【正文】 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，年增長 %。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎。 XX市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是 104公里、 173公里和 204公里，是云、貴、川大西南貨物進出海大通道的重要咽喉，也是連接東南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟區(qū)域的“結合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。 XX地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。 XX距中越邊境的東興市、憑祥市分別為 204 公里和 230公里，毗鄰南寧的 7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟總量中所占的比重分別是 %、 %、 %，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8796 元，比上年增加 890 元；農(nóng)民人均純收入為 2524元，增加 203 元。財政總收入增長 11%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加 7%元 ,農(nóng)民人均純收入增加 200元。 20xx年末，南寧市總人口 ，其中市區(qū)人口 ，兩個縣人口為 萬人。 表 南寧市 20xx年人口統(tǒng)計表 指標名稱 單位 全市 市區(qū) 邕寧縣 武鳴縣 總戶 數(shù) 戶 825387 409893 233982 181512 總人口 數(shù) 人 2977064 1403897 926037 647130 男性人口 人 1547153 724737 486043 336373 女性人口 人 1429911 679160 439994 310757 農(nóng)業(yè)人口 人 1736244 372225 824940 539079 非農(nóng)業(yè)人口 人 1240820 1031672 101097 108051 年平均人口 人 2961309 1391202 922701 647407 自然增長率 ‰ 南寧市 20xx年各區(qū)人口統(tǒng)計 指標名稱 總戶數(shù) （戶） 總人口 （人） 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里 ） 興寧區(qū) 53009 170203 23639 新城區(qū) 104040 334747 24 13947 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總人口的%和 %；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧 全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總人口的 11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。 20xx年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796元，比 20xx年增加 890 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 13%；城市居民人均消費性支出 6970 元，比上年增加521元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。而設備用品及服務、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、%、 %。 表 20xx年南寧市居民家庭居住情況 指標名稱 調查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810平方米 16 68 1012平方米 25 79 1214平方米 32 102 14平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。南寧市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質和城市的文明程度得以不斷提高。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調上還是有些區(qū)別。 . 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關政策法規(guī) 20xx－ 20xx年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 20xx年 2 月 25日建設部下發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質量，保護購房者的利益。 20xx年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關于進一步規(guī)范建設用地審查報批工作有關的通知》，目的為規(guī)范建設用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設用地審查報批質量效率，為經(jīng)濟建設必須用地提供保障。 20xx年 11月 17日由建設 部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從 20xx 年 1 月 1 日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導價，及搬遷補助和 停產(chǎn)停業(yè)補償指導價。 1 20xx年 6 月 21日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入 家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。總體規(guī)劃到 20xx年城市面積從 72平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。 二、 政府適度支持措施 政府支持項目的規(guī)劃及調整，是項目啟動的基礎。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好， 20xx年 16月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由 20xx元 /平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元 /平方米，至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 1． 5。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟不發(fā) 達，再加上目前市場供應的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。 2. 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場， 1995 年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當年商品房實際銷售面積 24萬平方米，銷售金額 。同年 7月，二級市場正式啟動，有 1447套、面積 萬平方米的二手