【正文】 16。? 費(fèi)用在 4035萬 ~12965萬日元不等（ 323~1037萬），價(jià)格高出橫濱太陽城約 25%。月金 ：216。管理 費(fèi)（公共空 間 水 電費(fèi) +物 業(yè) 管理 費(fèi) +行政費(fèi) ）172,200日元（ 13,776元） /月 /人 價(jià)格高出橫 濱 太陽城 約40%258,300日元（ 20,664元） /月 /兩人餐 飲費(fèi) 94,500日元（ 7,560元） /月 /人 價(jià)格高出橫 濱 太陽城 約30%23SunCity—— 銀座太陽城服務(wù)人員配置介護(hù)老人服務(wù)： (老人 ) ： 1（服務(wù)人員）醫(yī)療配置?項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室?與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)。?三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。?聘請頂級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級(jí)酒店。?選址在市中心區(qū)，吸引了很多對地段有偏好的老人入住和投資。?醫(yī)療整合： 醫(yī)療服務(wù)與頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作綁定，增加賣點(diǎn)的同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng) 目啟示項(xiàng) 目要點(diǎn)27SunCitySunCity啟示整合 優(yōu)勢 股 東 加入投 資團(tuán)隊(duì) ， 樹 立 賣 點(diǎn)同 時(shí) 分擔(dān)投 資風(fēng)險(xiǎn) 和 樹 立消 費(fèi) 者信任的基 礎(chǔ) 。28考察項(xiàng)目考察項(xiàng)目高端運(yùn)營機(jī)構(gòu)項(xiàng)目收益前三 的運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)業(yè)公司開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目政府投資企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity 日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目北浦和項(xiàng)目SECOM ORIX成城項(xiàng)目世田谷下馬項(xiàng)目千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重 設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心29公司背景?日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運(yùn)營機(jī)構(gòu)之一，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)已有 21年歷史。開發(fā)項(xiàng)目?日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè) 1250所，分布在日本全國，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營的福利性項(xiàng)目、日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營的全付費(fèi)制項(xiàng)目以及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館30日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田日醫(yī)學(xué) 館 墨田 項(xiàng) 目31日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田項(xiàng)目背景?全付費(fèi)制項(xiàng)目（自理階段需老人全額支付費(fèi)用）?物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為 30年。一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費(fèi)用的不同，月金付費(fèi)額度隨之變化。216。216。 216。32日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田全月金方式 標(biāo) 準(zhǔn)方式 最低入住金方式 最高入住金方式一次性入住金 0 840萬日元（ ）420萬日元（ ）1,（ ）月金（人 /月） 315,000日元（ 25,200元）198,000日元（ 15,840元）256,000日元（ 20,480元）131,000日元（ 10,480元）年 齡 65~69歲 70~74歲 75歲 以上一次性入住金增 長 比例 增 長 40% 增 長 20% 0%償還 期 計(jì) 算 84個(gè)月 72個(gè)月 60個(gè)月33產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì)日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田行政接待區(qū)電梯間機(jī)械浴室保溫送飯機(jī)自理居室美容室告知牌洗衣房34日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田項(xiàng)目主要支出?工資支出約占 70%、物業(yè)租金支出約占 20%、行政耗材及能源支出約占 10%。運(yùn)營的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：員工隊(duì)伍和入住率216。?穩(wěn)定的，好的員工隊(duì)伍是運(yùn)營成功的關(guān)鍵。入住率?養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利與否取決于入住率。?如何盡快的達(dá)到 80%的入住率是運(yùn)營成功的標(biāo)志。?占地面積： 1754㎡?建筑面積： 2223㎡?總戶數(shù)： 48戶（面積范圍 28~㎡ ）?入住門檻：僅吸納自理型老人?入住率： 31%客戶特征?以單身老人為主?老人多數(shù)來自項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)37日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和營收方式216。216。216。居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車費(fèi)需額外收取216。項(xiàng)目僅配置 3~4個(gè)接待和保安人員項(xiàng)目主要支出216。北浦和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本等同與酒店式公寓和普通住宅216。餐廳停車場閱讀室信報(bào)箱走道39日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和居室內(nèi) 設(shè)計(jì)40北浦和項(xiàng)目定位成因?類似于墨田項(xiàng)目的介護(hù)式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。?北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。?在介護(hù)沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和41日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營要點(diǎn)日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館產(chǎn)品設(shè)計(jì)216。216。216。運(yùn)營模式216。組織架構(gòu) ：養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部下設(shè)四個(gè)部門：管理、營銷、人力及財(cái)務(wù)部216。醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達(dá)成合作聯(lián)盟216。42日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館216。 同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。項(xiàng)目定位非常關(guān)鍵，一般來說老人入住成本越低，項(xiàng)目入住率越高，而入住率是項(xiàng)目盈虧的決定因素。大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 大體量項(xiàng)目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營 成本隨著老人介護(hù)程度會(huì)逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。承諾老人直到離世的居住安全感和高品質(zhì)服務(wù)延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。一次性入住費(fèi)用的收取和額度的高低， 運(yùn)營時(shí)成本的合理控制，將 直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利價(jià)值。在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟(jì)條件下，日醫(yī)學(xué)館旗下項(xiàng)目的平均回收期為 20年。日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)發(fā)展日本本土市場 。對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要 23年時(shí)間的了解后，再確定是否進(jìn)入 。日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運(yùn)營三個(gè)分支哪個(gè)最先進(jìn)入市場目前尚未確定。n日本 經(jīng)濟(jì)處 于滯 漲 期，養(yǎng)老地 產(chǎn) 同 樣處 于投 資 回收 緩 慢（日醫(yī)學(xué) 館 2022年養(yǎng)老地 產(chǎn) 運(yùn)營 利 潤為 3%）和投 資 回收期 長 （平均投 資 回收周期 為 20年）。日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館45考察項(xiàng)目考察項(xiàng)目高端運(yùn)營機(jī)構(gòu)項(xiàng)目收益前三 的運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)業(yè)公司開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目政府投資企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity 日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目北浦和項(xiàng)目SECOM ORIX成城項(xiàng)目世田谷下馬項(xiàng)目千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重 設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心46SECOM公司背景?SECOM最初是從事防盜報(bào)警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實(shí)業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。47SECOM—— 成城SECOM成城 項(xiàng) 目48SECOM—— 成城項(xiàng)目背景?SECOM成城項(xiàng)目是 SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。?占地面積： 9973㎡?建筑面積： 22403㎡?總戶數(shù)： 157戶（面積范圍