【文章內(nèi)容簡介】 由中介代理銷售，營銷策劃大多是在項目規(guī)劃設計后銷售不利后找代理商，外于營銷策劃階段，廣告宣傳 比較簡單，樓盤包裝缺乏，后期逐漸有了一定的市場意識 成功關鍵點 ：“價格取勝” 第二代產(chǎn)品階段 精細型產(chǎn)品階段 1999 年 2020 年初，屬于住宅市場的成熟期。 1999 年 9 月，以遠東世紀花園的誕生標志著南昌房地產(chǎn)水平進入新的發(fā)展階段。 市場特征 ：小區(qū)規(guī)劃比以往活潑，講究建筑風格和外立面特色；開始注重戶型設計樣式， 200平方米的大戶型、頂層復式及錯層開始流行；物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化。 置業(yè)特征 ：消費高漲、房價攀升、瘋狂搶購。 成功關鍵點 ：“品質取勝” 第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段 2020 年以萬 科四季花城、賓江豪園為代表的國際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場進入全新的發(fā)展階段，開始向大盤時代邁進。 市場特征 ：主住宅建設注重生態(tài)和科技的有機結合；大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；建筑風格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國際化生態(tài)環(huán)境；高新技術、智能化設施的廣泛運用；樓盤品質與風格越來越體現(xiàn)在細部競爭上。 置業(yè)特征 ：購房者理性意識增強，對居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時機；由被動置業(yè)轉為主動購買。 成功關鍵點： “差異取勝” 南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和 招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個很好的環(huán)境和發(fā)展空間。深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷看中了南昌地產(chǎn)市場，搶先進入南昌，把他們先進的經(jīng)營理念帶進南昌，南昌本地老牌有實力的地產(chǎn)商為了取得市場有得地位，在規(guī)模上、產(chǎn)品品質上、環(huán)境與科技含量上下功夫，使南昌的樓市品質有了一個全新的提升。 從以上南昌住宅發(fā)展趨勢的分析可以看出： 南昌樓盤規(guī)模及品質逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場的結合度越來越強，板塊區(qū)域概念深入人心，市場逐漸細分化，產(chǎn)品出現(xiàn) 差異化，建筑風格多樣化，配套設施全面化，智能設施先進化，一種住宅品質的全面提升運動正在興起，購房意識逐漸理性化，市場日趨成熟。 二、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展指標 施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積 單位：萬平方米 年份 施 工 面 積 竣 工 面 積 銷 售 面 積 空 置 面 積 2020 年 279 122 94 30 2020 年 287 120 113 20 2020 年 341 2020 年 施工面積 單位：萬平方米 竣 工 面積 單位：萬平方米 銷售面積 單位：萬平方米 122 1200204060801001201401602020 2020 2020 2020279 28734101002003004005006007002020 2020 2020 2020 941130501001502002503003502020 2020 2020 2020 交易量 2020 年南昌市商品房成交金額為 億元，而 2020 年成交金額為 億元， 2020 年 億元， 2020 年成交金額 億元。詳見下圖： 0204060801002020 2020 2020 2020 價格走勢 第二章 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一、南昌市土地一級市場供應狀況 （一） 近年土地供應量對比（ 20202020） 類 別 年 度 土地供應量（畝） 15601814238722500500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 年 1200 2020 年 2020 年 3355 2020 年 3754 1200375433550100020203000400050002020 2020 2020 2020 （二）近年土地出讓狀況（ 20202020） 2020 年土地出讓一覽表 序號 拍賣時間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價 買受（中標）人 1 朝陽南路以南 (原桃苑水塘占地 ) 155 上海瑞文 2 青山南路 40 50 江西四方 3 青山湖西岸 ,鐵路線以東 ,南昌三十中以南 240 70 浙江中大 4 青山南路 (原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地 ) 129 南昌市政 5 紅谷灘中心區(qū)、 控規(guī)編號 A2 A25地塊 106 82 義烏中國小商品城 6 二七北路 (原八一配件廠生產(chǎn)用地 ) 171 江西先鋒 7 湖濱路以東、江大北路以北 86 江西利中 8 湖濱路以東 70 江西旅游 9 揚子洲以西 ,朱家湖地區(qū) (原 南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地 ) 南昌興達房地產(chǎn) 10 南京東路與青山湖大道 交叉東南角 64 江西天驥 11 三經(jīng)路（原陽明織帶廠） 190 南昌明華 12 洛陽路以北、二七南路以西 （原省糧油機械廠生產(chǎn)用地） 江西金輝 13 朝陽中路以北、團結路以西 （原江西運輸輪胎廠生產(chǎn)用地） 80 江西 強威 14 萬福寺 12號（原中房公司用地） 36 江西順達 15 鳳凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企業(yè) 16 洪都大道以東、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 鳳凰洲控規(guī) B C3 C3C37C3 C39地塊 675 58 江西幸福 18 青山湖東岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B3地塊 210 66 浙江名門 20 朝陽中路以控規(guī) 323西半幅 3 202 青山湖房地產(chǎn) 21 朝陽中路以控規(guī) 323東半幅 3 149 江西新元 22 站前路與天佑路交匯處東北面 395 鐵路天集 23 司馬廟立交橋以南、撫河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298號（原江西紅聲南光儀表有限責任公司生產(chǎn)用地） 168 浙江慈溪 2020 年全市商品住宅供地約 3355；對房地產(chǎn)開發(fā)建設也實行總量控制， 2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在 300 萬平方米左右， 其中新老城區(qū)各占 50%。 其中經(jīng)濟適用房 70 萬平方，低洼地危舊房改造 20 萬平方。為加快紅谷灘新區(qū)建設，對在新區(qū)進行開發(fā)的項目實行了鼓勵、傾斜政策。 2020 年土地出讓一覽表 序號 交易時間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價 萬元 /畝 買受 （中標人） 1 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 6 號 R≤ 25 南昌世界貿(mào)易中心有限公司 2 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 10 及紅角洲片區(qū) A19— 29 號 1780 44 江西聯(lián)泰實業(yè)有限公司 3 .15 碟子湖周邊 400 R≤ 30 南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司 4 . 19 上海路 639 號（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地） R≤ 132 南昌洪洲物業(yè)公司 5 青山路下沙溝 1 號（原南昌糖果廠用地） R≤ 57 江西聯(lián)友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 青山湖大道西側，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地） 80 南昌金昌利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地） R≤ 85 江西省湖東安居工程開發(fā)有限公司 8 萬福寺 2 號（原金屬容器用廠用地） R≤ 168 南昌天高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 三經(jīng)路 113 號（原江西制藥廠生產(chǎn)用地） R≤ 151 嘉善欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 賢士湖公園東側（賢士中路以北、賢士二路以東） R≤ 173 江西東南投資有限公司 11 沿江路和建設路交叉口東南角（原省建筑構建預制廠部 分用地） R≤ 226 江西昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 撫生路以西（原朝陽釀造廠用地） R≤ 141 南昌澳利實業(yè)有限公司 13 中山路與象山路交叉口東南角 R≤ 百腦匯（南昌）實業(yè)有限公司 14 鳳凰洲片區(qū) C1 C1 C1C16 地塊 300 R≤ 46 南昌運通世紀房地產(chǎn)有限 公司 15 迎賓大道與何坊西路交叉口 西南角 20 16 南昌市撫生路涼傘樹 18 號 （總價） 南昌市土地儲備中心 17 上坊路以東、北京路以北（原 南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)） 110 南昌澳中實業(yè)發(fā)展有限公司 18 青山湖東岸（原江西省檢察院 培訓中心劃撥用地） 131 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造 38 號地塊） R≤ 3 78 江西新世紀房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限 公司 20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地 R≤ 600 浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 團結路以北、西河灘路以西（原南昌市社會保險事業(yè)處用地） 南昌市勞動房屋開發(fā)公司 22 中山路 220234 號（原南昌市建筑房屋開發(fā)公司用地） 南 昌市建筑房屋開發(fā)公司 23 紅谷灘周邊區(qū) A20 地塊 江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 丁廣街以北（原南昌柴油機廠生產(chǎn)用地） 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司用地） R≤ 江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠）， 江西協(xié)眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責任 公司 27 濱江大道以東，團結路以西（原江鈴制動器廠） 江西城開投資有限公司 28 揚子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長用地） 南昌洪城投資實業(yè)有限公司 29 洪都北大道兩側（原永溪村土地） 江西君臨天下實業(yè)有限公司 30 建設西路兩側（原南昌五星墾殖場生產(chǎn)用地） 南昌龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年南昌土地供應特點 2020 年各片區(qū)出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,1 6 . 5 0 % , 1 7 %青 山 湖 ,2 3 . 7 0 % , 2 4 %紅 谷 灘 ,4 7 . 9 0 % , 4 7 %朝 陽 洲 ,1 1 . 9 0 % , 1 2 % 2020 年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比 2020 年不同方式的出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,2 6 . 9 0 % , 2 7 %朝 陽 洲 ,2 5 . 5 0 % , 2 6 %紅 谷 灘 ,2 7 . 3 0 % , 2 7 %青 山 湖 ,2 0 . 2 0 % , 2 0 %掛牌86%拍賣14% 0% 0%其他0% 特點分析： 供應比例均勻 南昌市 2020 年土地總供應 30 宗，全年土地成交量約為 1660 畝。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應面積較大，總面積為 畝，占總成交面積的%；其次為青山湖周邊的土地，成交 4 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達到了 12 宗，總面積 282 畝，占總成交面積的 %；朝陽洲 成交土地 6 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %，從土地供應的區(qū)域來看，雖然各個區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總