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正文內(nèi)容

北京市白家莊土地項目研究報告提綱(編輯修改稿)

2024-10-09 12:02 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 樓總量的33% 。 近幾年集中供應(yīng),單個項目體量較大。中原研究統(tǒng)計,寫字樓體量在 10萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓個數(shù)達(dá) 到北京優(yōu)質(zhì)寫字樓總體的 50%。 圖 7:北京優(yōu)質(zhì)寫字樓各商圈分布比例 12 11%11%10%18%12%33%4%1%CBD金融街東二環(huán)建國門中關(guān)村燕莎亞奧其它 資料來源:北京中原市場研究部 圖 8:北京各商圈(區(qū)域)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量( 單位:萬平方米; 統(tǒng)計日期截至: 2020年 9 月) 1628657 54 5446718050100150200CBD 金融街 東二環(huán) 建國門 中關(guān)村 燕莎 亞奧 其它 資料來源:北京中原市 場研究部 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場租金 /價格水平分析 圖 9:北京甲級寫字樓租金指數(shù)走勢(單位:美金 /月 /平米) 13 7080901001101200 3 年1 季 0 3 年3 季 0 4 年1 季 0 4 年3 季 0 5 年1 季 0 5 年3 季 0 6 年1 季 0 6 年3 季 資料來源:北京中原市場研究部 自 2020 年底以來北京甲級寫字樓租金 出現(xiàn)較大幅度提升,并且到今年 2季度 一直表現(xiàn)比較平穩(wěn); 2020 年 3季度,北京甲級寫字樓租金指數(shù)又呈現(xiàn)較大幅度上浮現(xiàn)象; 綜合分析租金 變化的原因,主要是由于各商圈近期入住的寫字樓多為 高檔樓盤,其租金較高,對各區(qū)域甲級寫字樓租 金起到拉升作用。 圖 10:北京甲級寫字樓 成交 價格走勢表 1000012020140001600018000202002202002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季 資料來源:北京中原市場研究部 北京甲級寫字樓成交價格平穩(wěn)上浮,自 2020 年 1季度始上浮較為明顯; 2020 年 3季度,北京甲級寫字樓成交均價達(dá)到 元 /平方米 ,較 14 2020 年 的 元 /平方米 提升了 22個百分點。 接近 2萬元的均價顯示了北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場蘊藏的潛力; 中原研究部根據(jù)各季度甲級寫字樓均價綜合分析,測算自 2020 年始甲級 寫字樓每 季度平均 成交價格增長幅度 為 %。 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場吸納能力分析 圖 11:北京甲級寫字樓入住率走勢 %%%%%03年 1季 03年 3季 04年 1季 04年 3季 05年 1季 05年 3季 06年 1季 06年 3季 資料來源 :北京中原市場研究部 從總體走勢上看來,北京甲級寫字樓的入住率在經(jīng)歷了兩年多的平穩(wěn)運行之后在今年出現(xiàn)持續(xù)下滑; 今年第 3 季度的入住率繼續(xù)下降并達(dá)到 2020 年以來的最低點,為% ; 分析入住率下降主要原因集中為:當(dāng)前甲級寫字樓處于入住高峰,從整體上拉低了各商圈 的入住 率 水平,不過隨著入住高峰的結(jié)束,寫字樓入住率將回復(fù)正常水平。 圖 12:北京甲級寫字樓供應(yīng)與銷售量對照表 15 1 01030507002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季當(dāng)期供應(yīng)(萬平方米) 當(dāng)期銷售(萬平方米) 資料來源:北京中原市場研究部 2020 年至 2020 年 3季度,北京甲級寫字樓銷售供應(yīng) 萬平方米,銷售面積 萬平方米,銷售量為供應(yīng)量的 49%; 按照慣例,部分甲級寫字樓并非完全銷售,而是預(yù)留部分自用或轉(zhuǎn)售為租,該部分比例約為當(dāng)期銷售供應(yīng)量的 20% 30%; 寫字樓銷售周期較長,尤其是甲級寫 字樓集中供應(yīng)出現(xiàn)在 2020 年,市場消化需要較長時間; 綜合以上三方面分析,目前銷售市場甲級寫字樓吸納率已經(jīng)達(dá)到 70%80%,北京甲級寫字樓銷售市場吸納能力仍然強勁。 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢分析 供應(yīng)趨勢: 2020 年奧運之前, 北京甲級寫字樓仍會繼續(xù)放量,中原研究預(yù)測,奧運之前 仍會有約 100 萬平方米的供應(yīng)量 , 且 主要集中在東部區(qū)域。 租金走勢: 甲級寫字樓租金保持平穩(wěn),雖然上兩個季度租金大幅上揚,主要是由于新增高端寫字樓項目集中入市的原因,但由于競爭的加劇,租金將會有一定程度的回落。 16 成交 均價 預(yù)計 2020 年之前,甲級寫字樓銷售價格仍將平穩(wěn)上揚,且季均增長速度仍將保持在 %左右 。 入住率走勢: 甲級寫字樓由于供應(yīng)集中,入住率近期仍會處于較低水平,但 06 年 3季度的入住率已經(jīng)透頂,不會繼續(xù)下滑。甲級寫字樓的入住率 預(yù)計在一年后會出現(xiàn)回升 態(tài)勢。 高端酒店總體市場研究 本部分針對北京市高端酒店 (四星級及五星級 ),按照其分布、數(shù)量、房價等方面進(jìn)行分析,了解北京高端酒店市場的總體格局,從而把握項目所處區(qū)域特征,確定本項目的地位和角色。 北京高端酒店市場概況 2020 年底,北京擁 有星級飯店 658 家,客房 萬間,床位近 20 萬張;現(xiàn)在正在建設(shè)和擬建有 110 家星級酒店;預(yù)計到 2020 年北京星級飯店將達(dá)到 800 家,客房 13萬間。 表 2:北京市星級酒店構(gòu)成分析 星級 總數(shù) 五星 四星 三星 一、二星 數(shù) 量 658 37 83 215 323 所占比例 100% 6% % % 49% 數(shù)據(jù)來源:根據(jù)北京市旅游局公示資料 北京現(xiàn)存高端酒店市場供給及分布特征分析 北京現(xiàn)存高端酒店統(tǒng)計說明: 本次統(tǒng)計針對本案項 目進(jìn)行,統(tǒng)計數(shù)據(jù)主 17 要以北京市城八區(qū)為主,即東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山,城八區(qū)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣不劃進(jìn)本次統(tǒng)計范圍內(nèi)。 按上述標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計,目前北京市四星級及五星級酒店已達(dá) 88 家。其中五星級酒店 30 家,四星級酒店 58 家,具體情況如下表。 表 3:北京四星級及五星酒店數(shù)量統(tǒng)計表 星級 數(shù)量 比例(占四星級以上比例) 5星 30 34. 09% 4星 58 65. 91% 合計 88 100% 資料來源:北京中原市場研究部 整體而言,北京高端酒店分布比較集中,朝陽、海淀、東城區(qū)城主要的供應(yīng)區(qū)域。北京高端酒店主要集中在東城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū),這三個地區(qū)是北京市商務(wù)氛圍濃厚、商業(yè)設(shè)施集中,擁有眾多高檔寫字樓的商務(wù)辦公區(qū)域,這在很大程度上促進(jìn)了本地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。 表 4:北京四星級及五星級酒店分布統(tǒng)計表 星級 朝陽 海淀 東城 西城 宣武 崇文 豐臺 石景山 星級總計 五星級 13 6 9 2 0 0 0 0 30 四星級 22 12 8 7 4 3 2 0 58 區(qū)域總計 35 18 17 9 4 3 2 0 88 資料來源:北京中原市場研究部 圖 13:北京四星級及五星級酒店分布統(tǒng)計圖 18 朝陽40%海淀20%東城20%西城10%宣武5%石景山0%崇文3% 資料來源:北京中原市場研究部 從圖表中可以看到,在各區(qū)中高端酒店數(shù)量最多的是朝陽區(qū),其次是海淀區(qū),東城區(qū)第三;而從檔次看,以五星級酒店為例,朝陽區(qū)最多,東城位于第二位,海淀第三。其他區(qū)五星級酒店數(shù)量較少。 朝陽和東城作為傳統(tǒng)的涉外酒店集中區(qū)域酒店市場已經(jīng)發(fā)展的相對成熟,而海淀區(qū)近年來酒店業(yè)的發(fā)展越來越快,這一方面得益于旅游業(yè)、尤其是西部旅游業(yè)的發(fā)展,另一方面就是中關(guān)村科技園區(qū)的建立,中關(guān)村將成為依托科技園區(qū)、多種產(chǎn)業(yè)并舉的新的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū),國際、國內(nèi)間的交往將越來越頻繁,酒店業(yè)的發(fā)展也必將越來越興旺。 北京現(xiàn)存高端酒店市場房價分析 相對于寫字樓、住宅市場而言,酒店業(yè)較為脆弱,受政治、經(jīng)濟等環(huán)境影響較大,尤其是高端酒店?,F(xiàn)階段,隨著我國成功加入世貿(mào)組織、北京的經(jīng)濟繁榮、與國際交流日漸頻繁,酒店業(yè)的 發(fā)展前景比較樂觀,酒店市場的價格也較為穩(wěn)定。盡管目前我國酒店價格低于歐美等發(fā)達(dá)國家的水平,但可以樂觀地認(rèn)為,在現(xiàn)階段經(jīng)濟背景下的酒店業(yè)和其他行業(yè)一樣會在總體經(jīng)濟良好發(fā)展的基礎(chǔ)上逐漸與國際水平接軌,最終達(dá)到國際先進(jìn)水平。 表 5: 1999— 2020年上半年北京市 高端 酒店價格總體水平表 19 價格(成交價):人民幣 .元 /天 .標(biāo)準(zhǔn)間 年份 5 星級酒店 4 星級酒店 價格 增長率 % 價格 增長率 % 1999 660 436 2020 655 446 2020 681 447 2020 656 430 2020 691 425 2020 758 436 2020 814 451 2020上半年 887 數(shù)據(jù)來源:北京市旅游局 /北京中原地產(chǎn)市場研究部 /行業(yè)信息 圖 14:北京五星級酒店標(biāo)間價格趨勢圖 價格(成交價):人民幣 .元 /天 .標(biāo)準(zhǔn)間 660 655 681 656 691758 814887020040060080010001999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上半年酒店標(biāo)間價格 圖表來源:北京中原地產(chǎn)市場研究部 上圖可以看出,自 1999年到 2020年北京五星級酒店價格基本比較平穩(wěn),從 2020 年到 2020 年上半年價格呈明顯上升趨勢,預(yù)計 2020 年全年五星酒店價格將達(dá)到 900 至 950元。 20
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