【正文】 北海市房地產(chǎn)市場研究2023年 6月一、北海城市概況及分析二、北海房地 產(chǎn)市場情況分析三、北海市場客戶需求研究四、產(chǎn)品分析－－項目分析 整理一、北海城市概況及分析（ 1） 北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級市 ?！?地理位置及特點 】 北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。北海市位于廣西南部，全市南北長 11公里，東西寬 20公里。北海是中國古代 “海上絲綢之路 ”始發(fā)港，是中國西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市。北海 ,“北部灣 ”經(jīng)濟(jì)區(qū)窗口全國十大宜居城市之一廣西南端，北部灣東北岸為大西南海南東南亞中樞位置西距南寧206公里東距湛江198公里東南距?？谑?147公里【 行政區(qū)劃 人口 】 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。據(jù)公安局統(tǒng)計， 2023年年末總?cè)丝?。?2） 中國 — 東盟 “ 一軸兩翼 ” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作帶來的歷史性機(jī)遇由于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個沿海省區(qū)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強(qiáng)，而且 21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼 ”格局中，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個區(qū)域合作。泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機(jī)遇。一個富庶的大珠三角將推動一個富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實施。（ 3）“ 南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，將是影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素。 隨著市政府 “南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián) ”的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。（ 4） 北海經(jīng)濟(jì)概況（ 1）【 經(jīng)濟(jì)概況 】 2023年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值 335億元，增長 16%；工業(yè)增加值 115億元，增長 %；財政收入 ，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 330億 元，增長 65%；社會消費(fèi)品零售總額 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 4740元，增長 10%北海市近年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強(qiáng)、人均收入穩(wěn)步提高。宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 進(jìn)入高速發(fā)展期年份 GDP GDP漲幅 固定資產(chǎn)投資人均收入 人均收入漲幅2023 244億 % 12334元 %2023 % 13989元 %2023 335億 16% 330億 15200元 % 北海經(jīng)濟(jì)概況（ 2） 北海宏觀經(jīng)濟(jì)中的不利因素u北海總體經(jīng)濟(jì)總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟(jì)實力有限。u中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 北海旅游市場分析（ 1）旅游業(yè)在北海城市發(fā)展中的定位旅游業(yè)指標(biāo) 到 2023年 到 2023年國內(nèi)游客接待量 800萬人次 1600萬人次入境游客接待量 10萬人次 30萬人次旅游總收入 50億元 150億元旅游外匯收入 3000萬美元 2億美元u北海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出 北海旅游業(yè)為重點發(fā)展行業(yè)，為北海市旅游業(yè)發(fā)展提供有力的產(chǎn)經(jīng)政策支持。u北海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出：努力提升旅游業(yè)水平。 以建設(shè)濱海休閑度假基地為目標(biāo)， 以重點旅游景點景區(qū)建設(shè)為突破口，努力建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和中國旅游名城。 加快旅游景點景區(qū)開發(fā)建設(shè)，繼續(xù)改造和開發(fā)銀灘國家旅游度假區(qū) 。u提出了 “ 北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中率先崛起 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，把旅游產(chǎn)業(yè)作為北海四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟(jì)增長點?！?十一五 ” 期間北海旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 北海旅游市場分析（ 2） 北海旅游業(yè)歷年游客數(shù)量u北海市近年接待國內(nèi)外游客和境外游客的數(shù)量具有明顯上升的趨勢。旅游業(yè)的繁榮，帶來眾多外來商務(wù)客、游客、投資客。u預(yù)計在 “ 十一五計劃 ” 的發(fā)展帶動下，北海市旅游業(yè)將更加興旺，游客數(shù)量將繼續(xù)攀升，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如航空業(yè)，酒店業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 北海旅游市場分析（ 3） 北海旅游創(chuàng)匯及旅游總收入u北海旅游業(yè)的收入呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，截至 2023年，旅游業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到了，占當(dāng)年 GDP的%，繼續(xù)保持了較高的水平。u旅游創(chuàng)匯收入不斷增加的同時，也提高了北海在海內(nèi)外的知名度和影響力。北海做為海濱城市，旅游業(yè)的重要地位正不斷顯現(xiàn)。 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 1）u20世紀(jì) 90年代，北海成為廣西房地產(chǎn)投資熱點。u199 1993年成為廣西房地產(chǎn)投資高峰，投資增長率高達(dá) %興起 衰退u由于炒地成風(fēng)，投資過度，有效需求不足，北海出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。u1993年隨著國家宏觀調(diào)控，北海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。u20232023年，北海房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。u2023年，受國內(nèi)房地產(chǎn)升溫及北部灣經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃影響，北海進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)飛速提升階段。u 07至 2023年房價增長速度十分明顯再次升溫 持續(xù)發(fā)展北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程分析 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 2）全市商品房項目約 251個，在售 99個可供約 50萬人居住北海市區(qū)人口僅約 60萬屬中小城市相對當(dāng)?shù)匦枨蠊?yīng)量明顯過剩在售新房均價為 5500元 /平米全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15200元當(dāng)?shù)刭徺I力極弱80%為外地人以東北人居多外地購房者購買目的以投資、養(yǎng)老過冬和休閑度假為主超過 70%為炒房自住型購買者不足 5萬07年 3月起房價快速攀升，而進(jìn)入 10月后交易量卻驟減 09年至今北海市樓市慢慢 “復(fù)蘇 ”，交易量和房價快速升溫《 北部灣規(guī)劃 》 刺激 外地購房者大量求購 居民收入水平低 有效購房需求不足以支撐整體樓市?，F(xiàn)北海房地產(chǎn)總體市場概況0 08 、 0 2023年北海房地產(chǎn)價格情況u07年 3月份起，北海房價漲幅持續(xù)居全國首位 (1720%)，u價格由每平方米 1500元左右升到 20233000元u部分超過 3000元。u09年 10月至 2023年 6月，房價出現(xiàn)大幅上漲趨勢u普通商品房價基本在 4400－ 8000元 ∕ ㎡之間u部分高端海景項目房價已達(dá) 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 3）u08年至 09年 10月，價格上漲較少u北海市商品房均價穩(wěn)定保持在 3500元 ∕ ㎡u本地塊區(qū)域內(nèi)房價基本在 35004500元 ∕ ㎡之間 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 3） 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－北海市房地產(chǎn)在經(jīng)歷了泡沫期、停滯期、調(diào)整期、恢復(fù)期以后，開始進(jìn)入快速發(fā)展的階段。高潮一般低迷90年 94年 00年 04年 06年泡沫瘋狂期完全停滯期調(diào)整盤活期恢復(fù)蘇醒期穩(wěn)定發(fā)展期高速發(fā)展期09年 2023年二、北海房地 產(chǎn)市場情況分析 從樓盤開發(fā)領(lǐng)域來看，北海房地產(chǎn)可分為五個主要區(qū)域：中心板塊、東部板塊、城西板塊、南部板塊、新城板塊目前北海市房地產(chǎn)市場，存在三個方面的競爭—— 區(qū)域的競爭、資源的競爭和項目的競爭海景、城市資源資源的競爭新城區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、南部區(qū)區(qū)域的競爭未來的主要競爭對手樓盤的競爭（ 1）u新城板塊將啟動開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)；u新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。 新城板塊內(nèi)有馮家江，南接銀灘旅游區(qū)，地理及自然環(huán)境優(yōu)越，可以預(yù)見新城板塊將形成北海高尚社區(qū)群。（ 2） 新城板塊u中心板塊是城市最成熟的板塊，金融教育購物中心等生活配套齊全，政府機(jī)關(guān)眾多，核心商圈北部灣廣場也在板塊中，目前開發(fā)集中在北部灣大道、北京路與四川路、北海大道中段兩側(cè)，多為舊城改造項目，是目前拉動市場樓價的主力軍。u中心區(qū)域地價高，產(chǎn)品類型大部分是以高層為主的商住樓。樓盤單價最高價突破 8000元 /㎡ ，樓層差價一般在 6090元 /㎡ 之間；u由于地處中心地段，人流量較大，較少運(yùn)用戶外媒體宣傳，甚至樓書及圍墻廣告都是簡單設(shè)計。u板塊客戶群中外來消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例比較均衡。（ 3） 中心板塊南部板塊u南部板塊為在四川路南段與廣東路南段之間、金海岸大道與西南大道之間，是未來城市發(fā)展的重心，隨著行政中心的南移及銀灘的開發(fā)，金海岸大道及廣東路兩側(cè)地塊具有極大的投資價值，有條件建設(shè)中高端產(chǎn)品；u目前市政設(shè)施及生活配套不完善，樓盤主要在云南路與四川路兩側(cè)，產(chǎn)品類型有高容積率的度假公寓及多層低容積率的別墅社區(qū)及普通住宅，產(chǎn)品參差不齊；u樓層差價一般在 50－ 80元 /㎡ 之間，景觀差價一般在 80－ 100元/㎡ 之間；目標(biāo)客戶群主要針對外地投資置業(yè)人群；u廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)、市中心戶外廣告、旅游景點路牌廣告。u這個板塊外來消費(fèi)人群比重較大，占 7成甚至更多。（ 4）u北海城市西部板塊分兩個區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國家級北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房。城西板塊所處的地段相對偏遠(yuǎn)，但交通還算方便，非政府發(fā)展的主流區(qū)域。u政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)