【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北部： 隨著北部居住區(qū)及中關(guān)村、上地區(qū)域的發(fā)展逐步成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成熟起來(lái)，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受限制區(qū)域西部： 西部山地及綠地覆蓋較大，基于此，區(qū)域內(nèi)可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊有限，而可開(kāi)發(fā)地塊已較為成熟，且暫未有明顯規(guī)劃利好，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知較高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展區(qū)域南部： 較為落后，但 2023年開(kāi)始啟動(dòng)的 “南城計(jì)劃 ” ，以及首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)落戶大興的消息都推動(dòng)著南部區(qū)域快速發(fā)展，現(xiàn)處于快速發(fā)展階段客戶認(rèn)知較差、區(qū)域發(fā)展空間巨大隨城市發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，北京南部是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要發(fā)展方向北京東部及北部區(qū)域通過(guò) 1020年的發(fā)展，都已經(jīng)較為成熟，待開(kāi)發(fā)空間有限，而西部由于受地域情況的影響發(fā)展有限。相比之下，南部較為落后，但發(fā)展空間巨大，于此同時(shí)由于政府的政策導(dǎo)向，南部必然成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向市場(chǎng)機(jī)會(huì)固安市場(chǎng)之于北京以環(huán)線交通為客群流動(dòng)路徑，南部區(qū)域市場(chǎng)在區(qū)域升級(jí)推動(dòng)下，凸現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，愈發(fā)分流被動(dòng)外溢客群主要客戶流向順義均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅、類低密交通方式： 公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 空港 \會(huì)展 \渡假通州均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 軌道、公交產(chǎn)業(yè)： CBD配套燕郊均價(jià)： 7500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 無(wú) (規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園 )香河均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 家具城大廠均價(jià)： 4500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 無(wú)房山均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： CSD\化工 \物流大興均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 物流 \高新技術(shù)廊坊均價(jià)： 6500－ 7500元 / 平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 會(huì)展 \高科技產(chǎn)業(yè)固安均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 工業(yè)園永清均價(jià)： 5500元 /平米 產(chǎn)品形式： 別墅、類低密交通方式： 自駕車 產(chǎn)業(yè)： 休閑、渡假 次要客戶流向亦莊房山 大興燕郊通州廊坊順義京哈京沈京津塘京開(kāi)京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開(kāi)京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 軌道、公交自駕車產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)新城市場(chǎng)機(jī)會(huì)北京東南部市場(chǎng)情況成熟發(fā)展區(qū)域啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速發(fā)展帶動(dòng)下發(fā)展較成熟，價(jià)格增長(zhǎng)迅猛，客群分流趨向顯著；香河、固安區(qū)域市場(chǎng)成為首要承接區(qū)域；半小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)區(qū)域： 價(jià)格低廉，交通方式低級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初級(jí)，發(fā)展相對(duì)緩慢，客戶構(gòu)成多為價(jià)格擠壓客戶。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級(jí)較固安高級(jí)。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上固安并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。半小時(shí)區(qū)域： 價(jià)格較高，交通便捷，產(chǎn)業(yè)完善，發(fā)展相對(duì)已經(jīng)成熟。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。其客戶較為高級(jí)。截至 2023年 7月各區(qū)域成交居住用地樓面地價(jià)對(duì)比外圍縣市在樓面價(jià)格上都有很大優(yōu)勢(shì)，但由于東部區(qū)域主要承接通州客戶，南部區(qū)域主要承接大興客戶，而土地成本價(jià)值基本相同，在考慮價(jià)格提升空間上， 東部區(qū)域具有一定的優(yōu)勢(shì) 。市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域市場(chǎng)類比市場(chǎng)機(jī)會(huì)外圍區(qū)域市場(chǎng)類比燕郊 作為外圍縣市中首個(gè)大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域， 發(fā)展已相對(duì)成熟 ，比逐漸擴(kuò)散至香河、大廠區(qū)域。而現(xiàn)今 香河、固安已成為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域 ， 香河 作為燕郊積壓下的發(fā)展區(qū)域， 大開(kāi)發(fā)商紛爭(zhēng)且無(wú)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好 ，相反 固安處于起步階段，受大興、房山快速增長(zhǎng)帶動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好不可替代 ，即將成為繼燕郊之后承接主流外溢客群區(qū)域市場(chǎng)，且區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件優(yōu)于其它各片區(qū)。“全北京向南看、向固安看 ”的新格局即將形成。香河、固安為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，但香河競(jìng)爭(zhēng)激烈且無(wú)強(qiáng)勢(shì)利好。固安不可動(dòng)搖的發(fā)展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。外圍縣市詳細(xì)對(duì)比市場(chǎng)機(jī)會(huì)u處于市場(chǎng)新發(fā)展方向上u區(qū)域強(qiáng)勢(shì)升級(jí)推動(dòng)市場(chǎng)成為首要承接被動(dòng)外溢客群市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) —— 從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)北京永定河106國(guó)道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬(wàn)匯廣場(chǎng)孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)固安房地產(chǎn)市場(chǎng)以普宅項(xiàng)目為主，主要集中在核心區(qū) ，南部及北部零星分布；核心區(qū)價(jià)值最高固安市場(chǎng)目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)核心區(qū)板塊 —— 以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)在售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套；可開(kāi)發(fā)空間有限；客戶多來(lái)自北京，本地客戶相對(duì)較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率項(xiàng)目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在 40－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在 5500－ 6500元 /平米目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)開(kāi)盤，成交價(jià)格 5700元 /平米，月均銷售 88套市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)南部區(qū)域 —— 規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米，可開(kāi)發(fā)空間巨大80%以上客戶來(lái)自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開(kāi)盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－ 6000元 /平米；可開(kāi)發(fā)空間良好；客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項(xiàng)目，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品品質(zhì)較好市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)u固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ，少有大盤項(xiàng)目；u市場(chǎng) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；u目前市場(chǎng)價(jià)格主要集中在 53006200元 /平米，以 滿足北京南部區(qū)域剛需客群需求，價(jià)格差距主要存在在地段及周邊配套上；u新政后大部分項(xiàng)目都在觀望中，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)及孔雀大衛(wèi)城在售，大衛(wèi)城一居消化能力最強(qiáng)（全部認(rèn)購(gòu)），實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高，二居占比 70%，消化 90%，價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅次于一居，三居價(jià)格實(shí)現(xiàn)最少，消化 90%；市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)受北京高企房?jī)r(jià)擠壓，區(qū)域客戶主要來(lái)自亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的外溢剛需客群固安：京郊區(qū)域，面向主流置業(yè)客群到達(dá)項(xiàng)目的置業(yè)路線：?道路交通： 地鐵 4號(hào)線，京開(kāi)高速， 106國(guó)道客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?剛需客戶 —— 亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價(jià)比廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開(kāi)高速106國(guó)道大廣高速亦莊豐臺(tái)京石高速大興市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?投資客戶 —— 主要來(lái)源北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)、海淀等全市客戶，看重未來(lái)第二機(jī)場(chǎng)給固安帶來(lái)的升值潛力；豐臺(tái)、大興等南部客戶—— 訪談孔雀大衛(wèi)城銷售代表 —— 訪談中宏新界銷售代表 ?北京來(lái)的客戶占了 80%，本地人買房的不多；?北京客戶中 40%50%是純投資 ，這批客戶年紀(jì)在 4050歲， 私企老板及一些個(gè)體較多，新政后這部分客戶幾乎沒(méi)有了 ；也有 自住的 ，年紀(jì)約在 2030歲 ，他們一般是兩口子 新婚買房 ，月收入不高，兩人每 月收入之和在 60007000元之間；?北京來(lái)的純投資客戶都 有 1030萬(wàn) 左右的 車 ；?還有北京大興、南城來(lái)的 拆遷戶 ，因拆遷得了不少拆遷費(fèi)，就上這邊 多買幾套房投資， 或是 買上一套房自住再買輛車；?99%的客戶都是 貸款。?大部分為北京客戶， 投資 客和 自住 客戶均有，大概 各占一半 ；?投資客 主要還是來(lái)自北