【正文】 —— 固安區(qū)域 +市場(chǎng)研究核心問題聚焦核心問題聚焦整體思路整體思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略整盤操盤策略問題聚焦。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一小時(shí)交通圈一小時(shí)交通圈亦莊房山 大興燕郊通州廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊房山 大興燕郊通州廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速問題聚焦區(qū)域印象北京 1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)組團(tuán)中，發(fā)展相對(duì)滯后的非熱點(diǎn)外圍城鎮(zhèn) ,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力有限1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)：u燕郊：京哈高速，快速公交通達(dá)；房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套有限；u大廠：京哈高速，快速公交可達(dá)；房地產(chǎn)起步發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；u香河：京沈高速，快速公交可達(dá)；家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；u廊坊：京津塘高速，快速公交可達(dá)；自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善、房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套完善；u永清：京津塘、廊霸路；自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動(dòng)區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；u固安：京開高速，快速公交可達(dá)；農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。永清縣固安縣廊坊市n固安 北京南四環(huán) : 京開高速路程約 40公里；n固安 廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約 20公里n固安 永清縣：廊涿線約 20公里；n固安 涿州市：廊涿線約 25公里、廊涿高速路程約 30公里；n固安 霸州市： 106國(guó)道約 35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概況：u總面積 u2023年末總?cè)丝?16670人u主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)與大興縣緊鄰，且有交通聯(lián)系緊密固安縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例數(shù)據(jù)來源 :2023廊坊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒問題聚焦區(qū)域印象農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，具備優(yōu)質(zhì)交通系統(tǒng)的北京南部外圍城鎮(zhèn)無強(qiáng)勢(shì)區(qū)域價(jià)值吸引力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要客戶流向燕郊均價(jià)： 7500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 公交、自駕車剛需主流熱點(diǎn)選擇區(qū)域香河均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 自駕車剛需主流選擇區(qū)域大廠均價(jià)： 4500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車剛需選擇區(qū)域廊坊均價(jià)： 6500－ 7500元 / 平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車內(nèi)向型市場(chǎng)，北京客戶鮮少固安均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 公交、自駕車剛需選擇區(qū)域永清均價(jià)： 5500元 /平米 產(chǎn)品形式： 別墅、類低密交通方式： 自駕車 低密度首置客群選擇區(qū)域次要客戶流向亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速問題聚焦區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域共享北京支付能力有限的剛需客群，受區(qū)域發(fā)展限制，當(dāng)前階段屬認(rèn)知度有限區(qū)域北京永定河106國(guó)道低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，本項(xiàng)目處于現(xiàn)有認(rèn)知較低的南部區(qū)域固安市場(chǎng)目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場(chǎng)分析板塊分析以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬匯廣場(chǎng)在售，開盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套；規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米；京御系列，不同產(chǎn)品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－6000元 /平米；u固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ；u市場(chǎng) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓 為主，中小規(guī)模為主；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年 2023年目前在售未來供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬匯廣場(chǎng)北京第九區(qū)6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬平米1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套中宏新界7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬平米一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬平米供應(yīng)量 5萬平米一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來供應(yīng)量 83萬平米以 8090平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米以 89128平米兩居為主，未來供應(yīng)量 10萬平米以 8597平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米未來將面臨多層面的激烈競(jìng)爭(zhēng)，主要為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲項(xiàng)目未來供應(yīng)量 150萬平米2023年市場(chǎng)內(nèi)同期存在多個(gè)大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目， 京御集團(tuán)旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過 400萬平米內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售———— 分流競(jìng)爭(zhēng)分流競(jìng)爭(zhēng)廊坊京御地塊未來供應(yīng)量 180萬平米綠洲地產(chǎn)地塊外向型、高品質(zhì) —— 主要競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)鎖定問題聚焦區(qū)域市場(chǎng)問題聚焦核心問題Q1: 尋找區(qū)域機(jī)會(huì) ,挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)Q2: 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) , 挖掘自身價(jià)值體系，突破激烈綜 合性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)審視現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知、市場(chǎng)基礎(chǔ)、本體條件與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)間存在的問題世聯(lián)的大盤操作經(jīng)驗(yàn)?大盤操作，有規(guī)可循：?不是隨行就市，大盤也可把握、可控制啟勢(shì)炒作區(qū)域奠定形象，靈活應(yīng)變產(chǎn)品升級(jí)，精神屬性傳遞生活方式控制賣點(diǎn)、控制節(jié)奏、控制價(jià)格?遠(yuǎn)郊大盤，看發(fā)展、看客戶緊抓區(qū)域發(fā)展前景，把握客戶真實(shí)需求項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景核心問題聚焦核心問題聚焦整體思路整體思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤操盤策略整盤操盤策略機(jī)會(huì)尋找。p區(qū)域機(jī)會(huì)尋找p市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找p價(jià)值體系建立區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn)北京城市定位國(guó)家首都世界城市文化名城宜居城市大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2023年 2023年 2023年 2023年 2050年中關(guān)村、 CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、 “南城計(jì)劃 ”、首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)等 帶動(dòng)北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸北京城市發(fā)展近期 遠(yuǎn)期 遠(yuǎn)景內(nèi)容來源于《北京城市總體規(guī)劃 2023－ 2023》 《北京市 2023年政府工作報(bào)告》區(qū)域機(jī)會(huì)北京城市未來城市西部發(fā)展帶東部發(fā)展帶中心城 區(qū)域山區(qū)區(qū)域山區(qū)區(qū)域“兩軸兩帶多中心 ”北京城市發(fā)展格局中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局高度發(fā)展新城 /05年啟動(dòng)重點(diǎn)新城? 通州 —— 現(xiàn)代國(guó)際化新城，北京未來城市綜合服務(wù)中心；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展 等。?亦莊 —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國(guó)際宜業(yè)宜居新城；?順義 —— 北京綠色國(guó)際港 ； 主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會(huì)展、國(guó)際交往、體育休閑等 ；發(fā)展中新城 /09－ 10年啟動(dòng)新城?大興 —— 宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域服務(wù)職能的京南綠色新城 ；主要功能 —— 生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè) 、 商業(yè)物流、文化教育等 ；?房山 —— 首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市 ； 主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè) 、 物流、旅游服務(wù)、教育等 ；?昌平 —— 科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城主要功能 —— 高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等 ；?懷柔 —— 國(guó)際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地； 主要功能 —— 會(huì)議、旅游、休閑度假、影視文化等 ；?密云 —— 國(guó)際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會(huì)和諧的生態(tài)新城 ；主要功能 —— 科技含量高、無污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會(huì)議培訓(xùn)等 ；?門頭溝 ——