【文章內(nèi)容簡介】 營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。據(jù)統(tǒng)計，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個部委提出，到本世紀末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展狀況我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段：第一階段：過渡階段 1982年 ─ 2000年　　，％％。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，％的速度遞增，％的速度。第二階段：發(fā)展階段 2000 ─ 2025年，％％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。第三個階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年，％增長到30％，比2000年翻了兩番。從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%―5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。當前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項目居住對象自理程度護理方式功能組成老年公寓在一定幫助下能獨立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低幫助半護理管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房護理院生活不能自理、需要半護理或全護理的老人半自理或不能自理半護理全護理護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標準層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合A、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%，%。其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。縣購買商品房、%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園――中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城――目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在2500―5000元/平方米，%，到2003年一期基本售罄。東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為1000―2000元／平方米，總價為10―15萬的商品房。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)――北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓――浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；按照星級賓館標準設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院――上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。老年住宅市場環(huán)境分析 環(huán)境國內(nèi)目前的融資機構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項目。嘉德置地集團旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發(fā)展基金，該基金關(guān)注價位在5000～20000元／平方米的不同檔次的商品房投資，并將首先投向上海、北京和廣州等城市。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密型合作意向。房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為2億元人民幣。真正意義上的老年住宅在國內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計與建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)非常少，從這方面來說，國外一些知名的建筑事務(wù)所和專門建設(shè)、經(jīng)營老年住宅的房地產(chǎn)企業(yè)擁有較多的實際經(jīng)驗。境外設(shè)計公司：美國SASAKI設(shè)計公司、丹麥KAB集團與大型醫(yī)院合作設(shè)立護理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心 政策環(huán)境2002年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點，抓好《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》的貫徹實施工作。 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應(yīng)對策略分析：(1)老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。%的人能夠住進養(yǎng)老機構(gòu)，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。(2)老年公寓的布局不合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有列入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。(3)老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。(4)大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全?！∫话銇碚f設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。(5)政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。：　　多年以來，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會福利的色彩，長期處于市場外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場經(jīng)濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。同時，老齡產(chǎn)業(yè)作為相對薄弱的新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的起步時期，更需要政府的大力扶持。從目前來看，政府應(yīng)主要采取三個方面的對策：（1）制度對策，即建立和完善促進老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機制。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老齡產(chǎn)業(yè)市場需求的重要基礎(chǔ)。另一方面，要改變排斥市場，國家包攬的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導，以市場機制為主要的資源配置手段，推動老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。（2）法律對策，即建立和完善促進老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規(guī)體系。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權(quán)益，又要為維護自身利益和規(guī)范自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應(yīng)有法可依。因此目前應(yīng)盡快出臺諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理條例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn)業(yè)的管理步入法制化的軌道。（3）政策支持，即促進老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等），此外，政府還可以通過設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。針對一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。最后，應(yīng)注意老齡產(chǎn)業(yè)各項戰(zhàn)略對策的互促與互補。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導。隨著改革的推進，制度和法規(guī)不斷完善，市場的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來，將長期、規(guī)范、客觀地發(fā)揮作用。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時性的調(diào)控手段。國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分析處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會福利的特點。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。處理這一關(guān)系的基本原則是，應(yīng)允許所有從事老齡產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)的經(jīng)濟實體合法盈利，對于這些利潤，可以通過政策或法規(guī)的引導，使之“取之于老齡產(chǎn)業(yè)，用之于老齡產(chǎn)業(yè)”；針對一些特殊的“福利”項目，政府實施必要的政策支持或干預(yù)。這樣，既調(diào)動了全社會參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會福利和社會公平――這一社會主義生產(chǎn)目的的根本要求。 政府、慈善機構(gòu)合作經(jīng)營管理我國的養(yǎng)老設(shè)施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。 純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營管理的資金。由于收費低廉，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟收入的孤寡老人。 混合型養(yǎng)老院這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標準。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如：固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準；經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準；不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。 專業(yè)公司經(jīng)營管理這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存在的經(jīng)營模式有老年公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目前還只有老年公寓。老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，