【文章內容簡介】 03 國美電器 3660 1562 銀座百貨 30000 無統(tǒng)計資料 無統(tǒng)計資料 世佳購物中心 40000 未營業(yè) 未營業(yè) 唐人街 47500 未營業(yè) 未營業(yè) ? 本溪房地產市場研究報告 【 商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)分布 】 ? 全市和主要項目的社區(qū)型商業(yè)的價格在 5000元 /平米左右；老區(qū)核心區(qū)位商業(yè)價格在 10000元左右 ? 在售大型商業(yè)項目包括唐人街，世佳購物中心及實華新世界； ? 唐人街項目位于新老區(qū)交界位置，南北長 2023米，最小鋪位 39平米，平均 130平米，最大 4000平米獨棟。銷售對象以投資人群為主，多采用一次性付款方式購買 。 ? 世佳購物中心位于老區(qū)核心區(qū)，以返租方式銷售，前五年 10%， 68年 12%， 910年 15%，銷售情況良好。項目存在較多問題，可能會在招商期及經營期爆發(fā) ,首先，為劃分小面積銷售鋪面，內部人流動線不合理，其次，返租計劃過于樂觀，開發(fā)商的現金流控制能力尚為未知數。 項目名稱 面積（ m178。） 銷售價格（元 /平米） 銷售情況 唐人街 47500 5000（平層） 10000（復式） 已銷售 50% 世佳購物中心 21160 40000（使用面積） 20230（建筑面積） 已銷售 60% ? 本溪房地產市場研究報告 【 本溪市房地產發(fā)展總體現狀總結 】 供應 向東 年新開工 360萬平 本地開發(fā) 經適房占總供應三分之一 價格大幅上漲 需求 向東 年購買 100﹢ 萬平 本地消化 需求外流 經適房占總消化量五成 收入水平低 郊區(qū)開發(fā) 市內二手房火爆 供嚴重大于求 東部價值認同度高 向大城市的外流不可阻擋 經適房沖擊商品房且供應過大 價格接近居民承受力的臨界點 城市發(fā)展尚未到郊區(qū)化階段 ? 本溪房地產市場研究報告 從宏觀市場及區(qū)域市場的調研結果來看： ? 本溪市在遼寧省內的綜合排名較為靠后，而房地產開發(fā)排名卻相對靠前，顯示了目前本溪市的房地產開發(fā)有 過熱傾向 ? 通過分析供應及吸納的狀況，可以看出，目前本溪市的供應遠大于吸納，僅考慮過去三年的供應量，以目前的吸納水平，尚需 35年才能吸納完畢，可以預見，本溪市 未來三至五年的市場競爭將更加激烈 ? 從價格水平來看，高至三、四千元 /平米的價格，已是本溪這類城市的價格門檻， 價格上升空間非常有限 ? 而從各板塊來看， 老市區(qū)供應最少，銷售應不成問題，但存在著大量的難度極大的拆遷 ；而 新市區(qū)雖無拆遷難度，但供應量過大，市場競爭異常激烈 ；溪湖區(qū)充斥著大量的經濟適用房項目，整體供應達上百萬平米，而 本溪市的經濟適用房不同于其他城市，具有銷售速度慢、客戶選擇度大、價格優(yōu)勢不明顯等特點，因此，其本質應屬于有政府補貼的低檔商品房 ，如海航集團選擇收購經濟適用房項目，則 原本經濟適用房資金周轉快、資金利潤高的特點就無從發(fā)揮 【 本溪市房地產發(fā)展總體現狀總結 】 ? 三 . 實華項目區(qū)域市場分析及項目投資分析 ? 本溪房地產市場研究報告 1. 本溪市概況 ? 本溪房地產市場研究報告 【區(qū)域劃分】 根據海航集團提供的項目收購資料，我們選取項目所在的三個區(qū)域作為主要競爭區(qū)域分析，分別為溪湖區(qū)板塊、南部板塊、本溪縣板塊 溪湖區(qū) 南部 本溪縣 和諧佳園 東方新湖儷城 山水儷城 興華儷城 擬收購項目 ? 本溪房地產市場研究報告 【區(qū)域概述】 板塊 地理位置 供應特點 需求特點 價格水平 擬收購項目 溪湖區(qū)板塊 溪湖區(qū)，主要為后石、后湖、柳塘三個亞區(qū)域 棚戶區(qū)改造區(qū) 經適房主要供應區(qū) 低收入家庭的首選 14001900 和諧佳園 東方新湖儷城 本溪縣板塊 本溪縣城區(qū) 自然資源最為豐富商品房供應為主 子女就學購房需求強烈 16002023（經適） 21003400（商品） 山水儷城 南部板塊 解放南路以東 平山路以南 地工路以西 城市新區(qū) 高容積率產品較多 關注項目品質 28003300（商品） 19002500（經適） 興華儷城 ? 本溪房地產市場研究報告 板塊 ? 本溪房地產市場研究報告 溪湖區(qū)板塊主要為后湖、后石、柳塘區(qū)域，又可劃分為后湖板塊 后石板塊 柳塘板塊 【 溪湖區(qū) 板塊 】 本溪湖公園 至市區(qū) 東方新湖儷城 和諧佳園 東億瑞馨佳園 錦程改造項目 一鐵 山地 山地 后山板塊 后湖板塊 柳塘板塊 ? 本溪房地產市場研究報告 市重點棚戶改造區(qū)域 東億項目及實華項目共 90萬平米的供應，其中經適房 60萬平米左右 未來無土地供應 【 總體供應 】 后湖板塊 后石板塊 柳塘板塊 僅實華東方新湖儷城供應 未來無土地供應 為棚戶改造區(qū)，山地，無大片平整土地，交通極為不便 目前只有錦程公司開發(fā)的一個項目 可銷售住宅存量達百萬平米級 ? 本溪房地產市場研究報告 【 需求特征 】 礦區(qū)板塊房價為本溪市最低的區(qū)域，購房客戶基本為城市低收入家庭 后湖板塊 后湖板塊主要以低收入客戶為主，但周邊配套設施亟待改善 后石板塊城區(qū)發(fā)展較快，逐漸吸引中端客戶的購買需求 柳塘板塊主要是回遷戶為主 后石板塊 柳塘板塊 短期內溪湖區(qū)板塊升級的可能性不大 總需求特征 ? 本溪房地產市場研究報告 【 在供應項目基本情況 】 板塊 項目 項目類型 總建筑面積 存量 價格 后湖板塊 東億瑞馨佳園 經適房 28萬 6萬 14001900 和諧佳園 經適房 62萬 62萬 13001700 后石板塊 東方新湖 儷城 經適房 20萬 16681940 柳塘板塊 錦程改造 項目 回遷樓 ? 本溪房地產市場研究報告 東億瑞馨佳園 地理位置 后湖河西天橋橋頭 距市中心（火車站） 交通條件 溪湖西路通達市區(qū)主要干道，兩條公交線路通過 生活配套 周邊缺乏必要生活配套，未來主要依靠一公里外的溪湖區(qū)區(qū)政府周邊 建筑面積 28萬平米，其中回遷 18萬平米 產品類型 多層 小高層 高層 戶型面積 5386平米 價格 14001900 開發(fā)程度 一期 4萬平米年底前全部入住，二期 6萬平米已開工 銷售情況 一期銷售完畢，二期內部認購中 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 低收入家庭 東億瑞磬家園經適房 東億瑞磬家園回遷樓 【 東億瑞馨佳園 】 ? 本溪房地產市場研究報告 地塊北高南低，視線較好 臨河高層，附加值較高 東為山地 南為河 西為空曠坡地 北為小學及山地 【 周邊環(huán)境 】 ? 本溪房地產市場研究報告 【 規(guī)劃 】 地塊內外兩條河流經過，臨河高層水景價值較高 ? 本溪房地產市場研究報告 【 戶型設計 】 南北通透戶型 部分戶型客廳不采光 主力戶型 5386平米 ? 本溪房地產市場研究報告 板塊 ? 本溪房地產市場研究報告 本溪縣板塊房地產開發(fā)主要集中于縣城東部沿太子河區(qū)域，可劃分為迎賓西路板塊、政府路板塊、迎賓廣場板塊 【 本溪縣板塊 】 濱河西路 太子河 至本溪 至桓仁 山水儷城 錦繡濱江 正佳花園 佳鑫國際 燕東新天地 豐澤園 慧澤園 迎賓廣場板塊 迎賓西路板塊 政府路板塊 ? 本溪房地產市場研究報告 本溪縣主要供應區(qū)域 北區(qū)開發(fā)已近完成，南線山水儷城項目供應最大 未來將向山水儷城以南繼續(xù)發(fā)展，目前尚無具體規(guī)劃 【 總體供應 】 政府路板塊 迎賓廣場板塊 迎賓西路板塊 本溪縣核心區(qū)，為房價最高區(qū)域 在供應樓盤均為小規(guī)模項目，在售面積在 15萬平米左右 僅有一個經適房項目供應，為棚戶改造區(qū) 未來亦無大規(guī)模供應項目 本溪縣未來供應依然較大 ? 本溪房地產市場研究報告 【 需求特征 】 近年，本溪縣最重要的客戶來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要為解決子女就學問題 迎賓西路板塊集中了當地中高端客戶，改善居住條件及子女就學是最大需求來源 政府路板塊主要以中高端客戶為主，居住升級為主 迎賓廣場板塊以低端客戶為主，方便的就學條件及價格是吸引需求的動力 本地需求多來自子女就學及居住條件升級 ? 本溪房地產市場研究報告 板塊 項目 項目類型 總建筑面積 存量 價格 迎賓西路 板塊 山水儷城 商品房 36萬 36萬 21002580 佳鑫國際 商品房 8萬 無 28903390 錦繡濱江 商品房 8萬 4萬 23002500 政府路 板塊 燕東新天地 商品房 27803300 豐澤園 商品房 5萬 3萬 26003300 迎賓廣場 板塊 惠澤園 經適房 20萬 20萬 16002023 【 供應項目基本情況 】 ? 本溪房地產市場研究報告 慧澤園 地理位置 迎賓廣場、汽車站西側 生活配套 近距學校、醫(yī)院、購物場所 建筑面積 20萬平米 容積率 綠化率 50% 項目類型 經適房 產品類型 多層 小高層 價格 16002023 建筑風格 開發(fā)程度 地塊平整中，分一二期開發(fā)，東區(qū)先行開發(fā) 銷售情況 未正式銷售，客戶積累 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 本縣低收入人群，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學客戶 【 慧澤園 】 ? 本溪房地產市場研究報告 地塊處于兩山之間 地塊中心地勢最低 利用地勢高差，層層造景，規(guī)劃合理 一期 一期 【 規(guī)劃 】 ? 本溪房地產市場研究報告 南北均為山地 東為客運站 西為坡地 自然環(huán)境良好，視野受到局限 【 周邊環(huán)境 】 ? 本溪房地產市場研究報告 錦繡濱江 地理位置 濱河西路 G