【正文】 B、獨(dú)立與混合居。方便家人對(duì)老年人的照顧可以與一般住宅連帶出售，或者可以根據(jù)實(shí)際銷售情況改變其用途，銷售壓力不大由于是同一建筑單體，無論在是哪一種混合形式都難以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致的專用設(shè)計(jì)一般住宅的環(huán)境、選址與老年住宅的要求相距甚遠(yuǎn)和年輕人混住在一起，干擾性大由于利潤的問題，老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置在同一棟單體樓內(nèi)將老人分離安置，與中國傳統(tǒng)觀念有悖從以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑設(shè)計(jì)存在如下主要難點(diǎn)：A、專用設(shè)計(jì)與成本、價(jià)格之間的矛盾專門針對(duì)老年人的專用設(shè)計(jì)必不可少，但是大量、細(xì)致的專用設(shè)計(jì)必將加大建筑的成本，導(dǎo)致最終售價(jià)的提高，拔高了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位，增大了銷售的壓力。老年住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅混合的演變式住宅橫向布置型混合布置型豎向布置型專論：三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析及創(chuàng)新模式三種不同的建筑形態(tài)不但在表現(xiàn)形式、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)功能上存在差別，在實(shí)際操作以及效果上也各有優(yōu)劣，在對(duì)老年住宅進(jìn)行全面綜合研究時(shí)，有必要對(duì)三種不同的建筑形態(tài)進(jìn)行優(yōu)劣分析，并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善的表現(xiàn)形式。歐美發(fā)達(dá)國家19世紀(jì)就陸續(xù)進(jìn)入了老齡社會(huì)，法國更是早在1851年就成為世界上第一個(gè)老齡社會(huì)國家。中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)所產(chǎn)生的負(fù)面影響是確實(shí)存在的，這些影響都會(huì)直接產(chǎn)生人們對(duì)老年住宅產(chǎn)品的不認(rèn)同，阻礙老年住宅產(chǎn)品的推廣和普及。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素；其二，中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素；負(fù)面影響在正面推動(dòng)的同時(shí)，中國傳統(tǒng)文化也對(duì)老年住宅的消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面的影響，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，現(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實(shí)際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨(dú)立出來，老年人會(huì)由于思念親人而產(chǎn)生孤獨(dú)感和遺棄感；另一方面，從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。因此，對(duì)中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的影響研究更有利于透視消費(fèi)者的消費(fèi)心理。老年住宅消費(fèi)者訴求在購房行為的誘因分析中可見，植根于中國傳統(tǒng)文化的居住習(xí)慣對(duì)購房行為的發(fā)生產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這一點(diǎn)對(duì)于無論是傳統(tǒng)思想根深蒂固的老年消費(fèi)者更甚。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價(jià)格太貴不買，不實(shí)用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場，也就不會(huì)有長久的效益。提高產(chǎn)品的品質(zhì)。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營銷推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷售。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。這種市場消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)生惰性消費(fèi)。老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。能否切實(shí)保障老年人穩(wěn)定的收入，這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡晚年，而且還涉及到社會(huì)穩(wěn)定?，F(xiàn)階段老年人的消費(fèi)觀念也在逐漸改變，他們不再以小輩為中心，更重視自身健康。(資料來源：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)二〇〇二年元月)由于老人的社會(huì)活動(dòng)能力較弱，消費(fèi)行為也隨之降低。）目前月收入水平月收入：500元以下：92人占16%；5001000元：183人占31%；10001500元：163人占28%；15002000元：69人占12%；2000元以上：76人占13%?，F(xiàn)有收入來源離退休金：535人占91%；子女贍養(yǎng)費(fèi)：199人占34%；其他（繼續(xù)工作、投資、股份等）43人占7%。[分析]在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，工人類群占的比例比較大，他們一般學(xué)歷在高中以下，以離退休金為主要收入來源，收入較穩(wěn)定、但不高。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。據(jù)估計(jì)，2000年我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。首先，1997年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。表3 分老年組按家庭戶住房面積狀況 單位：%年齡組人均住房面積（平方米）8以下9121316171920293039404950以上59歲以下60－6465－6970－7475－7980＋合計(jì)60+國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。在老年家庭戶中，%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，%的戶是合住房，有 %住房少于 2間，%的老年人居住在7層以上的樓房（%,%）。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。（2）目前國內(nèi)城市老年人住宅的來源2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%， %，其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。在有老年人居住的家庭中，60～％的人還作為家庭戶主，％。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。敬老院模式在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。合居模式老人與子女同住一套住房。到1999年，所有區(qū)縣老年人口比例都超過了10%，最高的宣武區(qū)已經(jīng)高達(dá)20%左右，但是房山區(qū)才剛剛超過10%。在18個(gè)區(qū)縣中已經(jīng)有一半?yún)^(qū)縣的老年人口比例達(dá)到10%，成為老年型人口的地區(qū)。伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強(qiáng)，即60歲以上人口中80歲及以上高齡人口比重不斷提高。北京市老年人口比重近些年處于明顯上升趨勢。在短短三十多年的時(shí)間中北京市老年人口數(shù)量增長了6倍。圖三：上海市人口老年化的發(fā)展趨勢根據(jù)《上海市人口老齡化報(bào)告書（1998年）》（上海市老齡委員會(huì)、上海市老齡科研中心1999年編輯出版）：當(dāng)前2005年是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增2萬人左右；20052010年是上海老年人口的中速增長期，；20102020年是上海老年人口的高速增長期，平均每年凈增1415萬人左右；20202030年是上海人口老齡化的頂峰時(shí)期，老年人口總數(shù)將達(dá)460萬左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?2%左右，屆時(shí)上海將成為高度老化的城市。上海在人口老齡化進(jìn)程中顯示出明顯的高齡化趨勢。（資料來源：上海市老齡科研中心2003年“上海市老年人口信息發(fā)布會(huì)”）截止2001年末，60歲+老年人口％65歲+老年人口％70歲+老年人口％80歲+老年人口％85歲+老年人口％百歲老人372位上海市老年人口的發(fā)展歷史全國五次人口普查的上海數(shù)據(jù)顯示，1979年，%，標(biāo)志著上海進(jìn)入人口老齡化城市行列。按照目前人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和退休制度，未來50年內(nèi)，：：1()，年輕人將越來越不堪重負(fù)。%%，預(yù)計(jì)到2020年和2050年，%%。人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。預(yù)計(jì)到2050年，80歲以上老年人口將突破8800萬。表11中國65歲及以上人口發(fā)展情況表(單位：萬人)年份1953196419821985198719901997200065歲及以上人口25042458492855575866631987478811占總?cè)丝诒壤?)我國第4次（1990）全國人口普查的老年型地區(qū)地區(qū)老年人口系數(shù)（%）上海浙江北京江蘇天津資料來源：1951961981990、2000年源于建國后五次人口普查資料；1981987年源于《中國社會(huì)統(tǒng)計(jì)資料》(1990)；1997年源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》(1998年版)據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2010年以后我國50、60年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進(jìn)入老年，這將是我國老年人口增長最快的時(shí)期。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。我國人口老齡化發(fā)展很快(如表11)，1997年，我國已經(jīng)進(jìn)入老年化國家行列。第三部分：國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究、住宅現(xiàn)狀及收入分析據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā)現(xiàn)，老年住宅無論是在設(shè)計(jì)、宣傳、銷售乃至資金回收方面的操作過程都比普通住宅要困難。正是因?yàn)槔麧櫛∪?，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個(gè)部分構(gòu)成：日常物業(yè)管理費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、配套設(shè)施使用費(fèi)、特殊護(hù)理費(fèi)以及其他因個(gè)人需要產(chǎn)生的收費(fèi)。根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。因此在對(duì)市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué)大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商的運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點(diǎn)。盡管輔助生活一般不提供24小時(shí)的專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨(dú)立生活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。美國的輔助生活機(jī)制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護(hù)理院的補(bǔ)充。我國第一個(gè)老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書報(bào)、陪伴老人、代理購物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。b、陪助型老年公寓（Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。經(jīng)營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護(hù)型老年公寓三種類型。老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。管理機(jī)構(gòu)通