【文章內(nèi)容簡介】 樓總量的33％ 。 近幾年集中供應(yīng)，單個項目體量較大。中原研究統(tǒng)計，寫字樓體量在 10萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓個數(shù)達 到北京優(yōu)質(zhì)寫字樓總體的 50％。 圖 7：北京優(yōu)質(zhì)寫字樓各商圈分布比例 12 11%11%10%18%12%33%4%1%CBD金融街東二環(huán)建國門中關(guān)村燕莎亞奧其它 資料來源：北京中原市場研究部 圖 8：北京各商圈（區(qū)域）優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量（ 單位：萬平方米； 統(tǒng)計日期截至： 2020年 9 月） 1628657 54 5446718050100150200CBD 金融街 東二環(huán) 建國門 中關(guān)村 燕莎 亞奧 其它 資料來源：北京中原市 場研究部 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場租金 /價格水平分析 圖 9：北京甲級寫字樓租金指數(shù)走勢（單位：美金 /月 /平米） 13 7080901001101200 3 年1 季 0 3 年3 季 0 4 年1 季 0 4 年3 季 0 5 年1 季 0 5 年3 季 0 6 年1 季 0 6 年3 季 資料來源：北京中原市場研究部 自 2020 年底以來北京甲級寫字樓租金 出現(xiàn)較大幅度提升，并且到今年 2季度 一直表現(xiàn)比較平穩(wěn)； 2020 年 3季度，北京甲級寫字樓租金指數(shù)又呈現(xiàn)較大幅度上浮現(xiàn)象； 綜合分析租金 變化的原因，主要是由于各商圈近期入住的寫字樓多為 高檔樓盤，其租金較高，對各區(qū)域甲級寫字樓租 金起到拉升作用。 圖 10：北京甲級寫字樓 成交 價格走勢表 1000012020140001600018000202002202002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季 資料來源：北京中原市場研究部 北京甲級寫字樓成交價格平穩(wěn)上浮，自 2020 年 1季度始上浮較為明顯； 2020 年 3季度，北京甲級寫字樓成交均價達到 元 /平方米 ，較 14 2020 年 的 元 /平方米 提升了 22個百分點。 接近 2萬元的均價顯示了北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場蘊藏的潛力； 中原研究部根據(jù)各季度甲級寫字樓均價綜合分析，測算自 2020 年始甲級 寫字樓每 季度平均 成交價格增長幅度 為 %。 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場吸納能力分析 圖 11：北京甲級寫字樓入住率走勢 %%%%%03年 1季 03年 3季 04年 1季 04年 3季 05年 1季 05年 3季 06年 1季 06年 3季 資料來源 ：北京中原市場研究部 從總體走勢上看來，北京甲級寫字樓的入住率在經(jīng)歷了兩年多的平穩(wěn)運行之后在今年出現(xiàn)持續(xù)下滑； 今年第 3 季度的入住率繼續(xù)下降并達到 2020 年以來的最低點，為％ ； 分析入住率下降主要原因集中為：當前甲級寫字樓處于入住高峰，從整體上拉低了各商圈 的入住 率 水平，不過隨著入住高峰的結(jié)束，寫字樓入住率將回復(fù)正常水平。 圖 12：北京甲級寫字樓供應(yīng)與銷售量對照表 15 1 01030507002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季當期供應(yīng)（萬平方米） 當期銷售（萬平方米） 資料來源：北京中原市場研究部 2020 年至 2020 年 3季度，北京甲級寫字樓銷售供應(yīng) 萬平方米，銷售面積 萬平方米，銷售量為供應(yīng)量的 49％； 按照慣例，部分甲級寫字樓并非完全銷售，而是預(yù)留部分自用或轉(zhuǎn)售為租，該部分比例約為當期銷售供應(yīng)量的 20％ 30％； 寫字樓銷售周期較長，尤其是甲級寫 字樓集中供應(yīng)出現(xiàn)在 2020 年，市場消化需要較長時間； 綜合以上三方面分析，目前銷售市場甲級寫字樓吸納率已經(jīng)達到 70％80％，北京甲級寫字樓銷售市場吸納能力仍然強勁。 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢分析 供應(yīng)趨勢： 2020 年奧運之前， 北京甲級寫字樓仍會繼續(xù)放量，中原研究預(yù)測，奧運之前 仍會有約 100 萬平方米的供應(yīng)量 ， 且 主要集中在東部區(qū)域。 租金走勢： 甲級寫字樓租金保持平穩(wěn)，雖然上兩個季度租金大幅上揚，主要是由于新增高端寫字樓項目集中入市的原因，但由于競爭的加劇，租金將會有一定程度的回落。 16 成交 均價 預(yù)計 2020 年之前，甲級寫字樓銷售價格仍將平穩(wěn)上揚，且季均增長速度仍將保持在 %左右 。 入住率走勢： 甲級寫字樓由于供應(yīng)集中，入住率近期仍會處于較低水平，但 06 年 3季度的入住率已經(jīng)透頂，不會繼續(xù)下滑。甲級寫字樓的入住率 預(yù)計在一年后會出現(xiàn)回升 態(tài)勢。 高端酒店總體市場研究 本部分針對北京市高端酒店 (四星級及五星級 )，按照其分布、數(shù)量、房價等方面進行分析，了解北京高端酒店市場的總體格局，從而把握項目所處區(qū)域特征，確定本項目的地位和角色。 北京高端酒店市場概況 2020 年底，北京擁 有星級飯店 658 家，客房 萬間，床位近 20 萬張；現(xiàn)在正在建設(shè)和擬建有 110 家星級酒店；預(yù)計到 2020 年北京星級飯店將達到 800 家，客房 13萬間。 表 2：北京市星級酒店構(gòu)成分析 星級 總數(shù) 五星 四星 三星 一、二星 數(shù) 量 658 37 83 215 323 所占比例 100% 6% % % 49% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市旅游局公示資料 北京現(xiàn)存高端酒店市場供給及分布特征分析 北京現(xiàn)存高端酒店統(tǒng)計說明： 本次統(tǒng)計針對本案項 目進行，統(tǒng)計數(shù)據(jù)主 17 要以北京市城八區(qū)為主，即東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山，城八區(qū)以外的遠郊區(qū)縣不劃進本次統(tǒng)計范圍內(nèi)。 按上述標準統(tǒng)計，目前北京市四星級及五星級酒店已達 88 家。其中五星級酒店 30 家，四星級酒店 58 家，具體情況如下表。 表 3：北京四星級及五星酒店數(shù)量統(tǒng)計表 星級 數(shù)量 比例（占四星級以上比例） 5星 30 34． 09% 4星 58 65． 91% 合計 88 100% 資料來源：北京中原市場研究部 整體而言，北京高端酒店分布比較集中，朝陽、海淀、東城區(qū)城主要的供應(yīng)區(qū)域。北京高端酒店主要集中在東城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)，這三個地區(qū)是北京市商務(wù)氛圍濃厚、商業(yè)設(shè)施集中，擁有眾多高檔寫字樓的商務(wù)辦公區(qū)域，這在很大程度上促進了本地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。 表 4：北京四星級及五星級酒店分布統(tǒng)計表 星級 朝陽 海淀 東城 西城 宣武 崇文 豐臺 石景山 星級總計 五星級 13 6 9 2 0 0 0 0 30 四星級 22 12 8 7 4 3 2 0 58 區(qū)域總計 35 18 17 9 4 3 2 0 88 資料來源：北京中原市場研究部 圖 13：北京四星級及五星級酒店分布統(tǒng)計圖 18 朝陽40%海淀20%東城20%西城10%宣武5%石景山0%崇文3% 資料來源：北京中原市場研究部 從圖表中可以看到，在各區(qū)中高端酒店數(shù)量最多的是朝陽區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三；而從檔次看，以五星級酒店為例，朝陽區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三。其他區(qū)五星級酒店數(shù)量較少。 朝陽和東城作為傳統(tǒng)的涉外酒店集中區(qū)域酒店市場已經(jīng)發(fā)展的相對成熟，而海淀區(qū)近年來酒店業(yè)的發(fā)展越來越快，這一方面得益于旅游業(yè)、尤其是西部旅游業(yè)的發(fā)展，另一方面就是中關(guān)村科技園區(qū)的建立，中關(guān)村將成為依托科技園區(qū)、多種產(chǎn)業(yè)并舉的新的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)，國際、國內(nèi)間的交往將越來越頻繁，酒店業(yè)的發(fā)展也必將越來越興旺。 北京現(xiàn)存高端酒店市場房價分析 相對于寫字樓、住宅市場而言，酒店業(yè)較為脆弱，受政治、經(jīng)濟等環(huán)境影響較大，尤其是高端酒店?，F(xiàn)階段，隨著我國成功加入世貿(mào)組織、北京的經(jīng)濟繁榮、與國際交流日漸頻繁，酒店業(yè)的 發(fā)展前景比較樂觀，酒店市場的價格也較為穩(wěn)定。盡管目前我國酒店價格低于歐美等發(fā)達國家的水平，但可以樂觀地認為，在現(xiàn)階段經(jīng)濟背景下的酒店業(yè)和其他行業(yè)一樣會在總體經(jīng)濟良好發(fā)展的基礎(chǔ)上逐漸與國際水平接軌，最終達到國際先進水平。 表 5： 1999— 2020年上半年北京市 高端 酒店價格總體水平表 19 價格（成交價）：人民幣 .元 /天 .標準間 年份 5 星級酒店 4 星級酒店 價格 增長率 % 價格 增長率 % 1999 660 436 2020 655 446 2020 681 447 2020 656 430 2020 691 425 2020 758 436 2020 814 451 2020上半年 887 數(shù)據(jù)來源：北京市旅游局 /北京中原地產(chǎn)市場研究部 /行業(yè)信息 圖 14：北京五星級酒店標間價格趨勢圖 價格（成交價）：人民幣 .元 /天 .標準間 660 655 681 656 691758 814887020040060080010001999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上半年酒店標間價格 圖表來源：北京中原地產(chǎn)市場研究部 上圖可以看出，自 1999年到 2020年北京五星級酒店價格基本比較平穩(wěn)，從 2020 年到 2020 年上半年價格呈明顯上升趨勢，預(yù)計 2020 年全年五星酒店價格將達到 900 至 950元。 20