【正文】 目：綠洲項(xiàng)目廊坊京御 競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況? 位置： 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)? 總建筑面積： 100萬(wàn)平方米；? 容積率： ；? 產(chǎn)品： 一期規(guī)劃總建筑面積 27萬(wàn)平米 、產(chǎn)品類型以中高層板樓為主，一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，有少量躍層戶型，面積在 200平米左右， 其中 90平米兩居、 120平米三居為主力戶型；? 配套： 20萬(wàn)平米商業(yè) ，將引進(jìn)大型超市；雙語(yǔ)幼兒園；健身休閑會(huì)所；? 價(jià)格：一居 6000元左右，二居 5700元 /平米左右，三居 5300－5500元 /平米 ；? 開(kāi)發(fā)商： 京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 近期銷售情況?目前蓄客中，樣板間 6月 18日開(kāi)放， 4月 17日開(kāi)始排號(hào)，共排好近4000個(gè) ，其中 VIP轉(zhuǎn)換 1100個(gè) 左右， 8月 8日開(kāi)盤，推出 1500套 ，共認(rèn)購(gòu) 1087套 ，認(rèn)購(gòu)額 ； 2居占 70%,認(rèn)購(gòu) 90%； 一居全部認(rèn)購(gòu)，三居認(rèn)購(gòu) 90%，內(nèi)部留房 300套， VIP卡升級(jí)可打 98折，貸款 99折。?社區(qū) 基礎(chǔ)配套 一定要有，方便日常生活。?到固安買房的客戶 不太在意開(kāi)發(fā)商的品牌 。 有考慮以后在那買一套，畢竟 離北京也不是很遠(yuǎn) ，給孩子做婚房也可以，或者將來(lái)升值了賣了也合適，這邊的房?jī)r(jià)還是漲的挺快。 ”姓名：李先生職業(yè)：個(gè)體年齡： 35購(gòu)房目的： 投資現(xiàn)居?。罕本┴S臺(tái)區(qū)看丹橋附近客戶關(guān)注點(diǎn)： 8090平米 +前景 +規(guī)模 +戶型 +社區(qū)環(huán)境 +配套 +價(jià)格客戶速寫客戶速寫“ 固安不遠(yuǎn)，我開(kāi)車也就 40分鐘左右，現(xiàn)在北京去哪不要大半個(gè)小時(shí)，以后地鐵到黃村之后就算坐公交也很快，主要還是便宜，現(xiàn)在買著住，等機(jī)場(chǎng)起來(lái)了， 什么時(shí)候需要錢賣了還能 賺一筆 ?！叭本┫蚰峡础⑾蚬贪部?”的新格局即將形成。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級(jí)較固安高級(jí)?？崭劢?jīng)濟(jì)將為城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，強(qiáng)勢(shì)占位城市發(fā)展極點(diǎn)，快速擺脫現(xiàn)有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)局面區(qū)域機(jī)會(huì)第二機(jī)場(chǎng)選址 第二機(jī)場(chǎng)約 3公里固安廣陽(yáng)永清本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p區(qū)域機(jī)會(huì)尋找p市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找p價(jià)值體系建立區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過(guò)程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn)北京城市定位國(guó)家首都世界城市文化名城宜居城市大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2023年 2023年 2023年 2023年 2050年中關(guān)村、 CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、 “南城計(jì)劃 ”、首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)等 帶動(dòng)北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸北京城市發(fā)展近期 遠(yuǎn)期 遠(yuǎn)景內(nèi)容來(lái)源于《北京城市總體規(guī)劃 2023－ 2023》 《北京市 2023年政府工作報(bào)告》區(qū)域機(jī)會(huì)北京城市未來(lái)城市西部發(fā)展帶東部發(fā)展帶中心城 區(qū)域山區(qū)區(qū)域山區(qū)區(qū)域“兩軸兩帶多中心 ”北京城市發(fā)展格局中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局高度發(fā)展新城 /05年啟動(dòng)重點(diǎn)新城? 通州 —— 現(xiàn)代國(guó)際化新城，北京未來(lái)城市綜合服務(wù)中心；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展 等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。剛起步，發(fā)展中北京東部區(qū)域： 2023年起由 CBD發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)東部區(qū)域，另外由于首都機(jī)場(chǎng)的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來(lái)。業(yè)態(tài)提升型機(jī)場(chǎng)市鎮(zhèn)通過(guò)機(jī)場(chǎng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)或完善產(chǎn)業(yè)鏈，有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能拉斯科琳娜的總部辦公樓斯勞貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園巴黎 北部 II商務(wù)區(qū)功能特點(diǎn)：p依托機(jī)場(chǎng)，以某類產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，都有較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；p有吸引產(chǎn)業(yè)人口的居住、公建配套設(shè)施，能夠形成一個(gè)綜合服務(wù)的中心；空間特點(diǎn)：p產(chǎn)業(yè)用地比例突出p有相當(dāng)比例的居住用地和配套用地p生態(tài)綠地占一定比例設(shè)施類型：p寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂(lè)綜合體、公園、會(huì)展中心、購(gòu)物中心代表案例：p維拉潘特（戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)）、拉斯科琳娜（達(dá)拉斯 沃斯堡機(jī)場(chǎng)）、巴黎北部 Ⅱ 市鎮(zhèn) (巴黎戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng) )、埃格姆（倫敦希思羅機(jī)場(chǎng)）、埃爾克格羅夫（美國(guó)芝加哥奧黑爾機(jī)場(chǎng)）區(qū)域機(jī)會(huì)固安之于第二機(jī)場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。外圍縣市詳細(xì)對(duì)比市場(chǎng)機(jī)會(huì)u處于市場(chǎng)新發(fā)展方向上u區(qū)域強(qiáng)勢(shì)升級(jí)推動(dòng)市場(chǎng)成為首要承接被動(dòng)外溢客群市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) —— 從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)北京永定河106國(guó)道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬(wàn)匯廣場(chǎng)孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)固安房地產(chǎn)市場(chǎng)以普宅項(xiàng)目為主，主要集中在核心區(qū) ，南部及北部零星分布；核心區(qū)價(jià)值最高固安市場(chǎng)目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)核心區(qū)板塊 —— 以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)在售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套；可開(kāi)發(fā)空間有限；客戶多來(lái)自北京，本地客戶相對(duì)較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率項(xiàng)目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在 40－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在 5500－ 6500元 /平米目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)開(kāi)盤，成交價(jià)格 5700元 /平米，月均銷售 88套市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)南部區(qū)域 —— 規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米，可開(kāi)發(fā)空間巨大80%以上客戶來(lái)自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開(kāi)盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－ 6000元 /平米；可開(kāi)發(fā)空間良好；客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項(xiàng)目，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品品質(zhì)較好市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)u固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ，少有大盤項(xiàng)目；u市場(chǎng) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；u目前市場(chǎng)價(jià)格主要集中在 53006200元 /平米，以 滿足北京南部區(qū)域剛需客群需求，價(jià)格差距主要存在在地段及周邊配套上；u新政后大部分項(xiàng)目都在觀望中，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)及孔雀大衛(wèi)城在售，大衛(wèi)城一居消化能力最強(qiáng)（全部認(rèn)購(gòu)），實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高，二居占比 70%，消化 90%，價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅次于一居，三居價(jià)格實(shí)現(xiàn)最少，消化 90%；市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)受北京高企房?jī)r(jià)擠壓，區(qū)域客戶主要來(lái)自亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的外溢剛需客群固安：京郊區(qū)域，面向主流置業(yè)客群到達(dá)項(xiàng)目的置業(yè)路線：?道路交通： 地鐵 4號(hào)線，京開(kāi)高速， 106國(guó)道客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?剛需客戶 —— 亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價(jià)比廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開(kāi)高速106國(guó)道大廣高速亦莊豐臺(tái)京石高速大興市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?投資客戶 —— 主要來(lái)源北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)、海淀等全市客戶，看重未來(lái)第二機(jī)場(chǎng)給固安帶來(lái)的升值潛力；豐臺(tái)、大興等南部客戶—— 訪談孔雀大衛(wèi)城銷售代表 —— 訪談中宏新界銷售代表 ?北京來(lái)的客戶占了 80%，本地人買房的不多；?北京客戶中 40%50%是純投資 ，這批客戶年紀(jì)在 4050歲， 私企老板及一些個(gè)體較多，新政后這部分客戶幾乎沒(méi)有了 ；也有 自住的 ，年紀(jì)約在 2030歲 ，他們一般是兩口子 新婚買房 ，月收入不高，兩人每 月收入之和在 60007000元之間；?北京來(lái)的純投資客戶都 有 1030萬(wàn) 左右的 車 ；?還有北京大興、南城來(lái)的 拆遷戶 ，因拆遷得了不少拆遷費(fèi)，就上這邊 多買幾套房投資， 或是 買上一套房自住再買輛車；?99%的客戶都是 貸款。什么賣場(chǎng)啊、餐廳啊 … 至少得近點(diǎn)吧，最好能有個(gè) 會(huì)所啊、公園廣場(chǎng) 什么的