【文章內(nèi)容簡介】 舊的老的房子，早晚要拆除，舊區(qū)改造之后，升值空間更大?！保ㄒ鸦橛袑W前孩子組，中等收入） 高收入組對這種房子比較排斥，認為其不雅觀、影響樓房的檔次感 “這就是一上去看見舊樓，以為自己就住的舊樓呢，心情都不好 。 ”（高收入組） 緊鄰舊樓房 市中心老城區(qū) * S K P China 24 購房需求屬性分類說明 將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括若干屬性，每個屬性下又有各種選項 接近美容健身和運動場所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有連鎖性健身會館步行 10 分鐘范圍內(nèi)有室外運動場 \ 室外健身設施步行 10 分鐘范圍內(nèi)有室內(nèi)運動場 \ 室內(nèi)健身場所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有連鎖性 \ 高級美容養(yǎng)生會館接近自然環(huán)境人文景觀在 1 公里范圍內(nèi)有海、湖、河流自然景觀在 1 公里外但數(shù)公里范圍內(nèi)有海 \ 湖 \ 河流自然景觀在 1 公里范圍內(nèi)有中心綠地 \ 綠化帶 \ 生態(tài)景觀資源在 1 公里的范圍內(nèi)有大型公園在 1 公里的范圍內(nèi)有山在 1 公里的范圍內(nèi)有大型廣場醫(yī)療設施在 1 公里的范圍內(nèi)有大型醫(yī)院在 1 公里的范圍有社區(qū)醫(yī)院在 1 公里的范圍有外籍 \ 高檔小型醫(yī)院在 1 公里的范圍有藥店學校教育場所在 1 公里的范圍內(nèi)有大學在 1 公里的范圍內(nèi)有重點高中在 1 公里的范圍內(nèi)有重點小學在 1 公里的范圍內(nèi)有幼兒園在 1 公里的范圍內(nèi)有知名綜合性培訓 \ 特長類學校投資回報周邊區(qū)域為高檔樓盤 \ 小區(qū)的聚集地周邊有核心商務區(qū)（ CB D ）此地區(qū) \ 周邊區(qū)域為市政預期的重點發(fā)展區(qū)域周邊區(qū)域有外資企業(yè)聚集地1 公里范圍內(nèi)的房產(chǎn)在過去 1 年內(nèi)有 15% 以上升值樓盤所在位置開發(fā)區(qū) \ 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心市中心區(qū)域其他市區(qū)近郊天然 \ 自然生態(tài)區(qū)濱海新區(qū)公共交通發(fā)達或接近主干道步行 10 分鐘范圍內(nèi)有公交車站步行 10 分鐘范圍內(nèi)有軌道交通車站乘車 \ 駕車不超過 10 分鐘即可到主干道 \ 高速乘車 \ 駕車不超過 10 分鐘即可到達直通隧道附近的公交線路較多，可到達不同方向接近商業(yè)區(qū)或大型購物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有重要的商業(yè)區(qū)在 1 公里的范圍內(nèi)有高檔購物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有中檔購物中心在 1 公里的范圍內(nèi)有郵局、銀行、電影院在 1 公里的范圍內(nèi)有專業(yè)商鋪餐飲場所步行 10 分鐘范圍內(nèi)有高檔中餐館步行 10 分鐘范圍內(nèi)有亞洲菜系餐廳步行 10 分鐘范圍內(nèi)有西餐廳步行 10 分鐘范圍內(nèi)有麥當勞 \ 肯德基西式連鎖快餐步行 10 分鐘范圍內(nèi)有大圓碗 \ 永和中式連鎖快餐接近超市或日常用品步行 10 分鐘范圍內(nèi)有家樂福同級連鎖超市步行 10 分鐘范圍內(nèi)有屈臣氏或同級連鎖個人用品店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有津工或同級連鎖便利店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有菜市場* S K P China 25 購房需求屬性分類說明 將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括若干屬性，每個屬性下又有各種要素選項 樓盤檔次和形象知名的房地產(chǎn)開發(fā)商知名的建筑施工商知名或國外的設計師規(guī)劃使用高質(zhì)量或知名品牌的材料和基礎設施樓盤整體規(guī)劃全封閉式小區(qū)實現(xiàn)人車分流樓房之間的間距大，密度低大規(guī)模的小區(qū)小區(qū)內(nèi)樓房不是整齊劃一的，整體效果錯落有致小區(qū)環(huán)境充足的停車位置大面積綠化大型水系景觀中小型水系景觀小區(qū)內(nèi)是起伏地勢、坡地造型小區(qū)內(nèi)有寬敞的室外休閑娛樂功能區(qū)小區(qū)內(nèi)配套設施健身會所幼兒園社區(qū)醫(yī)院底商有樓盤自身提供的小區(qū)班車物業(yè)管理和保安知名的物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司和開發(fā)商來自同一家公司服務水平高但收費水平也較高的物業(yè)服務物業(yè)收費較低24 小時科技型全天候安全監(jiān)控24 小時封閉式保安管理樓內(nèi)設計寬敞高檔次大堂電梯數(shù)量多每層戶數(shù)少寬敞的走廊及良好的通風設計得房率高 / 面積使用率高戶型和朝向戶型方正臥室朝南客廳朝南明廚明衛(wèi)戶內(nèi)裝修和 房間提供提供全套精裝修精裝修所用的材料屬中高檔次對戶型改動的自由度比較大戶內(nèi)有單獨的儲藏室戶內(nèi)有和廚房、客廳明確分開的餐廳高檔戶型設計高于國家標準的層高有適當數(shù)量的復式戶型可供選擇有適當數(shù)量的錯層戶型可供選擇弧形落地窗陽臺 \ 大面積落地窗臥室?guī)в酗h窗的設計房間系統(tǒng)配套功能地熱供暖分戶供暖環(huán)保節(jié)能設計和材料隔音設計防潮設計* S K P China 26 購房最看重的部分樓房外在地理位置開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境樓房和戶型設計312545%樓盤所在位置公共交通發(fā)達超市 / 日常用品商業(yè) / 大型購物自然環(huán)境 / 人文景觀171210921各部分下的屬性在百分制下的得分25241818153420191611戶型和朝向樓內(nèi)設計房間系統(tǒng)配套功能戶內(nèi)裝修和房間提供高檔戶型設計%小區(qū)環(huán)境樓盤整體規(guī)劃樓盤檔次和形象物業(yè)管理和保安小區(qū)內(nèi)配套設施購房各部分重要性及屬性打分 盡管樓房外在地理位置因素的比重占了 30%,但此因素畢竟不是完全可控。如果能在樓盤設計和小區(qū)環(huán)境上做好“后天”的功課，仍然可以彌補地理位置的先天不足 樓盤所在位置是最重要的地理屬性、其次是交通發(fā)達 內(nèi)在：戶型和朝向是整體天津購房者最關注的購房屬性 樓內(nèi)設計 (得房率、戶數(shù)少 )和房間系統(tǒng)配套（供暖系統(tǒng)、隔音防潮設計）也是比較受重視的部分 外在：小區(qū)環(huán)境（園林設計、停車位等）和樓盤整體規(guī)劃（人車分流等概念）是重視程度比較高的屬性 結合樓盤內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)設計可能可以彌補部分外在地理位置的不足 (內(nèi)在 ) (外在 ) (內(nèi)在 ) (外在 ) * S K P China 27 樓盤外在地理位置 天津購房客戶對“區(qū)域性”和公共交通的要求比較高 除了核心市中心，自然生態(tài)區(qū)和濱海新區(qū)對購房客戶的吸引也比較高；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的喜歡程度甚低 雖然天津購房客戶擁有 /計劃購買私家車的比例很高，但對樓盤周邊的公交是否發(fā)達仍然非常關心；當然接近城市主干道和直通隧道的地理位置對他們也很有吸引力 可見他們出行是多元性 更重視必需的日常生活配套多于其它人文和購物設施，例如：大型超市（如家樂福）和菜市場來滿足日常生活需要 12431915262337323331464026313724202126232321251914150 30 60開發(fā)區(qū) \ 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心市中心區(qū)域其他市區(qū)近郊自然生態(tài)區(qū)濱海新區(qū)步行 10 分鐘范圍內(nèi)有公交車站步行 10 分鐘范圍內(nèi)有軌道交通車站行不超過 10 分鐘即可到達主干道 \ 高速路行車不超過 10 分鐘即可到達直通隧道附近的公交線路較多 ， 可到達不同方向步行 10 分鐘范圍內(nèi)有家樂?；蛲壋胁叫?10 分鐘范圍內(nèi)有屈臣氏或同級用品店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有津工或同級便利店步行 10 分鐘范圍內(nèi)有菜市場在 1 公里范圍內(nèi)有重要的商業(yè)區(qū)在 1 公里范圍內(nèi)有高檔購物中心在 1 公里范圍內(nèi)有中檔購物中心在 1 公里范圍內(nèi)有郵局 / 銀行 / 電影院在 1 公里范圍內(nèi)有專業(yè)商鋪在 1 公里范圍內(nèi)有海 / 湖 / 河流自然景觀在 1 公里外數(shù)公里范圍內(nèi)有海 / 河流等自然在 1 公里范圍內(nèi)有中心綠地等生態(tài)景觀在 1 公里的范圍內(nèi)有大型公園在 1 公里的范圍內(nèi)有山在 1 公里的范圍內(nèi)有大型廣場12431915262337323331464026313724202126232321251914150 30 60開發(fā)區(qū) \ 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心市中心區(qū)域其他市區(qū)近郊自然生態(tài)區(qū)濱海新區(qū)步行 10 分鐘范圍內(nèi)有公步行 10 分鐘范圍內(nèi)有軌行不超過 10 分鐘即可到行車不超過 10 分鐘即可附近的公交線路較多 ，步行 10 分鐘范圍內(nèi)有家步行 10 分鐘范圍內(nèi)有屈步行 10 分鐘范圍內(nèi)有津步行 10 分鐘范圍內(nèi)有菜在 1 公里范圍內(nèi)有重要在 1 公里范圍內(nèi)有高檔在 1 公里范圍內(nèi)有中檔在 1 公里范圍內(nèi)有郵局 /在 1 公里范圍內(nèi)有專業(yè)在 1 公里范圍內(nèi)有海 / 湖在 1 公里外數(shù)公里范圍在 1 公里范圍內(nèi)有中心在 1 公里的范圍內(nèi)有大在 1 公里的范圍內(nèi)有山在 1 公里的范圍內(nèi)有大樓盤外在地理位置 樓盤所在位置（ 21） 公共交通或接近城市主干線（ 16） 接近商業(yè)區(qū)或大型購物中心（ 9） 接近超市或日常用品（ 12） 接近自然環(huán)境或人文景觀（ 9） * S K P China 28 選擇市區(qū)多于生態(tài)區(qū) /郊區(qū) (定性結果 ) 盡管大部分人認為有“臨水自然景觀”（如大面積的湖、海邊）的房產(chǎn)值得多花錢，但相較而言，選擇市區(qū)的多于郊區(qū) /生態(tài)區(qū) 生態(tài)區(qū) /郊區(qū)距離市區(qū)較遠，上班 /上學、購物、親友來往等不方便 “越是離生態(tài)近的越偏。城區(qū)不會給你那么多這種空間。 ”（ G4） 相較而言，生態(tài)區(qū) /郊區(qū)的生活成本更高（時間、交通成本、教育等） “這個就是第二套的休閑住房買這個。 有閑錢的。離市中心相對遠一點，不如在市中心里面生活成本很低 . ”（ G4） 因此，大部分人更傾向“鬧中取靜”：在市區(qū)選擇封閉（安全、不雜亂）、相對寧靜、舒適的居住小區(qū) “要鬧中取靜，比如我在和平區(qū)的房子，周圍挺熱鬧，但是我這個小區(qū)是相對安靜的。不能說周圍挺熱鬧，我小區(qū)的樓下也挺熱鬧，這就不行了，我的小區(qū)是安靜的。周圍 500米到 1000米之外特別繁華就可以了。 ”（ G4） * S K P China 29 天津人對交通的評價 (定性結果 ) 大部分人認為天津的交通狀況一般，在市中心上下班時間經(jīng)常有擁堵的狀況 由于天津市內(nèi)六區(qū)面積較小，有部分人認為駕車超過半小時即為比較遠或不方便 對地鐵和快速路的建設很關注 在我們的實地考察中發(fā)現(xiàn)，即使在高檔的社區(qū)里，自行車仍是常見的交通工具 天津富力城 1期實景 * S K P China 30 繁華購物區(qū)附近房產(chǎn)不一定受歡迎 (定性結果 ) 絕大部分受訪者認為，繁華購物區(qū)并不適宜居住 無論是高檔的購物區(qū)（如南京路商圈）、傳統(tǒng)繁華購物區(qū)（如濱江道商圈），還是大眾購物區(qū)（如大胡同），人流雜亂 “我覺得太亂了。太嘈雜了?！保ㄒ鸦橛猩蠈W孩子組，中等收入） 受訪者認為這種環(huán)境過于繁華，通常人流量大、交通狀況差（堵車嚴重） “太繁華了。人流量大啊，交通進出都不方便。 ”（高收入組） 過份華“繁華”的區(qū)域可能投資價值高，但從居住的角度來說不一定受觀迎 * S K P China 31 忌諱與醫(yī)院的距離太近 (定性結果 ) 絕大部分受訪者對于醫(yī)院與小區(qū)的距離比較敏感，不能接受距離太近 對大型綜合醫(yī)院非常忌諱 認為其晦氣（有死人） 有細菌傳播 /受傳染 人員混雜等 ?？漆t(yī)院（如口腔、眼科醫(yī)院等）由于沒有死人、傳染性較低，因而受訪者對其敏感度稍低 緊鄰醫(yī)療機構 * S K P China 32 升值空間并非主要考慮因素 (定性結果 ) 對于大部分受訪者（高收入組除外），升值空間并非購房的必要條件和用來衡量區(qū)位優(yōu)劣的主要標準 購房主要為滿足居住的需求，而非投資 “升值是投資的問題。我現(xiàn)在是住的問題，首先要選擇，我上班離的近不近，方便不方便，離雙方老人近不近， … ，升值不升值對于我來講是次要的。 ”（單身 /已婚無孩子組，中等收入） “我是先考慮所需，再考慮升值。 ”（已婚有上學孩子組，中等收入） 所選擇的區(qū)塊更多決定于既有的家庭關系、原有的生活環(huán)境（過去長期居住的區(qū)塊、與父母的距離、上班 /上學的距離等），不一定與“是否升值”直接掛鉤 僅有高收入組較為關注房子的升值空間 * S K P China 33 開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境因素 小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃最受到重視，對環(huán)境舒適度和空間感的需求比較大 大面積的綠化和小區(qū)內(nèi)有寬敞的室外休閑娛樂區(qū)非常受到吸引 為了顧及北方生活的光照與通風，購房者希望拉大樓間距，達到采光、風景、舒適度三維合一 小區(qū)的安全性也是購房者看重的細節(jié) 由于私家車擁有量高，要求有充足的停車位，并且要求人車分流 購房者非常關心 24小時安全監(jiān)控與密閉式保安管理等安全措施 購房者更重視高質(zhì)量用材，比知名開發(fā)商、建筑商和設計師更實在 充足停車位大面積綠化大型水系景觀中小型水系景觀小區(qū)內(nèi)起伏地勢 / 坡地造型小區(qū)內(nèi)有寬敞的室外休閑娛樂功能區(qū)全密閉式小區(qū)實現(xiàn)人車分流樓房間距大 , 密度低大規(guī)模的小區(qū)小區(qū)內(nèi)樓房錯落有致知名房地產(chǎn)開發(fā)商知名建筑施工商知名或國外設計師規(guī)劃使用高質(zhì)量或知名品牌的材料和基礎設施知名物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司和開發(fā)商來自統(tǒng)一家公司服務水平高但收費水平也高的物業(yè)服務物業(yè)收費較低24 小時科技型全天候安全監(jiān)控24 小時密閉式保安管理健身會所幼兒園社區(qū)醫(yī)院底商