【正文】 施建設(shè)。 支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。 。 。 。 ，獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 運(yùn)營商 。 。 公布。 ?組織一級開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府土地儲備庫。 （或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 《 房屋拆遷許可證 》 。 。 ，測算拆遷費(fèi)用。?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián) — 房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展顧問 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 區(qū)域開發(fā)項目必須關(guān)注的問題 Issue 區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 區(qū)域在城市中的占位 區(qū)域間競爭格局 核心區(qū)問題（位置 /規(guī)模 /開發(fā)策略等） 考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整 土地分級與功能指標(biāo)的分配 企業(yè)資源的挖掘與整合 項目資金投入計劃 3. 盈利模式 房地產(chǎn)項目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向 短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 配套分級 配套開發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力 啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值 啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng) 6. 區(qū)域營銷 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷 渠道策略 賣場規(guī)劃 公共關(guān)系營銷 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容 ? 土地價值的評估與地塊劃分 ? 取地范圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價） ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù) 區(qū)域發(fā)展 土地運(yùn)營 ? 土地出讓的市場成熟度研判 ? 區(qū)域營銷推廣 ? 土地出讓 /轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計劃 區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點(diǎn) Opinion ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運(yùn)營商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機(jī)構(gòu) ?運(yùn)營管理 /物業(yè)管理 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級開發(fā) /開發(fā)招商 項目規(guī)劃 /項目設(shè)計 /項目建造 /銷售營銷 銷售營銷 /運(yùn)營管理 土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運(yùn)營 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商 宣傳、營銷吸引投資商 宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營、維修和其他管理 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 政府與土地運(yùn)營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn) 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報 政府 運(yùn)營商 土地開發(fā) 項目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)） 政府 運(yùn)營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) ?通過土地 /項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報 ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報 ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 政府 理規(guī)劃審批手續(xù)。 。 ，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實(shí)施收購。 。 ?監(jiān)督控制。 ?財政局會同國土管理部門進(jìn)行一級土地開發(fā)成本核算。 。 。 。 。 。 、分塊實(shí)施征地、拆遷補(bǔ)償安置工作。 、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。 。 。 。 可提供的顧問服務(wù) 。 、制訂拆遷實(shí)施方案。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 與策略。 商。 讓 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 戰(zhàn)略研究。 。 一級開發(fā) 土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓 二級開發(fā) 前期規(guī)劃、審批階段 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營 ?土地收益 市場檢驗(yàn) 建設(shè)發(fā)展 衰落或重建 設(shè)定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價格變遷規(guī)律 投入 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?地區(qū)形象建設(shè) ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建投資 ?繳稅 ?建設(shè)投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價增長的關(guān)系曲線 地價增長符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長 啟動期 （ 1～ 2年） 成長期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個周期 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤點(diǎn) 土地價值評估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開發(fā)模式的選擇 啟動區(qū)的確定與啟動 區(qū)域營銷 土地的控制與獲取 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項目成功案例簡介 Case ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 世聯(lián)成功案例 項目名稱 時間 城市 項目規(guī)模 委托客戶 服務(wù)內(nèi)容 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究 2022 合肥 12平方公里 合肥市規(guī)劃局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評價、規(guī)劃方案評價及建議、開發(fā)模式及運(yùn)作方案 招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 2022 漳州 1平方公里 漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動策略 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 2022 深圳 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局 規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究 2022 西安 4平方公里 西安高新技術(shù)園區(qū)管委會 項目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測算 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目 2022 北京 7平方公里 天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣 廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究 2022 廊坊 30平方公里 廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略、開發(fā)模式 佛山南海科技工業(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 2022 佛山 256平方公里 佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會 土地價值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究 2022 北京 108平方公里 北京市首都規(guī)劃委員會、北京市順義區(qū)規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)