【正文】 年內(nèi)住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對中低價房的需求傾向?！簟∠M者表現(xiàn)為對品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢預(yù)測（一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀　　重慶市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場機會較多。　　商業(yè)物業(yè)平均月租金在150－200元/平米左右，租金有較大的上升空間?！　∩倘ξ达柡停偁幧形催_到“白熱化”。　　商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實力經(jīng)營者有較大的空間?！?）從商家的構(gòu)成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。（二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展狀況　　商業(yè)物業(yè)供給部分216?！〕尸F(xiàn)特點分析：商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從33%減少至23%?！∩虡I(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢：◆　從1999年至2002年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，由于受到市場需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度遲緩。u 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價和相應(yīng)開發(fā)費用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上漲，而消費者對商品住宅的價格較為敏感，部分開發(fā)商也會因為住宅開發(fā)風險不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 商業(yè)物業(yè)銷售價格年份銷售價格(元/ m2)增長率(%)19993550%20003275%20013548%20023653%216。216。便于投資的小型商業(yè)鋪面需求將逐步上升。◆　商業(yè)物業(yè)的需求特點仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況土地供應(yīng)市場分析重慶市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對比：土地總數(shù)（個）2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)01314143九龍坡區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)04052分析：北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增，2003年1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域?！∥磥韼啄瓯辈啃聟^(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個項目總量將達到約600萬方?！〈蟊P檔次定位較高，基本上為中高檔?！〈蟊P的容積率均較小?！?從長期趨勢看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被消費者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類物業(yè)發(fā)展相對滯后。（四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析北部新區(qū)作為一個全新的片區(qū)，開發(fā)成本極低，在未來幾年內(nèi)其開發(fā)面積相當大。該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場的局面初步形成。四、片區(qū)物業(yè)競爭狀況分析可能競爭項目羅列：　　 與本案可能會產(chǎn)生競爭關(guān)系的項目主要有：東和春天、水晶酈城、小天鵝花園、南橋苑、光華　　 備注：以上項目為兩公里半徑內(nèi)在售或準備發(fā)售的項目。◆ 價格從價格上看，競爭項目套內(nèi)均價基本上處于24002900元/平米范圍內(nèi)，均價最高的為水晶酈城3300元/平米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價為2400元/平米。◆ 銷售情況銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。◆ 戶型亮點從戶型亮點分析，270度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽臺以及龍華苑為三代同堂準備的一房緊鄰三房設(shè)計是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計上比較獨特的亮點，值得本案關(guān)注?！?賣點從競爭對手的賣點分析，競爭對手所推的賣點以地塊本身所附屬的賣點為主，人為挖掘的賣點較為少見?！?該片區(qū)消費者普遍能接受的價位在2300－2800元之間?！?該片區(qū)競爭項目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見?！?該片區(qū)對外區(qū)域消費者的吸引力有待進一步加強。五、典型項目案例分析東和春天項目基本概況◆ 項目規(guī)模：占地面積：130000平米；建筑面積：300000平米；總戶數(shù)：2000余戶?！?外立面色彩搭配：采用灰色與藍色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺，從而體現(xiàn)該樓盤檔次定位的高檔性。80畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個性張揚的成長空間?！?戶型定位：房型二房三房四房五房套內(nèi)面積（平米）100、1051213915815233其中，三房、四房占絕對比重?！?目標客戶定位：目標客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級人士、多次置業(yè)者等社會上層人士，其目標客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。項目成功之處：◆ 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念?！?東和公司對樣板房的力打造，吸引了眾多消費者的目光。◆ 與競爭對手有差異化的目標客戶定位。◆ 推行東和品牌戰(zhàn)略。◆ 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略。◆ 獨樹一幟的賣點挖掘方法。新城麗都目基本概況：◆ 項目規(guī)模：總建筑面積：12萬平米?！?外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺?！?社區(qū)配套：主要是泛會所。◆ 目標客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。項目成功之處：◆ 外立面的色彩搭配與目標客戶的特征相吻合?！?泛會所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合?！?物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖。水晶酈城目基本概況：◆ 項目規(guī)模：總建筑面積：22萬平米?！艚ㄖ螒B(tài)：由6棟30層高層和9棟18層的小高層構(gòu)成。通過建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀?！?戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115－143144－160◆　戶型特色：動靜分區(qū)明顯、L型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。+◆　物業(yè)管理：龍湖物管。對本案可借鑒之經(jīng)驗：◆　前期積累客戶的方法；◆　對戶型特色的營造；◆　對項目整體形象的包裝手法。 地塊有一定的高差。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便；465路：龍湖解放碑405路：龍湖—解放碑113路：龍湖—沙坪壩　　　　411路：龍湖楊家坪　　　　133路：龍湖沙坪壩　　125路：人和南坪　　　606路：人和袁家崗四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。（二）劣勢（W）目前交通不方便；地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高；容積率較高，居住舒適度較差；短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。（四）威脅（T）項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質(zhì)的提升；周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多；開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美。4） 發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標客戶群。8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。第五部分 目標客戶群分析（針對商品房） 　 一、目標客戶選擇：江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者：1）主要特征描述：◆ 年齡25－35歲左右；◆ 家庭月收入在3500元以上；◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居??；◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)?！?購買力分析：這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在1800－2500元/平米范圍，總價款在15－25萬左右。部分定向購買的公務(wù)員（投資性購買為主）：1）主要特征描述：◆ 年齡25－45歲左右；◆ 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入來源；◆ 已在本項目內(nèi)集團購買了住宅；◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財；2）目標客戶總量和購買力分析◆ 總量分析：根據(jù)本項目的總體量計算，將會有2600戶公務(wù)員成為本項目的業(yè)主。3）購買動機：◆ 作為投資，以求保值增值；◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房、三房為主；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn)代技術(shù)有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。二、目標客戶群特征概括對價格普遍較敏感。對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高；對周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素及生活品質(zhì)有一定要求。能接受的單價集中在（套內(nèi)）1600－2500元/m（套內(nèi)），總價款在15－30萬之間。第六部分 住宅部分發(fā)展建議 　　 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。 主題概念設(shè)計我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用：山水庭院小高層親情社區(qū)1）詮釋：庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營造出這樣一個場所。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。獨立主題的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者——公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。2）為何要引入庭院理念？庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領(lǐng)域感。3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的長處。在住宅的每層，設(shè)置15~20平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 建筑形態(tài)定位參考以下市場數(shù)據(jù)：從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。 園林風格在園林營造上，按照中式園林的風格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅）1）住宅總面積：根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定。2）商業(yè)面積：u 本項目未來規(guī)劃戶數(shù)約2800戶，按照：、本項目應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積：2800 X X =6860平米。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。u 本項目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的15000平米左右。b) 建筑面積在100120平方米的小三房單位。c) 少量建筑面積在130平米以內(nèi)的大三房單位。d) 戶型配比：見下表戶型建筑面積范圍（平方米）套內(nèi)面積范圍（平方米）客廳面寬（米）套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)≤857080≥55%小三室兩廳雙衛(wèi)10012090100≥40%大三室兩廳雙衛(wèi)130以內(nèi)110120≥5%e) 戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場對各戶型的接受程度，和本項目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。3） 戶型特色建議：u 底樓私家花園：可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。同時，營造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感；u 明晰的功能布局和戶型設(shè)計：公共與私密、動與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質(zhì)。u 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計：公共衛(wèi)生間分隔為廁（