北京市房地產(chǎn)-北京市房地產(chǎn)評估案例(編輯修改稿)
2025-07-12 20:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 總用地 93544 一、居住用地 18730 20 高層住宅用地 11050 首層架空綠化 低層住宅用地 7680 公建用地 1850 道路用地 14032 15 公共綠地 60803 65 二、其他用地 9176 表 3－ 2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 784 戶 居住人口 2744 人 總建筑面積 156200 M2 108503 M2 19148 M2 3350 M2 25200 M2 車位數(shù) 720 個 人口密度 293 人 /公頃 綠化率 65 ％ 容積率 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計 建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為 30 個月，銷售周期為 24 個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為 6個月，宗地競買后 18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至 42個月時完成全部銷售。 與此對應(yīng)的項目投資與融資計劃如下表 3－ 3所示 . 表 3－ 3 項目投資與融資計劃表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 合計 1～ 6 7～ 12 13～ 18 19～ 24 25～ 30 31～ 36 37～ 42 1 投資總額 建設(shè)投資 土地成本 前期工程費 建安成本費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公建配套費 不可預(yù)見費 管理費 銷售費用 利息費用 流動資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 說明：因利息費用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后 5 日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。可以考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。 宗地地價測算 地價之外的成本測算 參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項目的總成 本費用為。具體測算詳見附表 1。 銷售收入測算 參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為 11000元 / m2，低層為 220xx元 / m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為 250000 元 /個，則測算出總銷售收入為 萬元。具體測算詳見附表 1。 地價成本測算 根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為 15％，正常期望投資回報率為 20％，市場投資回報率的上限為 25％。 則該宗地的地價范圍為 74291～ 87416 萬元，正常市場期望地價為 80913萬元。 扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅 3％，則得該宗地的競投報價范圍為 72749～ 84970萬元，正常市場水平競投報價為 78557萬元。具體測算詳見附表 1。 由于香蜜湖 B303－ 0041 宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表 5－ 1） 因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第 18個月時，故前一年半內(nèi) 無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4 級超額累進(jìn)稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的 1％左右。 損益表（見表 5－ 2） 由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 5－ 3） 由現(xiàn)金 流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的內(nèi)部
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