用地規(guī)模：，%。6）快捷的服務方式：政府采取了一系列能提供快捷服務的措施。6. 產業(yè)特點：重點發(fā)展信息技術產業(yè)、光電子產業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產業(yè)、綠色環(huán)保產業(yè)等高新技術產業(yè)，汽車及零配件制造等現代制造業(yè)，以及出口加工制造等產業(yè)?！?入駐開發(fā)區(qū)項目生產經營狀況良好。 　規(guī)劃主要職能：商務中心、客運樞紐、光電產業(yè)、高檔社區(qū)。 北部新區(qū)基礎設施大大改善。重慶市住宅物業(yè)市場供給發(fā)展趨勢預測　1）土地價格上漲、土地供應市場化，出讓金、配套費大幅上調，以及新的拆遷辦法出臺，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而導致住宅供應價格迅速上漲?！簟〗袂锓拷粫y(tǒng)計數據表明，成交件數比去年同期增長52%，但成交金額只增長12%，成交均價比去年下降120元/平米左右?！　　　笮蜕碳壹吧虡I(yè)專業(yè)調研機構的調查，并結合重慶市未來五年的發(fā)展趨勢，平均月租金價格應在300－400元/平米之間，按這一數字，租金尚有較大的上揚空間。商業(yè)物業(yè)需求部分216。商品房銷售情況分析1）成交件數2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交件數3816610868398住宅2913910161370非住宅92777282）成交面積2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交面積（m2）住宅非住宅分析：◆ 從成交件數和成交面積看，住宅占據了絕對的比重，這說明，北部新區(qū)目前的物業(yè)供應主要以住宅物業(yè)為主?！?消費者構成從消費者構成看，競爭項目的消費者主要來自本區(qū)域，說明該片區(qū)目前的對外輻射能力較差。中小學：占地30多畝，計劃設30余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實驗中學的成功經驗，使孩子就近接受名校教育?！?建筑外立面形象與樓盤檔次相結合?！?形象定位語：2003年重慶首家高層低密度大型社區(qū) 。三、地塊現有交通狀況 公交：本案有2） 通過項目自身的配套，部分彌補周邊配套的不足。3）購買動機：解決居住問題；4）目標客戶群的需求特征：◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套內面積在70平米以內；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內面積在40和90平米以內；◆ 要求總價在1520萬元左右；◆ 對教育配套有一定的要求；◆ 對價格普遍非常敏感；◆ 生活配套要求比較高；◆ 對公共交通的依賴度較高。庭院的設計能有機結合了自然和人文的優(yōu)勢。但考慮到項目容積率較高（4以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以11+1和18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以12棟33層的高層。2） 定向購買的住宅部分的戶型配比：由于我司不明了購買方，未能進行深入調查，故不能提出配比建議，以免給項目整體定位帶來誤導和影響。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標?！?增加園林景觀中的“灰色空間”——半封閉空間，如：廊和亭。人文精神的復興建筑使人與人之間產生了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復興。 一味模仿沒有出路，要結合實際216。 市場研究中心：市場調研部、信息管理部216。目前，公司設有內部刊物《重慶地產市場每月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。n 營銷策劃強調依據的市場調研的客觀性、全面性、深入性?！傲钯彿靠蛻舴Q心如意！令員工快樂滿足！”——這是的顧客觀與員工觀。泰正花園2001年獲評“全國優(yōu)秀住宅社區(qū)環(huán)境金獎”。帝琴花園]A．業(yè)主單位：重慶市偉映實業(yè)有限公司B．服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C．業(yè)績簡介：該項目位于重慶永川市高經濟技術開發(fā)區(qū)，占地面積110畝，總建筑面積15萬平方米 ，自2001年11月8日開盤至2001年11月20日止，僅12天便售出92套，提前完成了發(fā)展商原定三個月內完成20%即64套的任務計劃，至2002年6月，一期370套便售出95%，且銷售均價高達980元/ m2 ，%。而此時，在媒體的宣傳推廣上僅僅只推出了兩款報版廣告。該項目作為停建了8年的“半拉子工程”，發(fā)展商幾乎已失去信心，自我司代理后，對項目進行了重新定位和產品整改，于2002年5月29日開盤，截止2002年底，完成了計劃銷售額的90%，前后11次提價，均價從最初的1900元/平方米到目前的2500元/平方米，漲幅達500多元。陽光美地]A．業(yè)主單位：重慶商社集團E、 公司資質：因符合重慶市地房局所規(guī)定的A級代理資質條件（即營業(yè)面積在300平方米以上,《房地產經紀人資格證書》持證人12位），公司A級代理資質正在申辦中。B．企業(yè)品牌戰(zhàn)略：216。 憑借十多年的市場經驗以及在深圳、重慶等地地產項目(含住宅、寫字樓及商場)全程操作的多年專業(yè)經驗，經過策劃中心的精心策劃，將項目準確定位并包裝以充分滿足客戶的多種需求，為項目的市場全面出線做最佳鋪墊；216。 項目前期策劃[1]：項目市場定位與概念設計；216。 曾主持或參與的樓盤如下：國際文化大廈（深圳）蔚藍海岸（深圳）世界花園米蘭居（深圳）星河明居（深圳）荔園新村（深圳）福源花園（深圳）深南花園（深圳）英達花園（深圳）翠景山莊（深圳）寶安廣場（深圳）柏麗花園（深圳）太平洋商貿廣場（深圳）美加廣場（深圳）華庭嘉園（重慶）華庭錦園（重慶）旭東書香門第體現目標客戶的文化層次特征?！?合理組織交通，以實現人車分留；按照自然地貌高差，考慮設置部分地面車庫和半地下車庫。按照其經營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下：商業(yè)類型規(guī)劃位置規(guī)劃形態(tài)規(guī)模（平米）面積分隔（平米）說明招商方案配套型商業(yè)小區(qū)內主步行道兩側社區(qū)商業(yè)內街5001000套內：3050可結合社區(qū)內主要步行街道設置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質感。u 超大陽臺（空中花園、入戶花園）設置：將普通的外陽臺升級為10平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩的空間。u 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。這種庭院式設計表現出了濃郁的人情味和結合力，與現今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設計。對公共交通要求較高。3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動整個樓盤的銷售?！簟∧繕丝蛻舳ㄎ唬阂远沃脴I(yè)者為主?！?戶型定位房型一房二房三房套內面積（平米）4273－7885－109◆ 戶型特色：270度落地式園弧窗、跳高12米公共空中花園?！?賣點挖掘獨樹一幟（情侶陽臺、會呼吸的窗戶等都是競爭對手所沒有的）。◆ 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費者對小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過小區(qū)配套彌補周邊配套的不足。住宅產品以低密度和中高檔產品為主?！簟〗洜I特色商業(yè)的物業(yè)以及高端消費市場的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質化競爭顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會有明顯增長。商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。 呈現的特點分析◆　總體上看，隨著需求市場不斷擴大以及房地產開發(fā)商把握市場水平不斷提高，空置率逐年下降。這也一定程度上反映了重慶市房地產市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康地發(fā)展著。 房地產開發(fā)投資年份完成投資（億元）增長率（%）1999%2000%2001%2002%分析： 2002年以前，重慶房地產土地價格以及商品房價格與全國發(fā)達城市相比，明顯偏低，加之土地供應不夠市場化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機會，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢，2002年重慶市政府公布了新的土地價格且出讓金、配套費都成倍上調，還加強了土地買賣的管理，這直接影響到房地產開發(fā)的投資增長率。 ◆黃茅坪組團（4號組團）?！糗壍澜煌ōh(huán)線l一級軌道交通樞紐站：2處；l三級軌道交通樞紐站：4處。◆分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。◆一批體現重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現代都市風貌?！」槐ｐB(yǎng)場: 1處 軌道交通◆軌道交通線路三條：軌道三、四、六號線。 規(guī)劃主要職能：高新技術研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。房地產開發(fā)投資216。 商品房銷售面積年份銷售面積（萬m2）200058020017462002101620031645分析：結合商品房銷售面積以及竣工面積統(tǒng)計數據，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長，且二者的比例基本保持在 1：，這說明供給與需求總體上是平衡的。 住宅空置狀況 年份空置面積(萬/ m2)增長率(%) 1999%2000%2001%2002%216?！?）從商家的構成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。便于投資的小型商業(yè)鋪面需求將逐步上升。該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導該片區(qū)房地產市場的局面初步形成?！?該片區(qū)競爭項目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。項目成功之處：◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結合的規(guī)劃理念?！?社區(qū)配套：主要是泛會所?！?戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115－143144－160◆　戶型特色：動靜分區(qū)