日本養(yǎng)老地產研究報告(已改無錯字)
2023-03-24 23:25:20 本頁面
【正文】 濱太陽城銀座太陽城SunCity 日醫(yī)學館墨田項目北浦和項目SECOM ORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目 橫濱藤尺項目側重研究、營建大和房屋研究所側重 設備研究橫濱康復中心46SECOM公司背景?SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。?SECOM也從事養(yǎng)老設備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產相關的行業(yè)領域。47SECOM—— 成城SECOM成城 項 目48SECOM—— 成城項目背景?SECOM成城項目是 SECOM和森房地產公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產項目。?項目已有 22年歷史，是日本經濟泡沫頂峰時期的產品。?占地面積： 9973㎡?建筑面積： 22403㎡?總戶數(shù)： 157戶（面積范圍 50~130㎡ ，介護房間 18個）?入住門檻：僅吸納自理型老人?目前入住率： 95%，運營最初 5年入住率為 60%，第七年為達到 80%， 80%是項目運營的盈虧平衡點。客戶特征?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領階層，在職時年收入約在人民幣 80萬左右。?項目坐落在高端居住區(qū)內，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。?絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項目 。?目前 95%的入住比例中，有 60%是 22年前的入住客戶49SECOM—— 成城營收方式216。一次性入住金：?按居室大小，收取一次性入住金（ 10,350~24,800萬日元，相當 828~1984萬人民幣）。?入住金涵蓋了老人終老前的 房屋使用、介護服務 兩項費用。?一次性入住金 15年內可退還部分， 15年后不再退還。216。月金：?包含餐飲費、管理運營費、水電能耗費?費用為 29萬 ~34萬日元 /月 /人，相當于 23,200~27,200萬元人民幣 /月 /人。服務人員比例目前入住老人 170個，服務人員約 60人。50SECOM—— 成城酒店式 設計風 格51SECOM—— 成城公共空 間設計頂層會所陶藝室樓層公共空間醫(yī)務室52SECOM—— 成城居室內 設計介護居室小露臺公共走廊53SECOM—— 成城SECOM成城項目運營要點216。一次性入住金中包含了房屋使用費及服務費用，因此項目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價的兩倍。216。老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。216。餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機構，采取點菜制，月底統(tǒng)一結算，加強了消費自主性。216。銀行、郵局等提供上門服務，提供老人居住便利性。216。一次性入住金逐年往上漲，與此對應的是周邊普通住宅基本沒有漲幅。216。每兩年會就月金收費額度與入住老人協(xié)商，但近 20年只上漲一次。216。項目目標客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領階層。216。每年項目會對高收入的目標客戶發(fā)送 8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復的僅有 30人左右。54SECOM—— 成城SECOM成城 項 目啟示n養(yǎng)老地 產 主要的 賣 點在于運 營 服 務 ，老人愿意支付大 額 入住金 選擇 養(yǎng)老地 產 的主要考慮 因素是后期養(yǎng)老的安全和 穩(wěn) 定。n高端養(yǎng)老地 產項 目的目 標 客 戶 主要 為 第二 階層 （中小型企 業(yè) 主、醫(yī)生、律 師 等）的富裕老人，愿意以舊有 資產換購 一個安定的晚年，但 這 一 類 客群的比例仍比 較 低。n養(yǎng)老地 產 的客 戶 粘性 較 強 ，但更替性弱，后期價格上 漲 的可能性少， 項 目的收益主要取決于消 費 者支付第一筆大 額資 金的流入。55SECOM—— 世田谷下馬SECOM世田谷下 馬項目56SECOM—— 世田谷下馬項目背景?SECOM旗下共有 8個全資運營的養(yǎng)老地產項目，其中三個租賃物業(yè)運營，五個購地自建運營。?世田谷下馬項目是 SECOM購地自建的養(yǎng)老地產項目，與 2022年投入運營。?占地面積： 2163㎡?建筑面積： 3430㎡?總戶數(shù)： 61戶?入住門檻：自理和介護老人均吸納，以介護老人為主。?入住率： 90%營收方式?一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內等月支付（價格高于一次性支付方式）?月金：月金包括兩個部分，一個部分為管理費和餐費的組合，另一個部分為介護保險的自付部分。?額外費用：包括介護品、消費品、水電費、美容費等其它消費性支出。57SECOM—— 世田谷下馬SECOM世田谷下馬 項目運營要點?選址 ：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。?開發(fā)周期 ：獲得土地后，預計一年時間完成設計施工、開業(yè)前 3個月開始銷售， 12年時間完成滿租。（ SECOM旗下項目最長的滿租期花了 4年時間）。?管理方式 ：組團式管理，將 61戶分成 5個組團，每個組團設置有固定的服務人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，達到最佳的照看效果。?管理架構 ：服務人員和老人的比例為 1:，其中 50%為有資質的正式員工，年齡在 2030歲， 50%為臨時員工，年齡在 4050歲。服務人員工作時間為四班制，覆蓋 24個小時。正式員工中，包括負責社長一人，護士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員 1人。項目營銷則統(tǒng)一由總部管理。?服務理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習慣等服務。以對待親人的態(tài)度對待老人。?運營關鍵 ：一、度過入住率未達到盈虧平衡點前的經營期；二、運營團體的負責人非常關鍵，負責人需要具有經營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。?運營風險 ：老人突發(fā)意外狀況時，獲得老人家人的理解。58SECOM—— 世田谷下馬對中國的開拓意向SECOM目前沒有在中國發(fā)展的打算。SECOM世田谷下 馬項 目啟示n小 組團 化管理，利于控制服 務質 量，也利于建立老人熟悉的 環(huán) 境。n運 營風險 及 壓 力， 絕 大多數(shù)來源于老人的家人。59考察項目考察項目高端運營機構項目收益前三 的運營 機構項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構養(yǎng)老地產項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity 日醫(yī)學館墨田項目北浦和項目SECOM ORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目 橫濱藤尺項目側重研究、營建大和房屋研究所側重 設備研究橫濱康復中心60ORIX—— 千葉ORIX千葉 項 目61ORIX—— 千葉公司背景?ORIX千葉項目由 ORIX不動產和 Handy Netword International 共同投資。?其中 ORIX不動產持有 75%的股權， Handy Netword International持有 25%的股權。?Handy Netword International公司的主要業(yè)務為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領域具有很高的知名度。?日本 2
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